토지의 양도가액 산정방법

심판청구번호 국심2004중3038(2004.12. 6)

청구인은 2001.12.14. ○○○지구 토지구획정리사업지구내 환지예정지(주거지역)로 지정된 지정지구 내의 토지인 ○○○외 30필지 2,607,436㎡(공부상 임야, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2003.5.20. 양도한 후, 쟁점부동산의 모번지인 ○○○의 2002.1.1.현재 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정하여 ㎡당 37,700원을 기준시가로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산이 양도당시 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하였다 하여, 2003.8.26. 쟁점부동산의 관할세무서장인 ○○○세무서장이 청구외 (주)○○○과 ○○○에 의뢰하여 평가한 감정가액을 참작하여 평가한 가액을 양도당시의 기준시가로 보아 2004.3.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 161,148,850원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.4.29. 이의신청을 거쳐 2004.8.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 모번지인 ○○○에서 분할된 토지로 양도당시 모번지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있으므로 쟁점부동산을 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없으며, 양도일 이후 쟁점부동산의 관할세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 기준시가로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 2001.12.14. 환지예정지로 지정된 후 블록·롯트로 분할된 상태에서 양도당시 개별공시지가가 고시되지 않았으므로 쟁점부동산의 관할세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 기준시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 환지예정지 내의 토지로 양도당시 개별공시지가가 고시되지 아니한 경우 물건지 관할세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 참작하여 평가한 가액을 기준시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서 생략)

② ∼ ⑥ (생 략) 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. (생 략)

2. ∼ 7. (생 략)

② ∼ ③ (생 략)

2. 소득세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ ∼ ⑩ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산에 대한 양도당시의 개별공시지가 고시현황을 살펴보면, 2001.12.14. ○○○시청에서 쟁점부동산을 ○○○ 토지구획정리사업지구내 환지예정지(주거지역)로 지정한 후 블록·롯트로 분할한 후 개별공시지가를 고시하지 아니한 사실이 ○○○시장이 발행한 임야대장 및 환지예정지 지정증명원에 의하여 확인되며, 이에 따라 쟁점부동산의 관할세무서장인 ○○○세무서장은 2003.8.26. 청구외 (주)○○○과 ○○○에 의뢰하여 평가한 감정가액을 참작하여 평가한 아래의 가액을 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가로 하여 처분청에 통보한 사실이 부본보완 오류사항에 대한 정정통보공문에 의하여 확인된다. 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가(단위: 원/㎡)

○○○

2. 청구인은 쟁점부동산의 경우 모번지인 ○○○에서 분할된 토지로, 양도당시 모번지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있으므로 이는 양도당시 개별공시지가가 고시되어 있는 토지로 보아야 하며, 설령, 개별공시지가가 없는 토지로 보더라도 쟁점부동산의 소재지 관할세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 기준시가로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있다. 3) 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 및 같은 법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정)에서 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지, 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지 등 개별공시지가가 없는 토지는 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 관할세무서장)이 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 기준시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

4. 이 건의 경우, 쟁점부동산의 양도당시 현황은 토지구획정리 사업지구 내 환지예정지(주거지역) 지정지구 내의 토지로 모번지인 ○○○에서 분할되어 블록·롯트로 나누어져 있는 상태로 개별공시지가가 고시되지 않았고, 이에 따라 쟁점부동산의 관할세무서장인 ○○○세무서장이 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 (주)○○○과 ○○○에 의뢰하여 평가한 감정가액을 참작하여 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가를 산정한 후 처분청에 통보하고, 처분청이 위 통보받은 가액을 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다