부동산의 상속재산가액 평가

심판청구번호 국심2004서 2531(2004.11.26)

피상속인 김○○○이 2000.4.27 사망하였으나 상속세신고기한내에 상속세신고가 없자, 처분청은 상속인인 청구인들에게 상속재산인 ○○○ 대 1,114㎡ 및 동 지상건물 1,478.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 기준시가로 평가한 1,302,502천원을 상속재산가액으로 하여 청구인들에게 상속세 결정전통지를 하였고, 이에 청구인들은 쟁점부동산을 2개 감정평가법인이 소급감정하여 평가한 평균액인 997,626천원을 상속재산가액으로 인정하여 줄 것을 시정요구하였다. 처분청은 청구인들이 제시한 감정가액의 평균액이 쟁점부동산 기준시가(보충적평가방법)의 80%에 미달한다 하여 청구인들이 제시한 평가액을 시가로 인정하지 않고, 쟁점부동산을 처분청이 ○○감정원에 소급감정의뢰하여 평가한 1,384,888천원을 시가로 보아 동 금액을 상속재산가액으로 하여 2003.12.1 청구인들에게 2000년 상속분 상속세 92,368,660원을 결정고지하였다. 이에 청구인들은 ○○○지방국세청장에게 2003.12.29 이의신청을 제기하였고, ○○○지방국세청장은 쟁점부동산을 상속세및증여세법상의 보충적평가방법(토지: 개별공시지가, 건물: 건물기준시가)을 적용하여 평가한 금액을 상속재산가액으로 적용하고, 상속인들에게 승계된 종합소득세 및 부가가치세 합계 2,624,650원을 공과금으로 상속재산가액에서 차감하여 상속세 과세표준과 세액을 경정하라는 내용의 이의신청결정을 하였으며, 이에 따라 처분청은 당초 결정세액에서 30,473,590원을 감액결정하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2004.6.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 쟁점부동산은 여관용 등의 용도로 임대하던 건물로서, 상속개시일 당시 신축일(1973년 신축)로부터 장기간이 경과함에 따라 심하게 노후된 상태였고, 피상속인의 지병으로 인하여 상속개시일 전부터 8∼10억원에 매물로 내놓았으나 매수하고자 하는 자가 없던 중 상속개시일로부터 1년여만에 양도가액 8억원에 김○○○에게 양도되었는 바, 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 특수관계가 아닌 자와 실지거래된 사실이 입증서류로서 명백하게 확인되므로, 실지거래가액 8억원을 상속개시당시 쟁점부동산의 시가로 인정하여 상속재산가액을 산정하여야 한다.(주위적청구)

(2) 쟁점부동산의 시가는 실지거래가액인 8억원이 인정되어야 하나, 실지거래가액을 시가로 인정할 수 없다면, 청구인들이 2개감정평가기관에게 의뢰하여 평가한 가액의 평균액인 997,626천원을 쟁점부동산의 상속개시당시 시가로 인정하여 상속재산가액을 산정하여야 한다.(예비적 청구)

(3) 상속인들이 쟁점부동산을 양도하는 과정에서 매수자인 청구외 김○○○이 ○○○은행 ○○○지점에서 쟁점부동산을 담보로 대출을 받은 사실이 확인되었고, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 채권최고액이 1,032백만원으로 확인되고 있으므로, 해당은행이 쟁점부동산의 담보력 평가를 위하여 자체평가한 가액을 쟁점부동산의 상속개시당시 시가로 인정하여야 한다.(예비적 청구)

• 나. 처분청 의견 시가라 함은 상속개시일 전후 6개월이내의 기간중에 한하여 확인된 가액을 말하므로 상속개시후 1년4개월 이후의 쟁점부동산 매매가액 8억원은 이를 상속개시당시의 시가로 인정하기 어렵고, 청구인들이 주장하는 2개 감정기관 평가액의 평균액은 기준시가대비 100분의 80에 미달하므로 시가로 인정하기 어려우며, 쟁점부동산의 매수자인 김○○○이 금융기관으로부터 담보대출을 받을 당시 금융기관이 자체적으로 감정한 채권최고액은 채권담보를 위한 여신은행의 일방적인 평가액으로서 이를 시가로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 상속재산평가와 관련하여, 상속개시일로부터 1년후의 매매가액을 상속개시당시의 시가로 인정하여 상속재산가액을 평가할 수 있는지 여부와

(2) 기준시가의 80%에 미달하는 2개 감정기관의 평가액의 평균액(998백만원)을 상속개시당시의 시가로 인정할 수 있는지 여부 및

(3) 쟁점부동산의 매수자가 쟁점부동산을 담보로 대출받을 때에 평가한 금액을 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12. 28 개정)

4. 삭 제 (1998. 12. 28)

(2) 상속세및증여세법시행령(2000.12.29 대통령령 제17039호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (1999. 12. 31 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 31 개정)

• 가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (1999. 12. 31 신설)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 (1998. 12. 31 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31 신설) 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】 ① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31 개정)

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31 개정)

6. 삭 제 (1998. 12. 31)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (1998. 12. 31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 시가로 청구인들이 제시한 감정가액은 상속개시일인 2000.4.27을 기준으로 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인이 2002.10.9에 소급감정한 가액의 평균액으로서 997,626천원이다. (나) 쟁점부동산의 기준시가는 1,302,502천원이나 청구인들이 제시한 2개 감정기관 감정가액의 평균액 997,626천원은 기준시가의 80%에 미달한 것으로 나타나고 있고, 쟁점부동산은 상속개시일로부터 1년4개월 후인 2001.9.10에 매매가액 8억원에 양도된 것으로 확인되며, 쟁점부동산을 양수한 청구외 김○○○남은 쟁점부동산을 담보로 (주)○○○은행으로부터 2001.9.10과 2002.4.24 각각 대출을 받은 것으로 나타나고 있는 바, 채권최고액은 2001.9.10자 1,032,000천원, 2002.4.24자 150,000천원인 것으로 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 나타나고 있다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점부동산의 실지매매가액을 상속개시당시의 시가로 인정하여야 한다는 주장인 바, 이 건 관련법령인 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 에서는 시가로 인정되는 매매가액을 평가기준일(상속개시일) 전후 6월이내의 기간중 매매가 있는 경우에 한정하고 있는 반면, 쟁점부동산의 매매일은 2001.9.10로서 상속개시일로부터 1년 5개월후에 이루어진 거래가액이므로 청구주장을 받아 들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. 청구인들은 2개 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 쟁점부동산의 평가평균액을 상속개시당시의 시가로 인정하여야 한다는 주장인 바, 청구인들이 제시한 감정가액의 평균액은 기준시가를 적용하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하고 있어 감정가액이 신빙성이 없을 뿐 아니라, 상속개시일로부터 2년 5월후에 이루어진 소급감정가액으로서 감정목적도 상속재산의 평가목적으로 보이므로 청구주장을 받아 들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점부동산의 양수자가 쟁점부동산을 담보로 하여 대출을 받을 당시 쟁점부동산에 대한 금융기관의 평가액을 상속개시당시 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 한다는 주장이나, 동 근저당권은 상속개시후에 쟁점부동산을 양수한 자가 금융기관으로부터 대출을 받기 위하여 설정된 근저당권으로서, 금융기관의 쟁점부동산에 대한 담보물 평가액이 확인되지도 않고, 쟁점부동산이 담보하는 채권액도 확인되지 않을 뿐 아니라(청구인들이 이를 제시한 바 없으며 채권최고액만 확인됨), 근저당권이 설정된 날은 평가기준일(상속개시일)로부터 1년 5월이 경과한 시점으로서 상속개시당시의 시가를 반영하는 것으로 보기 어려울 뿐 아니라, 이 건 관련법령에 의하면 상속재산인 부동산에 근저당권이 설정된 경우, 담보하는 채권액과 부동산의 시가 및 상속세및증여세법령상에서 규정하는 보충적평가방법에 의하여 평가한 가액 중 높은 가액을 평가액으로 적용하도록 하고 있으므로 청구주장은 이를 받아 들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지) 청구인들 명단 성 명 주 소

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○