토지양도에 대하여 실지거래가액 적용 여부

심판청구번호 국심2004중 2337(2004. 11. 1) 164,378,690원의 부과처분은 청구인이 2003.7.31 청구외 (주)○○○건설에 양도한 ○○○번지 대지 892㎡를 주택의 부수토지가 아닌 나대지의 양도로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2003.7.31 ○○○번지 대지 655㎡, 같은곳 ○○○번지 공장용지 397㎡, 같은곳 ○○○번지 대지 892㎡, 같은곳 ○○○번지 도로 70㎡, 같은곳 ○○○번지 도로 15㎡, 같은곳 ○○○번지 전 1,280㎡ 합계 3,309㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 지상건물 멸실조건으로 청구외 (주)○○○건설에 양도하고, 취득·양도당시 기준시가에 의하여 양도소득세 신고를 하고, 양도소득세 113,235,860원을 자진납부하였는 바, 처분청은 청구인의 신고내용에 따라 같은곳 ○○○번지는 1세대 1주택의 부수토지로서 양도소득세를 비과세하고, 같은곳 ○○○번지는 상속받은 8년 자경농지로서 양도소득세를 감면하였으며, 나머지는 취득·양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하였으나, 같은곳 ○○○번지 대지 892㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)에는 양도당시 청구인의 누이 문○○○ 소유의 주택(이하 "쟁점주택"이라 한다)이 존재하고 있으므로 2003.7.19 고시된 주택투기지역내 주택의 부수토지에 해당된다 하여 취득·양도당시의 실지거래가액에 의하여 청구인의 양도소득금액을 계산하고, 2004.5.15 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 164,378,690원을 추가로 결정고지(2004.8.11 쟁점토지 중 일부를 주택의 부수토지가 아닌 창고의 부수토지로 보아 양도소득세 44,532,108원 경정감) 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.24 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 1999.12.27 (주)○○○건설과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결할 당시, 쟁점토지에는 청구인의 누이 김○○○ 소유의 쟁점주택이 존재하고 있었으나, 쟁점주택은 최종임차인 김○○○이 퇴거한 2000.2.22이후부터는 사람이 거주할 수 없는 폐가로서 사실상 주택으로서의 기능을 상실한 것이며, 매매계약조건에 따라 양도직전인 2003.6.11 철거하였을 뿐만 아니라, 1세대 1주택 제도의 취지상 주택의 토지부분 소유자와 건물부분 소유자가 동일세대원이 아닌 경우 당해 토지는 주택의 부수토지가 아니라, 주택과는 별개의 부동산으로 보아야 함에도 처분청은 청구인이 2003.7.19 고시된 주택투기지역내 주택의 부수토지를 2003.7.31 양도하였다 하여 취득·양도당시의 실지거래가액에 의하여 청구인의 양도소득금액을 계산한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 주택이란 기본목적과 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 비록 일시적으로 사람이 거주하지 아니하더라도 주택으로 보는 것으로, 쟁점주택은 같은곳 ○○○번지 지상에 존재하는 주택과 유사한 상태와 외관을 갖추고 있었음에도 이를 주택이 아니라고 주장하는 것은 모순이며, 매매특약이 있는 주택의 경우 부수토지인지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단하여야 하고, 주택투기지역내에 소재한 주택의 건물부분과 부수토지의 소유자가 동일세대원이 아닌 경우에도 그 부수토지를 양도하는 경우에는 실지거래가액 적용대상으로 보아야 하므로 쟁점토지를 주택투기지역내 주택의 부수토지로 보아 취득·양도당시의 실지거래가액에 의하여 청구인의 양도소득금액을 계산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 주택의 부수토지로 보아 취득·양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2003.12.30 법률 제7006호로 개정되기 이전의 것) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다

(2) 소득세법시행령(2003.12.30 대통령령 제18173호로 개정되기 이전의 것) 제162의 3조 【지정지역 기준등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의2에서 "대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 "지정지역"이라 한다)을 말한다.(이하 생략)

③ 법 제96조 제1항 제6호의2에서 "대통령령이 정하는 부동산"이라 함은 다음 각호의 규정에 의한 부동산을 말한다.

1. 제1항 제1호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 주택(그 부속토지를 포함한다) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 청구인이 1995.7.3 협의분할에 의한 상속에 의하여 취득한 것으로 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 1999.12.27 (주)○○○건설과 쟁점부동산 매매계약을 체결하였는 바, 매매계약 체결당시 같은곳 ○○○번지 지상에는 청구인 소유의 주택(벽돌조 슬래브지붕 단층건물 87.39㎡)이 존재하고 있었고, 쟁점토지상에는 청구인의 누이 문○○○ 소유의 쟁점주택(경량철골조 샌드위치판넬지붕 2동 196㎡)과 청구인의 모 정○○○ 소유의 창고(경량철골조 샌드위치판넬지붕 1동 72㎡)가 존재하고 있었다.

(2) 청구인의 주민등록초본에 의하면, 청구인은 1997.6.17부터 2003.7.20까지 처분청이 1세대 1주택으로 인정한 위 ○○○번지 소재 주택에서 가족(처 김○○○ 및 자녀 3명)과 함께 거주한 사실이 확인되고, 쟁점주택은 청구인의 누이 문○○○이 1997.12.10 착공하여 1997년말 완공후 제3자에게 임대하였던 것으로, 1998.3.30 등재한 건축물대장에는 착공일자 및 건축물 등재일자가 기재되어 있으나, 부동산 등기부에는 등재한 사실이 없으며, 1999.3.4부터 최종 임차인인 김○○○이 거주하였으나, 2000.2.22 김○○○이 퇴거한 이후부터 철거당시까지 공가상태였으며 이상의 사실관계에 대하는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 한편, 청구인의 누이 문○○○의 주민등록등·초본에 의하면, 문○○○은 1980년대 초 출가하였으나 남편과 사별한 이후, 시댁 식구들과 함께 ○○○번지에 거주하다가, 1987.9.9부터 별도의 독립세대를 구성하여 ○○○번지 등에서 자 안○○○과 함께 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다.

(4) 쟁점부동산 매매계약서 등에 의하면, (주)○○○건설은 공동주택(아파트) 건립을 위하여 쟁점부동산을 매입한 것으로 확인되고, 매매물건은 '지상건물 멸실조건으로 토지만을 양도'하기로 하되, 매매대금 2,570백만원 중 계약금 257백만원은 1999.12.27 계약체결시 지불하고, 잔금 2,313백만원은 사업계획승인후 1개월 이내인 2000.7.30까지 지급하기로 하였으며, 국가 및 공공기관으로부터 토지수용 등의 규제로 인해 공동주택사업의 수행이 불가능해지거나 목적사업 대상구역 상의 토지에 대하여 완전한 매수가 이루어지지 못하여 사업을 원활하게 수행하지 못하게 된 경우 (주)○○○건설은 조건없이 계약을 해제할 수 있다고 규정하였다.

(5) 그러나, 위 매매계약은 (주)○○○건설의 사정으로 사업계획승인이 지체되어 청구인은 매매계약일로부터 약 3년 7개월이 경과한 2003년 7월에야 잔금을 수령하게 되었으며, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 (주)○○○건설은 2003.7.31자로 쟁점부동산 소유권 이전등기를 접수하고, 쟁점부동산의 지상에 아파트를 신축하기 위하여 2003.12.3자로 ○○○주식회사에게 쟁점부동산을 신탁하는 신탁등기를 접수하였다.

(6) 한편, 쟁점토지 소재지인 ○○○는 2003.7.15자 부동산가격안정심의원회원회에서 주택투기지역으로 지정되어 2003.7.19 주택투기지역으로 고시되었다.

(7) 먼저, 청구인은 쟁점주택이 2000년초부터 사실상 사람이 살수 없는 폐가상태에 있었으므로 주택으로 볼 수 없고, 설사 주택으로 본다 하더라도 양도일 이전에 멸실되었으므로 청구인은 주택의 부수토지를 양도한 것이 아니라 나대지를 양도한 것에 불과하다고 주장하면서, 2003.5.25 촬영한 멸실전의 쟁점주택 사진과 2003.6.11 쟁점주택 철거비용을 지급한 영수증, 쟁점주택 철거직후 촬영한 2003.6.11자 현장사진 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 2003.5.25자 쟁점주택 사진에 의하면, 쟁점주택 2동은 모두 유리창과 한쪽 벽면이 상당부분 파손된 모습으로 나타나 있으나, 일시적으로 공가상태에 있는 주택이라 하더라도 언제라도 주택으로 다시 사용이 가능한 상태에 있었다면 이를 주택으로 보지 않을 수 없다 할 것인데, 쟁점주택은 비록 가건물(경량철골조 샌드위치판넬지붕)로 지었다고는 하나, 최종임차인이 퇴거할 당시 신축한지 약 2년 정도밖에 경과되지 아니한 주택으로, 최종임차인 퇴거이후 약 2년 반동안 공가상태에 있었던 점을 감안하더라도 청구인이 제시한 사진만을 근거로 쟁점토지 양도직전에 쟁점주택이 사실상 폐가상태였는지 조금만 수리를 한다면 다시 주택으로 다시 사용이 가능한 상태였는지 여부를 판단하기는 어려운 점이 있다. (나) 한편, 청구인이 제시한 쟁점주택 철거 관련영수증〔철거자: ○○○번지 소재 ○○○ 대표자 김○○○, 철거비용: 40만원〕및 쟁점주택 철거완료 직후 촬영한 2003.6.11자 현장사진에 의하면, 쟁점주택은 쟁점토지의 양도일(2003.7.31)이전인 2003.6.11 철거된 것으로 나타나 있는 바, 청구인은 잔금수령일 전까지 지상건물을 멸실하고 토지만 양도하기로 한 당초 매매계약조건에 따라 토지만 양도하기 위하여 쟁점토지의 잔금수령일 이전인 2003.6.11 지상주택을 멸실한 것으로 보인다. (다) 주택의 부수토지로 사용하던 토지를 양도하는 경우 당해 토지가 주택의 부수토지에 해당되는지 여부는 당해 토지의 양도시점인 잔금청산일을 기준으로 판단하는 것이 원칙이라 할 것이므로 쟁점토지 양도당시 지상주택이 멸실되고 없었다면 청구인은 주택의 부수토지를 양도한 것이 아니라 주택이 없는 나대지를 양도한 결과가 된다. 또한, 소득세법기본통칙 89-21의 규정에 의하면, 매매계약일 이후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택의 판정은 매매계약일 현재를 기준으로 한다고 규정하고 있으나, 위 통칙은 매매특약에 의하여 매수자가 양도대금 청산일 이전에 당해 토지를 사용하기 위하여 양도자의 승낙을 받아 지상주택을 멸실하고, 건축착공 등을 한 경우에도 1세대 1주택으로 인정하기 위한 것으로, 양수자의 사정으로 잔금지급이 3년 이상 늦어졌고, 양도자는 잔금수령 전까지 지상건물을 철거하여야 한다는 당초 약정에 따라 자신의 책임하에 지상건물을 철거하고 토지만 양도한 것일 뿐, 양수자가 양도대금 청산일 이전에 당해 토지를 사용하기 위하여 양도자의 승낙을 받아 지상건물을 철거한 것이 아닌 이 건에 위 통칙을 직접 적용하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서, 쟁점토지는 양도당시 주택의 부수토지가 아니라 나대지라고 봄이 타당하다고 하겠다.

(8) 위에서 본 바와 같이, 쟁점토지는 양도당시 주택의 부수토지가 아닌만큼 그 양도소득금액은 취득·양도당시의 기준시가에 의하여 산정하게 되었고, 그로써 청구인의 주장이 받아들여졌으므로 나아가 주택의 토지부분 소유자와 건물부분 소유자가 동일세대원이 아닌 경우에도 당해 토지가 주택의 부수토지에 해당되는지 여부에 대한 판단은 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략하기로 한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.