부동산매매업의 소득금액을 추계조사방법에 의해 확정신고한 것을 부인하고 실지조사방법에 의해 과세한 처분의 당부 및 수익금액에 대응하는 필요경비의 계산이 적정한지 여부(경정)

[참조결정] 국심2003중2360 / OOOOOOOOOO /

[주 문] 처분청이 2004.8.6. 『별지』명세와 같이 청구인들에게 한 2002년 귀속 종합소득세 부과처분은 OOO OOO OOO OOO OOO 숙박시설용지 73,715㎡ 취득에 따른 할부이자 254,676,830원과 지급수수료 45,454,545원 계 300,131,375원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2002.9.30. 공동으로 OOOOOO로부터 OOO OOO OOO OOO OOO 숙박시설용지 73,715㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 18,502백만원에 분양받아 2002.10.4. 조방기외 15인에게 필지분할하여 52,809㎡를 20,913백만원에 양도하고 잔여 토지 20,906㎡를 지분비율로 분할하여 각자의 소유로 한 다음 2003.5.31. 부동산매매업의 수입금액을 26,161백만원으로 하고, 단순경비율로 소득금액을 계산하여 2002년 귀속분 종합소득세를 신고하였다.
• 나. 이에 대하여 OO지방국세청장은 특별세무조사를 실시한 결과 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액이 모두 확인되고 취득부대비용이 증빙서류에 의하여 확인된다는 이유로 실지조사 결정방법에 의해 소득금액 7,542백만원을 계산하여 이를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2004.8.6. 청구인들에게 2002년 귀속 종합소득세를『별지』명세와 같이 경정고지하였다. 다.청구인들은 이에 불복하여 2004.8.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인들은 2002년도에 개업한 부동산매매업자로 쟁점토지가 등기이전이 되지 않아 당해 연도에는 수입금액을 신고하지 않아도 되는 것으로 판단하여 금융비용, 제세공과금, 매각에 대한 수수료 등의 증빙자료를 제대로 수취하지 못해 기장을 할 수 없었고, 또한 당해 연도 수입금액에 대응하는 토목공사 설계비 및 내부도로 공사비 등이 미확정 상태이어서 비용을 계상할 수 없었으며, 2003년부터는 수입금액이 없는 상태에서 비용만 계상되어 결손이 발생할 수 밖에 없음에도 결손금소급공제를 받을 수 없어 부득이 2002년 귀속분 종합소득세 신고시 소득금액을 추계신고한 것은 정당함에도 양도소득을 과세하는 방식으로 토지취득원가만을 필요경비로 인정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 수입금액이 200억대인 부동산매매업자로 매각대금의 수수료 등에 대한 증빙자료를 수취하지 않아 장부를 기장할 수 없었다는 청구주장은 이유가 없고, 또한 청구인들이 주장하는 토목공사 비용 등은 매수인들이 개발시 부담하여야 할 비용들이거나 미판매 재고자산과 관련하여 소요될 비용들이며, 청구인들이 미판매 재고자산을 보유하고 있고 계속 사업을 진행중에 있는 점 등에 비추어 차후 결손금이 발생한다는 청구주장은 이유가 없다 할 것이므로 실지조사 방법에 의하여 소득금액을 결정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 부동산매매업의 소득금액을 추계조사방법에 의해 확정신고한 것을 부인하고 실지조사방법에 의해 과세한 처분의 당부

② 수익금액에 대응하는 필요경비의 계산이 적정한지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제80조【결정과 경정】③납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제142조【과세표준과 세액의 결정 및 경정】①법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

(3) 소득세법 시행령 제143조【추계결정 및 경정】①법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 단서에서 “단순경비율 적용대상자”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

(4) 소득세법 제27조【필요경비의 계산】①부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인들은 2002.9.30. OOOOOO로부터 쟁점토지를 18,502백만원에 취득(심리일 현재까지 소유권이전등기는 되지 아니함)하여 2002.10.4. 조OO외 15인에게 쟁점토지 중 52,809㎡를 20,913백만원에 양도하고, 2002년 과세연도중에 나머지 토지를 청구인들의 지분비율로 분할하였으며, 청구인들이 쟁점토지를 취득하여 양도한 것은 부동산매매업에 해당하고, 그 수입금액이 26,161백만원이라는 사실에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다. (나)이 건 2002년 과세연도에 대한 청구인들의 종합소득세 신고내용과 처분청의 소득금액 경정내용을 보면 다음과 같다. (OO O OOO) O OOOO OOOOO OOOOO OOOO OOOOO OO (다) 쟁점토지 양도계약서의 주요내용의 보면, 제5조(건축허가)에는 “청구인들은 매수인으로부터 잔금을 지급받은 후 1개월 이내에 쟁점토지에 관한 건축허가를 득하고, 청구인들은 건축허가에 대한 담보로 매수인이 지급할 잔금 중 5천만원을 청구인들이 지정한 법률사무소에 보관시키되 건축허가를 득할 경우 바로 보관금을 회수한다”고 되어 있고, 제10조(특약사항)에는 “계약당시 토목공사가 된 상태로 하고, 다만 내부도로 공사는 청구인들의 부담과 책임으로 하되 건축허가 후 6월 이내에 마무리 한다”고 되어 있으며, 제13조(특약사항)에는 “이 계약 종료 후 명의이전절차를 필한 후 도로공사비로 금 5억원정을 변호사 선OO에게 보관한다”고 되어 있다. (라) 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 실제 금액에 의하여 결정하는 것이 원칙이고 추계조사 방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고, 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝히 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이므로 납세자가 소득세법이 정하는 장부를 비치·기장한 바 없다고 하더라도 계약서 등 다른 증빙서류를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 결정하여야 하고 추계조사방법에 의해서는 아니된다고 할 것이다(OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO). (마) 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 보면, 이 건은 수입금액이 200억원 이상되는 부동산매매업의 소득결정방법에 관한 것으로 이 건 부동산의 양도가액 및 취득가액이 매매계약서에 의하여 확인되고, 취득 부대비용이 관련 증빙서류에 의하여 확인되고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 부동산의 양도가 조건부 양도에 해당하여 수입금액에 대응하는 내부도로공사비 등 일부 필요경비가 확정되지 않았다는 이유 등으로 소득금액을 추계조사방법에 의해 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOOOO OO).

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 이 건 소득금액을 실질조사 방법에 의해 결정하면서, 쟁점토지의 취득가액 18,502,470,000원과 취득세 116,657,702원만을 필요경비로 인정하여 결정하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다. (나) 청구인들은 한국토지공사로부터 쟁점토지를 취득하면서, 토지가액 18,502,470,000원이외에 계약일(2002.7.18.)부터 대금완납일(2002.9.30.)까지 발생한 할부이자 254,676,830원을 지급하였음이 쟁점토지매각원부에 의하여 확인되고, 2003.5.22. (합)OOOO법인에게 이 건 소득금액 신고 등과 관련하여 수수료 45,454,545원(공급가액)을 지급하였음이 청구인들의 장부 등에 의하여 확인된다. (다) 수입금액은 확정되어 귀속시기가 도래하였으나, 그 시점에서 수입금액에 대응되는 필요경비가 확정되지 아니한 경우에는 총수입금액에 대응되는 총필요경비를 합리적인 방법으로 배부·확정시켜 이를 당해 과세연도의 필요경비로 하는 것이 소득세법령이 정한 수익·비용대응의 원칙에 적합하다 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO OO). (라) 따라서 이 건의 경우 쟁점토지를 선분양함에 따라 수입금액은 2002년도에 확정되었으나 대응비용은 그 이후에 발생하도록 되어 있는 바, 위에서 지급된 것으로 확인된 할부이자 254,676,830원과 지급수수료 45,454,545원은 이 건 수입금액에 대응되는 비용이므로 이를 당해연도의 필요경비에 산입하여 소득금액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.