증여받은 토지의 평가

심판청구번호 국심2004중 3326(2005. 4. 2.)

청구인은 2003.7.1. 청구인의 부 유○○○으로부터 ○○○ 796-17 답 1,649㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 증여 받고 이에 대한 증여세를 신고하지 아니하였다. 이에 처분청은 쟁점토지의 증여가액을 증여일로부터 3월 이내의 감정가액인 107,185,000원으로 평가하여 2004.8.16. 청구인에게 2003년 7월분 증여세 10,034,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003.6.27. 증여를 원인으로 하여 청구인의 부(父) 유○○○으로부터 쟁점토지를 증여받고 2003.7.1. 청구인의 명의로 소유권등기이전하였으며, 이후 쟁점토지에 흙을 매립하고 옹벽공사 및 바닥레미콘공사를 하여 공장용지로 토지의 형질을 변경하였고, 쟁점토지 지상에 철골판넬조 경량판넬지붕 단층공장 2채 및 단층사무실을 각각 신축, 2003.7.21. 청구인의 명의로 소유권보존등기하였으며, 쟁점토지의 토지대장상 2003.7.23.자로 지목을 답에서 공장용지로 변경하였는 바, 청구인은 이와 같이 쟁점토지의 지목, 토지형질 등을 변경하여 지가형성요인의 변동이 있은 후 ○○○농협에 공장신축자금을 충당하고자 융자신청하였고, ○○○농협은 2003.7.23.을 시점으로 하여 쟁점토지의 감정가액을 107,185천원으로 감정하여 융자해 주었던 것이다. 상속세법및 증여세법 기본통칙 60-3-4에 의하면, "증여일 전후 6개월내에 증여재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것이나, 증여받은 후에 지목, 토지의 이용상황 등 지가형성요인의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다(재삼 46014-○○○, 1996.12.30.)" 라고 하였으므로 처분청이 쟁점토지를 증여받은 후 지목 및 토지형질변경 등을 거쳐 감정받은 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 이건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 증여받기 전인 2003.3.26. ○○○시장으로부터 쟁점토지 지상에 공장설립허가를 받은 바 있고, 동 공장건물의 건축물대장상 사용승인일이 2003.7.10.일로 증여일과의 차이가 10여일에 불과한 점 등으로 볼 때 실제 쟁점토지의 용도변경은 증여일 이전에 이루어졌다고 보여지므로 증여일로부터 3월이내에 평가된 쟁점토지의 감정가액을 증여가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 증여일로부터 3월 이내에 감정평가된 가액을 증여재산가액으로 볼 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관" 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

(3) 상속세및증여세법시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】① 영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 지가공시및토지 등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 증여받은 후 지목 및 토지형질변경 등을 거친 상태에서 감정받은 감정가액을 처분청이 쟁점토지의 시가로 보아 과세함은 부당하다고 주장하면서 쟁점토지의 토지대장, 등기부등본, 쟁점토지 지상의 공장건물의 등기부등본 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점토지의 토지대장, 등기부등본, 쟁점토지 지상의 공장건물의 등기부등본 등을 보면, 2002.12.9. 청구인의 부 유○○○이 쟁점토지를 매매에 의하여 취득한 후 2003.7.1. 청구인에게 증여하였고, 2003.7.21. 쟁점토지 지상에 공장건물을 신축하여 청구인의 명의로 소유권보존등기하였으며, 2003.7.23. 쟁점토지의 지목이 "답"에서 "공장용지" 로 변경된 사실이 확인된다. 쟁점토지에 대한 한국감정원의 감정평가서를 보면, 2003.7.23. ○○○농협이 감정평가의뢰한 쟁점토지의 감정평가액을 107,185,000원(㎡당 65,000원)으로, 그 지상건물은 120,914,000원, 기타 기계기구는 35,000,000원으로 하여 평가하고, 가격시점 및 조사기간은 2003.7.23., 작성일자는 2003.7.24.로 되어 있어, 쟁점토지의 증여일로부터 3월 이내에 쟁점토지에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있는 것으로 확인된다.

○○○시장의 공장설립승인 및 변경승인공문에 의하면, 2003.3.26. 쟁점토지 지상에 회사명을 ○○○산업, 대표자는 청구인, 업종은 기타 구조용금속제품제조업, 건축면적은 657㎡ 등으로 하여 공장설립승인하였고, 2004.7.19. 회사명, 업종 및 제조시설 등을 변경하여 변경승인받은 것으로 확인되는 바, 쟁점토지를 증여(2003.7.1.)받기 3월전에 관할행정관청으로부터 공장설립 승인받고 증여일로부터 불과 20일 후에 당해 공장이 준공된 것으로 보아 증여당시 쟁점토지에 대한 형질변경이 사실상 이루어진 것으로 보임에도 청구인은 증여일 이후에 쟁점토지의 형질변경공사를 하였다고 주장만 하고 관련 계약서, 공사비용 지출내역 등 그 주장내용을 입증할 수 있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 받아 들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 증여일로부터 3월 이내 공신력 있는 한국감정원이 감정평가한 107,185천원을 증여가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.