주택수의 계산

심판청구번호 국심2004중 1934(2004. 9. 16) 요 청구인은 1997.9.2. 주택(소형 17평형 아파트) 4호를 구입하고, 종전에 취득한 임대주택 1호와 합하여 5호에 대해 관할구청과 세무서에 임대사업자등록을 하였으며, 1998년∼2001년 4년동안 청구인의 명의로 7호를 추가로 매입하여 임대사업의 주택수에 추가하였다. 또한 청구인의 처 김○○○ 주택 3호를 구입하여, 청구인의 경우와 마찬가지로 관할구청과 세무서에 임대사업자등록을 하였다. 청구인은 2003.2.26. 청구인 소유 임대주택중 1개인 쟁점주택을 양도하고 2003.3.11. 기준시가로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고 및 자진납부를 하였다. 이에 대해 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인이 임대주택을 포함하여 1세대3주택 이상 소유자에 해당하므로 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 2004.3.21. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 12,345,260원을 결정고지하였다.

○○○ 청구인은 이에 불복하여 2004.5.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 경우 주택 투기지역이면 당연히 실지거래가액에 의하여 신고해야 되지만 쟁점주택은 이에 해당되지 아니하며, 임대사업이 아닌 여러 채의 주택 소유자가 주택을 매도한다면, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 납부하는 것이 정부의 투기근절 대책에 부응하므로 이에 따라야 하나, 청구인은 임대주택사업자로 관할 구청 및 세무서에 등록하였고, 당해 임대주택에 대하여는 임대연수의 충족조건을 필해야 하며, 매년 사업보고도 해야 되는 등 번거로움이 있음에도 불구하고, 임대주택외의 일반적인 1세대3주택 양도시와 동일한 과세처분을 받았는 바, 이는 위 관련법령의 입법취지에 어긋나므로 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우, 당해 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 이 경우 관련규정에 의하여 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2 규정에 의한 양도소득세 감면특례를 적용받는 임대주택도 주택수에 포함되는 것이므로 쟁점주택 양도일 현재 위 임대주택을 포함하여 1세대3주택 이상 보유사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 3주택 이상 소유자에 대해 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2 규정에 의한 양도소득세 감면특례 규정을 적용받는 임대주택도 주택수에 포함되는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 1.∼6. 생략

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 이하생략 (2) 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】

① ∼④ 이하생략

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (3) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (4) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월1일부터 2000년 12월31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (5) 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 임대주택사업자로 관할 구청 및 세무서에 등록하였고, 당해 임대주택에 대하여는 다른 주택 양도시 보유주택 수에 포함하지 아니하는 것임에도 불구하고, 처분청이 임대주택인 쟁점주택 양도에 대하여 실지거래가액을 적용하여 과세함으로써 일반적인 1세대3주택 양도시와 동일한 과세처분을 받았는 바, 이는 관련법령의 입법취지에 어긋나므로 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 청구인은 임대주택중 1호인 쟁점주택을 1985.1.1.(의제취득일) 취득하여 2003.2.26. 양도하였으며, 쟁점주택 양도당시 ○○○호외 10개 주택의 임대주택을 소유하고 있고, 청구인의 처는 같은 구 ○○○번지 ○○○호외 2개 임대주택을 소유하고 있으며, 같은 ○○○호에서 거주 및 소유함으로써 청구인 세대는 쟁점주택 양도당시 총 16개 주택을 소유하고 있으며 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(3) 이 건 관련규정에 의하면, 조세특례제한법 제97조 및 97조의 2에서 " 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다."고 규정하고 있고, 소득세법 제89조 제3호 에서 1세대1주택과 이에 부수되는 토지에 대하여는 비과세한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 규정에 의하면, 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 쟁점주택 양도당시 청구인 세대는 임대주택을 포함하여 총 16개 주택을 소유하고 있고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으며, 조세특례제한법 제97조 및 97조의 2에서 임대주택을 거주자의 주택으로 보지 않는다는 취지는 조세특례제한법에서 임대사업자들도 임대주택외에 거주목적의 1세대1주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 해 주겠다는 취지이지, 이 건의 경우와 같이 3주택 이상을 소유하고 있는 다주택 소유자에게 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함에 있어서도 임대주택을 주택수에 포함하지 아니한다는 취지는 아니므로 처분청이 임대주택을 주택수에 포함하고 청구인을 3주택 이상 소유자로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.