부동산 등의 평가

심판청구번호 국심2004중 2842(2005. 4. 18.)

청구인의 어머니 윤○○○이 1998.6.12. 본인 소유인 ○○○동 1039-12 소재 ○○○여관과 김○○○ 소유인 ○○○ 산55-6, 임야 9,917㎡(이하 "갑토지"라 한다), 같은 리 산55-11, 임야 7,191㎡(이하 "을토지"라 한다), 같은 리 산 55-14, 임야 1,926㎡(이하 "병토지"라 한다) 및 주택 99.82㎡(이하 "위 3개 토지 및 주택을 "쟁점부동산"이라 한다)를 교환한 후 1998.6.22. 소유권이전등기시 갑토지는 본인명의로, 을토지는 그의 아들인 청구인 명의로, 병토지 및 주택은 그의 남편인 최○○○ 명의로 각 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 을토지를 그의 어머니로부터 증여 받고서 증여세를 신고하지 아니한데 대하여 2004.5.30. 청구인에게 1998.6.22. 증여분 증여세 104,665,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 어머니가 ○○○여관을 김○○○ 소유의 쟁점부동산과 교환한 사실과 청구인이 어머니로부터 쟁점부동산 중 을토지를 증여 받은 사실이 있다. 쟁점부동산 중 갑토지와 병토지는 1998.3.31. 등록전환된 토지로서 1998.6.22. 교환취득 당시 공부상 지목은 임야이나 대지분양을 위한 토지형질변경공사가 완료되어 사실상 대지이었고 이는 건축물대장 및 감정평가서 등에 의하여 입증된다. 처분청은 을토지의 증여재산가액을 산정하기 위하여 쟁점부동산의시가평가액(담보에 의한 평가) 1,733,333,333원을 각 토지별 기준시가로 안분함에 있어 1997.1.1. 기준 개별공시지가를 적용하여 안분하였으나, 1997.1.1. 기준 개별공시지가는 갑토지와 병토지를 대지상태로 평가한 것이 아니고 임야상태로 평가한 것이므로 증여당시 토지현황이 제대로 반영된 1999.1.1. 기준 개별공시지가를 적용하여 안분한 가액을 을토지의 증여재산가액으로 평가하여 이 건 증여세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 갑토지 및 병토지의 지목이 사실상 대지라고 주장하나, 당해 토지의 각 지번별 토지현황을 검토하면 갑토지는 1998.3.31.자로 ○○○리 344-4로 등록전환되었으나 이는 지목변경이 아닌 단순한 지번변경이며 그 후 2000.3.15. 대지로 변경되기 이전까지는 공부상 임야로 등재되어 있다. 또한, ○○○시에 공문으로 조회한 바, 갑토지의 산림형질변경허가는 1997.7월에 나갔고 이는 1년 기한내에 준공허가가 나가야 하나 준공허가가 나가지 아니하였으므로 실질적으로 준공이 되지 아니한 것으로 간주되며, 만약 대지조성에 대한 준공시에는 30일이내에 지목변경을 신청하도록 되어 있어 재산보존과 과태료부과를 면하기 위해서라도 준공검사 후 1년이내 지목변경을 신청하였어야 함에도 이를 신청하지 아니한 것으로 보아 갑토지는 증여일인 1998.6.21. 현재 임야로 보아야 한다. 한편, 병토지는 1998.3.31.자로 가곡리 344-3으로 등록전환되었으나 공부상에는 1998.11월에 지목변경이 되었으므로 증여일 현재에는 임야로 보아야 한다. 청구인이 제출한 소급감정평가서는 청구인의 요청에 의하여 갑 및 병토지의 현황을 대지상태로 조건부 평가한 것이므로 이를 참고할 이유가 없어 이 건 증여세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 을토지 증여 당시 갑 및 병토지의 이용현황이 사실상 대지인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 전체재산가액을 각 자산별 기준시가비율로 안분함에 있어 증여 당시 갑토지 및 병토지의 실제 지목이 대지임에도 이를 공부상 지목인 임야로 평가된 1997.1.1. 개별공시지가를 적용하여 안분함은 부당하므로 사실상 지목인 대지로 평가된 1999.1.1. 개별공시지가를 적용하여 안분하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. 임야대장과 토지대장에 의하면, 갑토지는 1998.3.31. ○○○리 344-4 9,917㎡로 등록전환되고, 2003.3.15. 지목이 임야에서 대지로 변경되었고, 병토지는 1998.3.31. ○○○리 344-3 1,926㎡로 등록전환되고 1998.11.30. 지목이 임야에서 대지로 변경된 것으로 나타나나,

○○○시장의 조회내용에 의하면, 갑 및 병토지에 대한 1998.3.31.자 등록전환은 지목변경이 아니라 단순한 지번변경(축적변경)이라는 사실과 갑토지의 토지형질변경허가일은 1997.7.30.이나 그 준공일은 1998.9.28.인 사실 및 병토지의 토지형질변경허가일은 1997.9.11.이나 그 준공일은 1998.10.27.인 사실이 각 확인된다. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 감정평가서(○○○동 1120-5 소재 주식회사 ○○○감정평가법인)에 의하면, 작성일이 2003.12.2.로서 감정평가액은 811,314,680원이며, 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견란에 1998.3.31. 현재의 가격산정을 위한 소급감정평가로서 ○○○리 344-3 및 ○○○리 344-4토지는 당시 현황조사가 곤란하여 의뢰인의 설명에 따라 평가당시 현황지목을 현상태인 전원주택지 조성공사가 완료된 상태로 상정하여 비교표준지도 인근지역내 대지로 선정하는 조건부 감정평가하였음으로 기재되어 있다. 또 다른 감정평가서인 주식회사 ○○○감정평가법인이 평가한 감정평가서도 작성일이 2004.3.19.로서 감정평가액이 848,497,610원으로 위 감정평가서와 같은 취지의 소급감정평가서로 나타난다. 살피건대, 갑 및 병토지에 대한 1998.3.15.자 형질변경이 지목변경이 아니라 단순한 지번변경(축적변경)이라는 사실과 당해 토지의 형질변경준공일이 을토지 증여일(1998.6.22.) 이후인 1998.9.28.(지목변경일은 2003.3.15.)과 1998.10.27.(지목변경일은 1998.11.30.)인 사실 등에 비추어 보아 을토지 증여당시 갑 및 병토지의 실제지목이 임야가 아닌 대지인지의 여부가 확인되지 아니하므로 공부상의 지목인 임야로 봄이 상당하다. 따라서, 을토지의 증여당시 갑 및 병토지의 현황이 임야가 아니라 대지이므로 대지가격이 반영된 1999년 개별공시지가를 기준으로 안분하여 을토지의 증여재산가액을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.