양도가액을 대물변제 상당액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2004중 2843(2005.1.7) 분개요 청구인은 2002.6.14. 박○○○로부터 경기도 ○○○를 취득하여 같은 날 유○○○에게 양도하였으나 관련 양도소득세를 신고하지 아니 하였다. 처분청은 2003년 7월 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 2002.6.14. 유○○○에게 양도한 쟁점부동산에 대하여 2002.2.1 김○○○로부터 취득한 ○○○의 임대보증금 인수액(285,000천원) 중 유○○○의 임대보증금 120,000천원(이하 "쟁점보증금"이라 한다)과 대물변제한 것으로 보아 실지양도가액은 120,000천원, 실지취득가액은 40,000천원으로 하여 2003.12.15. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 34,340,170원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.2.20. 이의신청을 거쳐 2004.6.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 2002.2.1. 윤○○○으로부터 쟁점빌딩을 취득한 김○○○와 청구인의 ○○○와 쟁점빌딩을 교환하였다. 유○○○의 쟁점보증금은 유○○○가 쟁점빌딩의 전소유자 윤○○○으로부터 지급받을 개인채무에 대하여 쟁점빌딩을 인수한 청구인에게 이를 변제받기 위하여 두사람이 공모하여 쟁점빌딩의 임대보증금에 포함시킨 허위의 임대보증금으로 사실상 청구인이 유○○○에게 반환의무가 없는 보증금임에도 청구인이 쟁점빌딩을 인수한 이후 이러한 사실을 알게 되었고 유○○○가 청구인에게 쟁점보증금의 변제를 요구하여 분쟁이 발생함에 따라 유○○○로 하여금 더 이상 변제요구를 하지 않는 조건으로 쟁점부동산을 유○○○에게 양도한 것이다. 따라서 이 건 쟁점부동산은 청구인이 2002.6.14. 박○○○로부터 40,000천원에 취득하여 같은 날 허위의 쟁점보증금과 교환한 것이므로 그 취득가액 40,000천원을 이 건 쟁점부동산의 양도가액으로 산정하여야 한다. 설령, 쟁점보증금과 쟁점부동산의 교환을 인정한다고 하더라도 유○○○가 쟁점빌딩의 일부를 임대한 후 임차인들로부터 이미 수령한 보증금 28,500천원이 있으므로 쟁점부동산의 양도가액은 이를 제외한 91,500천원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점빌딩을 교환취득하면서 동 빌딩의 임대보증금 285,000천원을 인수하였고 쟁점부동산은 청구인이 인수한 임대보증금 285,000천원중 유○○○의 쟁점보증금 120,000천원과 대물변제한 것이므로 쟁점부동산의 양도가액을 120,000천원으로 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인이 쟁점보증금에서 공제하여야 한다는 유○○○의 보증금 회수액 28,500천원은 유○○○와 임차인들간에 2001년 6∼11월중에 계약한 임대차계약서상의 임대보증금으로 쟁점부동산의 교환시기인 2002년 2월 이전에 이미 종료된 사항이므로 쟁점보증금에 속하지 아니하는 금액으로 판단되어 이를 쟁점보증금에서 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가액을 대물변제 상당액인 120,000천원으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 쟁점부동산을 쟁점빌딩에 대한 유○○○의 채권상당액인 쟁점보증금 120,000천원과 대물변제한 것으로 보아 그 양도가액은 120,000천원, 취득가액은 40,000천원으로 한 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였고 동 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 유○○○의 사실확인서(2003.9.29) 및 상가임대차계약서 등을 제출하면서 쟁점빌딩을 인수하는 과정에서 분쟁이 발생한 유○○○의 쟁점보증금에 대하여 유○○○가 청구인에게 더 이상 변제요구를 하지 아니하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하였는 바, 청구인이 쟁점부동산을 2002.6.14. 40,000천원에 취득한 후 같은 날 양도하였으므로 동 양도가액을 40,000천원으로 산정하여야 하고 설령, 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점보증금 가액으로 산정한다고 하더라도 유○○○가 쟁점보증금과 관련된 상가를 재임대하여 회수해 간 28,500천원을 동 양도가액(120,000천원)에서 공제하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산은 청구인이 2002.6.14. 박○○○로부터 40,000천원에 취득하였다가 쟁점보증금을 변제하기 위하여 같은 날 유○○○에게 소유권을 이전하였음이 토지분 등기부등본 및 처분청의 조사서 등에 의하여 확인되나, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대한 유○○○와의 매매계약서 또는 쟁점보증금 변제약정서 등 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료제시를 하지 못하고 있다. (나) 청구인이 입증자료로 제출한 유○○○의 사실확인서 (2003.9.29)는 유○○○가 쟁점빌딩의 전소유주 윤○○○ 등으로부터 받을 채권 120,000천원이 있었고 쟁점빌딩의 소유주가 청구인으로 바뀌면서 동 채권 상당액도 청구인에게 인계되었으나 일부 재임대 상가의 경매 및 잔여기간 동안의 월세손실 등으로 채권회수가 불투명하게되자 청구인과 재임대로 회수한 28,500천원 외에 40,000천원 상당의 쟁점부동산을 받기로 하고 쟁점부동산을 취득하였다는 내용이 기재되어 있는 바, 동 확인서는 확인내용의 글씨체와 확인자인 유○○○의 서명 글씨체가 달라 청구인이 미리 작성한 확인서에 유○○○가 서명한 것이고 처분청의 조사후에 작성된 점에 비추어 볼 때 그 신빙성은 결여된 것으로 보여진다. (다) 반면, 유○○○는 이 건 조사당시 처분청에 쟁점보증금(120,000천원)과 쟁점부동산을 교환한 것으로 사실확인(작성일 2002.7.11)한 바 있고, 동 쟁점부동산의 취득경위에 대한 국세심판원의 조사담당 사무관의 전화문의(2004.10.13)에 대하여 쟁점빌딩 신축시 유리 등 창호공사를 부(父) 유○○○와 함께 하였으나 공사비중 160,000천원 상당액을 받지 못하여 쟁점빌딩에 가처분을 하였고, 쟁점빌딩 소유주 윤○○○으로부터 공사비 채권에 갈음하여 쟁점빌딩 중 일부인 1층 및 3층에 대한 임대권을 받았으며 이 상가를 재임대하여 일부 보증금 및 월세 등을 회수하는 과정에 쟁점빌딩의 소유권이 청구인에게 양도되자 청구인에게 미수채권 상당액(쟁점보증금 상당액)을 변제요구하였고 최종적으로 미수채권 상당액 120,000천원(공사비 160,000천원-재임대보증금 등)을 쟁점부동산으로 변제하는 것으로 합의처리한 것으로 답변하였다. (라) 청구인과 김○○○간에 2002.2.1. 체결된 쟁점빌딩○○○의 교환계약서에 의하면, 청구인은 ○○○주택과 동 주택상의 융자금 400,000천원을, 김○○○는 쟁점빌딩과 동 빌딩상의 채무인 임대보증금 285,000천원, 은행융자 560,000천원, 개인융자 22,000천원 및 교환차액 지급액 57,500천원 등을 상호 교환하는 것으로 약정하였고 위의 임대보증금 285,000천원은 쟁점빌딩 1층 102호, 103호 및 3층 301호의 임대보증금 160,000천원 등 5개 상가의 임대보증금으로 확인된다. (마) 청구인이 제출한 유○○○의 재임대계약서(4건)에 따르면, 유○○○가 쟁점빌딩의 102호, 103호 및 301호 등 6개 상가를 고○○○ 외3명에게 2001.8.11부터 2002.11.11까지 보증금 합계 28,500천원, 월세 합계 3,190천원에 임대한 것으로 확인되는 바, 동 보증금상당액은 청구인이 쟁점빌딩을 취득하기 이전에 유○○○가 쟁점빌딩 전소유자인 윤○○○으로부터 받을 공사비채권의 일부 금액을 회수하기 위하여 일부상가의 임대권을 받아 재임대하여 받은 보증금으로 확인되고 반면, 유○○○의 공사비채권 상당액인 160,000천원은 쟁점빌딩의 102호, 103호 및 301호의 임대보증금(160,000천원)으로 하여 청구인이 인수한 것으로 쟁점빌딩 교환계약서에 의하여 알 수 있다. (바) 한편, 국세청의 세적자료에 의하면 청구인은 2003.2.1∼2003.8.23간 ○○○에서 ○○○부동산중개소라는 상호로 부동산중개업을 영위한 사실이 확인된다.

(3) 위의 사실관계 및 법률규정 등을 종합하여 살펴보면, 소득세법 제96조 제1항 단서규정은 부동산을 1년이내 단기양도하는 경우 등에는 그 양도가액은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 입증자료로 제출한 유○○○의 확인서(2003.9.29)는 유○○○가 쟁점보증금 변제조건으로 청구인으로부터 재임대보증금 28,500천원 이외에 40,000천원 상당의 쟁점부동산을 받았다는 내용이나 동 확인서는 당사자간에 임의작성이 가능하여 신빙성이 결여된 것으로 보여지고 반면, 유○○○는 쟁점빌딩의 공사비채권 상당액인 쟁점보증금 120,000천원을 변제받는 조건으로 청구인과 합의하에 쟁점부동산을 취득한 것으로 확인하고 있고, 청구인이 취득한 쟁점빌딩의 교환계약서에도 쟁점보증금 상당액을 포함한 임대보증금 285,000천원을 청구인이 인수하는 것으로 약정하고 있으며, 청구인이 부동산거래시 매매계약서의 작성 등 거래증빙을 구비하여야 하는 사실을 잘 알고 있는 부동산중개업을 영위한 자로서 쟁점부동산의 매매계약서 또는 쟁점보증금 변제약정서 등 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 위의 임대보증금 285,000천원을 정산하는 과정에서 유○○○의 실 채무액인 120,000천원의 대물변제조건으로 쟁점부동산을 양도한 것으로 볼 수 밖에 없으므로 쟁점부동산의 실지양도가액을 대물변제가액인 쟁점보증금으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.