토지에 대한 기준시가 적용 여부

심판청구번호 국심2004중2776(2005. 5. 16.) P>1. 처분개요

• 가. 청구인은주택투기지역내에 소재한 ○○○번지 및 ○○○번지의 토지(1,223㎡로 이하 2필지를 "쟁점토지"라 한다)를 2003.12.31. ○○○에게 협의수용으로 양도하고 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 현지확인 결과 쟁점토지상에 무허가주택건물(이하“쟁점주택건물”이라 한다)이 있다 하여 쟁점토지를 쟁점주택건물의 부수토지로 보아 2004.5.18. 청구인에게 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 적용하고 2003년 귀속 양도소득세 162,850,180원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○에 거주하는 원주민으로 쟁점토지를 포함한 7필지를 ○○○ 개발을 위한 공공용지로 대한주택공사에게 협의수용으로 양도하였으며 쟁점토지는 아파트가 없는 ○○○의 외곽지역으로 수십년 동안 주택의 신축·증축과 개발행위가 금지된 남단녹지에 위치하고 있다. 쟁점주택건물은 청구인과 특수관계 없는 타인이 무허가건물을 신축하여 장기간 무단점유하고 있는 주택으로서 청구인은 수년간 재산권 침해를 받아 왔으며 수용에 따른 보상시에도 주택의 입주권 등의 혜택을 받지 못하였는 바, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부속토지의 소유자가 다른 경우에는 당해 주택만 비과세하는 취지와 부합하도록 이 건의 경우에도 쟁점토지를 제외한 쟁점주택건물에 대해서만 실지거래가액을 적용하여야 하고 쟁점토지에 대하여는 기준시가를 적용하여야 한다. 또한, 쟁점주택건물은 소유권이 개발시행자인 ○○○공사로 이전되는 것이 아니고 철거되는 것으로 자산의 유상양도가 아닌 주택철거 보상금으로 보아야 하므로 주택 부속토지의 양도에 해당하지 아닌한다.
• 나. 처분청 의견 주택소유자와 건물소유자가 다를 경우 건물분만 1세대 1주택 비과세가 적용되므로 쟁점토지의 양도시에도 같은 취지로 주택부분만 실지거래가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 1세대 1주택 판정시에만 적용하는 것이고, 주택과 토지소유자가 다르다 하더라도 주택투기지역내의 당해 주택의 부속토지에 대하여는 실지거래가액을 적용○○○하여야 하는 것이다. 또한 청구인은 무허가 쟁점주택건물에 대한 ○○○공사의 보상금이 주택의 유상양도가 아닌 주택철거 보상금이라고 주장하고 있으나, 수용당하는 토지의 지상건물을 철거하고 토지수용법에 의하여 이전료를 보상받는 경우에는 소득세법 제4조 제1항 제3호 에 규정하는 양도소득에 해당○○○하는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택투기지역으로 지정된 지역내에 위치하는 주택으로 주택건물소유자와 토지소유자가 다를 경우, 토지부분에 대하여 기준시가가 아닌 실지거래가액(협의수용에 의한 보상가액)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

(2) 같은법 제162조의 3 【지정지역 기준 등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서“대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 “지정지역”이라 한다)을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (각호생략) ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각호의 규정에 의한 부동산을 말한다.

1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 주택(그 부속토지를 포함한다)

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 제1호외의 부동산

⑥ 지정지역의 지정은 제4항의 규정에 의하여 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생한다.

⑨ 제1항의 규정에 의한 지정지역은 특별시·광역시·도 또는 시·군·구의 행정구역을 단위로 지정한다. (단서생략)

⑩ 제9항의 규정에 불구하고 지정지역으로 지정되었거나 지정될 예정인 지역에 해당하는 행정구역중 일부 지역에 대하여는 당해 지역의 부동산가격동향 및 지역특성 등을 감안하여 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 당해 지정지역에서 제외할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 소재지인 ○○○는 2001.12.21. 택지개발예정지구로 지정되었고, 2003.10.20. 주택투기지역으로 지정되었음이 건설교통부고시 ○○○호 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인 소유인 쟁점토지는 공공용지의 협의 취득을 원인으로 2003.12.31. ○○○로 소유권 이전되었고, 쟁점토지상에 위치한 무허가 쟁점주택건물의 소유자인 청구외 김○○○ 등 3인은 ○○○로부터 쟁점주택건물의 철거에 따른 보상금을 수령하였음이 등기부등본 및 ○○○의 보상금내역서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 2004.2.24. 쟁점토지의 양도소득을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 예정신고하였으나, 처분청은 쟁점토지가 주택투기지역에 소재하고 있고 쟁점토지상에 무허가건물이 있다 하여 쟁점토지의 양도소득을 실지거래가액(보상가액)으로 변경하여 산정하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(4) 이 건의 경우, 청구인은 주택의 건물부분과 부수토지의 소유자가 다를 경우 부수토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하고 건물부분에만 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이므로 이 건에 있어서도 주택의 부수토지와 건물을 구분하여 건물부분에는 실지거래가액을 적용하고 부수토지에 대하여는 기준시가를 적용하여야 하며, 쟁점주택건물은 철거되는 것으로 자산의 유상양도가 아닌 주택 철거보상금에 해당하므로 쟁점토지 또한 주택 부속토지의 양도에 해당하지 아니한다고 주장하나, 수용당하는 토지의 지상건물을 철거하고 토지수용법에 의하여 이전료를 보상받는 경우에는 이전보상금도 소득세법상의 양도소득에 해당된다 할 것이고, 주택투기지역내에 소재하는 주택에 대하여는 건물부분과 부수토지의 소유자가 각각 다르다 하더라도 건물부분과 부수토지 모두의 양도가액을 실지거래가액으로 산정하여야 할 것이므로 쟁점토지에 대하여 실지거래가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.