토지의 취득당시 실거래가액의 판단

심판청구번호 국심2004중 3375(2005. 1. 28.) ;"> 1. 처분개요 청구인은 1997.1.27. 취득한 ○○○ 답 413㎡ 및 같은 곳 1020-2 전 949㎡, 합계 1,362㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2000.6.1. 양도하고, 양도가액을 120백만원, 취득가액을 120백만원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세 과세표준 및 세액신고를 하였다. 처분청은 청구인에게 쟁점토지를 양도한 전소유자로부터 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 80백만원임을 확인하고 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하여 2004.7.1.청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 12,896,560원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 120백만원에 취득하였으며, 이는 청구인의 계좌출금내역에 의하여 확인되므로 취득가액을 80백만원으로 본 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 120백만원이라고 주장하면서 청구인의 주식위탁계좌 입출금내역을 증빙서류로 제시하고 있으나, 동 출금액이 쟁점토지의 취득대가로 지급된 것인지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하고, 취득대가로 인정하는 경우에도 계약금 및 중도금 지급액 80백만원만 지급일자와 금액이 일치할 뿐, 잔금으로 지급하였다는 40백만원은 계약서와 전혀 일치하지 아니하므로 청구인의 주장을 신뢰하기 어려울 뿐 아니라, 청구인에게 쟁점토지를 양도한 자가 쟁점토지의 양도가액을 80백만원이라고 확인하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 얼마인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립 당시의 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경 비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요 된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다 음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 실지양도가액이 120백만원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없으며, 처분청은 실지취득가액을 80백만원으로 보아 양도차익을 산정한 반면, 청구인은 실지취득가액이 120백만원이라는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인이 신고한 취득 및 양도당시 실지거래가액과 기준시가는 다음과 같은 바, 실지양도가액은 기준시가 대비 131.9% 수준인데 비하여 청구인이 주장하는 실지취득가액은 기준시가 대비 295.7% 수준으로 현저하게 높은 것으로 나타난다.

○○○

(3) 청구인이 제시한 쟁점토지 취득당시의 매매계약서를 보면, 1997.1.27. 매매대금 120백만원으로 매매계약을 체결하고, 계약금 12백만원을 수수하였으며, 중도금 68백만원은 1997.3.5. 지불하고, 잔금 40백만원은 쟁점토지로의 진입도로 정비를 매도인이 책임지고 완료한 후 수수하기로 약정한 것으로 되어있으며, 청구인은 위의 40백만원을 1997.7.3. 20백만원, 1997.8.13. 20백만원 지급하였다고 주장하고 있다.

(4) 한편, 청구인에게 쟁점토지를 양도한 한○○○(쟁점토지 원 소유자의 자)는 1997.1월경 쟁점토지를 80백만원에 양도하였으며, 부친 한○○○의 사망으로 1997.5.26. 상속등기 후 소유권을 매수인에게 이전등기하였으나, 매수인을 직접 만나보지 못하였다고 진술하고 있음이 처분청이 제시하는 한○○○의 확인서에 의하여 확인된다.

(5) 이러한 사실로 미루어 볼 때, 청구인은 매매계약서외에 실지취득가액을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 청구인에게 쟁점토지를 양도한 자가 실지거래가액을 80백만원으로 확인하고 있고, 1997년∼2000년 기간동안 쟁점토지의 ㎡당 개별공시지가의 변동추세를 살펴보면, 1997년도에 22,200원 및 33,100원에서 2000년도에 63,100원 및 74,600원으로 2배 이상 대폭 상승하였음에 비추어 쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 실지거래가액이 동일하다는 청구인의 주장을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 80백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.