실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004중 3160(2004. 11. 6)

청구인은 1998.9.17. ○○○ 소재 전 1863㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 2002.1.4. 양도하고, 양도소득세 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였는 바, 처분청은 기준시가로 쟁점토지 양도차익을 산정하여 2004.4.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 2,147,900원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.4.23. 이의신청을 거쳐 2004.8.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1998.9.17. 쟁점토지를 취득하여 도로신설 및 부지정리비로 35,000,000원을 투자하여 부지를 정리하였고, 노후를 대비하여 건물을 신축하고자 용도변경까지 신청하였으나, 개인사업 부도로 인하여 쟁점토지를 담보로 김○○○으로부터 차용한 35,000,000원을 변제하지 못함에 따라 김○○○이 2001.12.21. 법무사 조○○○ 사무실에서 부동산 매매계약서에 날인을 받아 쟁점토지의 소유권을 취득하였으며, 청구인은 채권자로부터 쫓기는 신세가 되어 가정을 버린 채 건설현장에서 일하며 생활하고 있습니다. 또한, 청구인은 쟁점토지를 매입한 후 정상적으로 양도할 상황이 아니었고, 양도소득세 신고를 하여야 한다는 사실도 모르고 있었으며, 쟁점토지를 111,900,000원에 매입하여 35,000,000원을 추가로 투자한 후 35,000,000원에 빼앗겼으므로 쟁점토지의 양도차익이 없음에도 불구하고 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제95조 제1항 의 규정에 의하여 자산의 양도차익을 산정할 때 자산의 양도가액은 양도당시의 기준시가에 의하는 것이고, 양도자가 소득세 확정신고기한까지 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 기준시가에 의하여 산출된 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과한다면 헌법상의 실질적인 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 기초하여 실지양도차익의 범위 안에서 양도소득세를 결정하여야 할 것인 바, 청구인은 쟁점토지를 양도하고, 법정신고기한 내에 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였을 뿐만 아니라 양도 및 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 금융증빙을 제출한 사실이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.9.17. 쟁점토지를 취득하여 2002.1.4. 양도하였는 바, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 박○○○로부터 111,900,000원에 매입하여 김○○○에게 35,000,000원에 양도한 것으로 기재되어 있다.

(2) 쟁점토지상에 1999.9.17.자로 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되어 있으며, 쟁점토지의 기준시가 및 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 산정한 양도가액 및 취득가액은 아래표와 같다.

○○○

(3) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였고, 취득 및 양도 당시 매매계약서이외에 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있다. (4) 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면, 부동산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하고, 양도자가 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 신고기한까지 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있다고 규정하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 다만 기준시가에 의하여 과세하는 경우에도 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수는 없는 것(대법원 96누○○○, 1996.12.10 같은 뜻임)인 바, 청구인은 취득 및 양도가액과 관련하여 부동산매매계약서만을 제출하고 있을 뿐 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없으며, 실지거래가액에 의한 양도차익이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하였다고 보기도 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.