부동산의 양도로 인한 소득의 사업소득과 양도소득의 판단은 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수 등에 비추어 수익을 목적으로 하는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성 등을 고려하여 판단하여야 함
부동산의 양도로 인한 소득의 사업소득과 양도소득의 판단은 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수 등에 비추어 수익을 목적으로 하는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성 등을 고려하여 판단하여야 함
심판청구번호 국심2004중 2533(2004.11.30) 251,808,820원 및 2002년 귀속 종합소득세 47,834,990원의 부과처분은 신고불성실가산세를 부과하지 아니하는 것으로 하여 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 2000.6.8 취득한 ○○○를 2001.9.5 청구외 허○○○에게 양도하였으며, ○○○을 공유 취득하여 2002.5.3 청구외 민○○○에게 양도하고 보유기간이 1년 미만인 ○○○는 실지거래가액으로, 기타의 토지는 기준시가로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하였다. 처분청은 청구인의 ○○○토지 및 ○○○토지의 양도를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 실지거래가액으로 매매차익을 계산하여 2004.5.11 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 251,808,820원 및 2002년 귀속 종합소득세 47,834,990원 합계 299,643,810원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.6 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) ○○○는 인접토지로 사실상 하나의 토지이며 당초 경작상 목적으로 취득하였다가 성남시가 도로확장을 위하여 ○○○등을 수용한다는 소문을 듣고 재산상의 불이익을 우려하여 부득히 양도하였으며, ○○○토지는 절대농지로 경작을 위하여 취득하였으나 사정에 의하여 양도하였으므로 위 토지의 양도는 사업목적을 가진 것으로 볼 수 없을 뿐만아니라 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
(2) 예비적 청구로서 ○○○동토지의 건축허가과정에서 지인 이○○○과 정○○○에게 설계비 및 건축허가 대가로 150백만원을 지급하였으며, 취득세 등을 납부하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다.
(3) 또한, 청구인이 양도소득으로 성실히 신고하고 납부하였으므로 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한다고 하더라도 가산세 부과는 취소되어야 한다.
(1) 부동산의 매매행위에 사업성이 있는지 여부는 부동산의 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 여부, 그 규모와 횟수 및 태양에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있는지 여부 등의 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바○○○, 청구인 및 배우자 정○○○가 부동산관련사업을 개업한 2000년 이후의 부동산 거래내역을 보면 28건 11,448㎡를 취득하고 4건 1,395㎡를 양도하는 등의 내용을 종합하여 볼 때 경작을 위하여 위 토지를 취득하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 수익을 얻기 위한 사업목적의 토지거래로 판단되므로 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 예비적 청구인 ○○○토지의 양도와 관련하여 건축허가비 및 설계비 명목으로 150백만원이 지급되었으므로 필요경비로 공제하여야 한다는 주장은 그 지급사실을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙이 제시되지 않으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없으며, 취득세 등은 당초 처분시 필요경비로 기 공제하였다.
(3) 또한, 이 건 토지의 양도가 부동산매매업에 해당하므로 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부를 하였어야 함에도 양도소득으로 신고하였으므로 신고불성실가산세를 부과하고 납부한 양도소득세는 기납부세액으로 공제○○○하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
(1) 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 토지의 양도가액중 150백만원을 건축허가의 대가로 건축허가자에게 지급한 것으로 볼 수 있는지 및 취득세 등 제반 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
(3) 양도소득으로 신고납부 하였으므로 부동산매매업으로 과세한다고 하더라도 가산세를 취소할 수 있는지 여부
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 제80조 【결정과 경정】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (4) 소득세법 제81조 【가산세】 ① 거주자가 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액·퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 하며, 이하 이 항에서 “가산세대상금액”이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다. 단서생략
④ 거주자가 제65조 제6항 및 제76조의 규정에 의한 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 다음 산식을 적용하여 계산한 금액을 결정세액에 가산한다. 납부하지 아니한 세액(미달하게 납부한 경우에는 그 미달한 세액) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관의 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율 (5) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (6) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (7) 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】 ② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (8) 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】 ② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
(1) 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부에 대하여 본다. (가) 청구인은 2001.9.5 ○○○토지를 청구외 허○○○에게, 2002.5.3 ○○○토지를 청구외 민○○○에게 양도하고 보유기간 1년 미만인 ○○○는 실지거래가액으로, 기타의 토지는 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였으며, 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 실지거래가액으로 매매차익을 계산하여 이 건 종합소득세를 결정고지 하였음이 세무조사결과통보서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 위 토지의 양도가 사업목적으로 양도한 것이 아니며, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 1) 소득세법 제19조 제1항 제12호 에서 부동산매매업을 사업소득으로 과세한다고 규정하고 있고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항 에서 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.
2. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다/(대법원 2000두642, 2001.3.27, 같은 뜻)./
3. 청구인은 처(妻)인 정○○○(대법원 2000두642, 2001.3.27, 같은 뜻).*/
3. 청구인은 처(妻)인 정○○○
3. 청구인은 처(妻)인 정○○○가 2000.12.1 대표자로 개업한 부동산중개 서비스 업체인 주식회사○○○를 2002.12.12 컨설팅, 분양대행 서비스 업체로 업종변경하여 대표자로 등록한 후 2003.12.31 폐업하였으며, 2001.1.1 인테리어, 보수공사 건설업체인 ○○○를 개업하여 2002.12.31 폐업하였고, 청구인의 처인 정○○○는 2003.3.1 부동산중개 서비스 업체인 ○○○를 개업하여 운영하고 있는 등 청구인의 부부는 부동산 관련업을 영위하고 있음이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.
4. 청구인은 2000년∼2002년간 1,245평(16필지)의 토지를 10회에 걸쳐 주로 경매, 공매로 취득하고 1,713평(5필지)의 토지를 3회에 걸쳐 양도하였으며, 처(妻)인 정○○○는 동 기간중 996평(10필지)의 토지를 3회에 걸쳐 경매, 공매로 취득하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되고, 이 건 ○○○토지는 308백만원에 취득하여 약 1년 3개월 후 805백만원 양도하였으며, ○○○토지는 47백만원에 취득하여 약 1년 2개월 후 195백만원에 양도하였음이 부동산매매업소득 산출내역서에 의하여 확인된다. (다) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구인과 처(妻)인 정○○○는 2000.12.1 이후 부동산 관련사업을 계속하고 있으며, 2000년∼2002년간 계속적 및 반복적으로 부동산을 취득 및 양도한 사실이 있고, 이 건 토지는 355백만원에 취득하여 1년 3개월 이내에 1,000백만원에 양도하여 181%에 상당하는 매매차익이 발생한 점 등으로 볼 때, 청구인이 사업목적으로 부동산 거래를 하였다고 인정되므로 처분청이 이 건 토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 토지의 양도가액중 150백만원을 건축허가의 대가로 건축허가자에게 지급한 것으로 볼 수 있는지 및 취득세 등 제반 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 본다. (가) 청구인은 2000.6.30 ○○○토지상에 처(妻) 정○○○ 명의로 건축허가를 신청하였으나 2000.8.2 ○○○구청장으로부터 건축 불허가 결정을 받았으며, 그 후 청구외 이○○○ 및 정○○○ 명의로 건축허가를 신청하여 2001.2.9 및 2001.2.27 건축허가를 득하였음이 건축허가서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 ○○○토지의 부동산매매계약서를 보면 양도가액 805백만원 중 건축허가과정에서 지인 이○○○과 정○○○에게 설계비 및 건축허가대가로 150백만원을 지급하였으며 나머지 655백만원만 청구인이 수령하였으므로 동 설계비 등 150백만원을 공제하여야 하며, 부동산 매매업으로 본다면 용도변경 등에 따른는 제반비용이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 1) 소득세법 제27조 제1항 에서 "부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다"고 규정하고 있다.
2. 청구인은 ○○○토지 양도 부동산매매계약서○○○를 제출하고 있는바, 특약사항란에는 건축주 정○○○, 이○○○ 대리로 서○○○가 책임지고 계약하며, 건축허가가 난 상태에서의 계약이고, 채권최고액 금 208,000,000원(○○○)은 매수인이 인수키로 하며, 총매매금액 팔억오백만원중 건축허가비 일억오천만원○○○이 포함되어 있으며, 잔금시 건축허가자 정○○○, 이○○○ 명의를 매수인에게 변경하여 준다○○○고 기재되어 있고, 2001.9.1 ○○○은행 정○○○ 계좌로 150백만원이 이체된 내역이 나타나는 청구인의 처(妻) 정○○○의 ○○○을 지급증빙으로 제출하고 있다.
3. 처분청은 위 이○○○과 정○○○ 부부는 청구인의 동서 및 처형으로 건축업에 종사하지 아니하고 있고, 계약서 이외에는 객관적인 증빙서류 등을 제시하지 못하고 있으므로 위 150백만원을 건축허가의 대가로 인정할 수 없으며, 청구인이 주장하는 기타 경비에 대하여는 이 건 양도소득세 결정시 아래 표와 같이 필요경비로 기 공제하였음을 주장하고 있다.○○○
4. 청구인은 이 건 조사시(2003.11.13∼2003.12.24) 제출하지 아니하였던 위 부동산매매계약서를 2004.1.29 과세전적부심사 청구시 제출하면서 이○○○과 정○○○ 부부에게 설계비 및 건축허가비로 150백만원을 지급하였다고 주장하나, 이○○○ 및 정○○○가 건축업에 종사하는지 여부가 확인되지 아니하고, 이 건 소득신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라 건축 연면적 842.85㎡의 허가를 취득하는데 150백만원의 설계비 등이 지출되었다는 것은 사회통념상 인정하기 어려우며, 지급이 확인된 설계비 3백만원은 기 필요경비 공제되었음이 확인된다. (다) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 건축허가대가로 지급한 150백만원을 공제하여야 한다고 주장하나, 건축허가비를 지급하였다는 이○○○ 및 정○○○가 건축업에 종사하는지 여부 및 150백만원의 산출근거가 확인되지 아니하고, 이○○○ 및 정○○○는 이 건 소득세 신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라, 이 건 설계비로는 과다한 비용인 점 등으로 보아 청구인이 지급한 위 150백만원이 이 건 건축허가와 관련된 것으로 인정하기 어려우므로 처분청이 동 금액을 필요경비로 공제하지 아니한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 한편 용도변경 등에 따르는 제반비용이 필요경비로 인정되어야 한다는 청구인의 주장은 처분청이 이 건 결정시 기 필요경비 공제하였음이 종합소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인되며 추가 증빙자료의 제시가 없으므로 적정하게 기 공제된 것으로 판단된다.
(3) 양도소득으로 신고납부 하였으므로 부동산매매업으로 과세한다고 하더라도 가산세를 취소할 수 있는지 여부에 대하여 본다. (가) 청구인은 이 건 토지를 양도하고 양도소득으로 보아 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하면서 종합소득세를 무신고한 것으로 보아 아래 표와 같이 가산세를 과세하였음이 종합소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.○○○ (나) 청구인은 ○○○토지 및 ○○○토지를 양도하고 양도소득으로 성실히 신고·납부하였으므로 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하더라도 가산세 부과는 취소되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 1) 소득세법 제81조 제1항 에서 "거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액·퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다"고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 "거주자가 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니한 세액(미달하게 납부한 경우에는 그 미달한 세액) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관의 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율을 적용하여 계산한 금액을 결정세액에 가산한다"고 규정하고 있다.
2. 청구인은 2001.9.5 ○○○토지를 양도하고 ○○○의 토지는 기준시가로, ○○○는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으며,○○○를 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
3. 거주자가 법 제70조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 함에 있어 소득분류를 잘못하여 종합소득을 양도소득으로 또는 양도소득을 종합소득 등으로 신고한 경우에는 법 제81조 제1항의 신고불성실가산세를 적용하지 아니하며, 다만, 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용하는 것인바(소득세법 기본통칙 81-2 같은 뜻), 청구인은 소득분류에 대하여 처분청과 다툼이 있어 이 건 심판청구를 제기하였으며, 1과세기간 중에 2회 이상 부동산을 판매하지 아니하였을 뿐만 아니라 이 건 이외의 토지를 추가로 양도한 사실이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 것으로 보기 어려우며, 소득구분의 착오로 신고를 잘못한 경우로 보이므로 이 건 신고불성실가산세는 취소함이 타당하다고 판단된다○○○.
4. 한편 납부불성실가산세는 납세자로 하여금 성실하게 세법에 정한 의무를 준수하도록 하는 의미도 있지만 법정납부기한과 납부일과의 기간에 대한 이자율에 해당하는 금액으로서 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있다 할 것이므로 처분청이 위 소득세법 제81조 제4항 의 규정을 적용하여 이 건 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다○○○.
결정 내용은 붙임과 같습니다.