분양권 양도시 과세 여부

심판청구번호 국심2004중 1855(2004. 7. 12)

청구인은 2003.10.17. ○○○호(38평형)의 당첨권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 청구외 황○○○에게 양도하고 자산양도차익을 4백만으로 하여 예정신고하였다. 처분청은 매수자 황○○○분의 탈세제보에 따라 쟁점분양권에 대한 양도소득세 실지거래가액 확인조사를 실시하여 청구인이 쟁점분양권을 황○○○에게 권리금 15백만원에 양도한 사실을 확인하고 2004.3.4. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 4,500,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.5.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003.10.17. ○○○아파트에 적은 자금을 투자하여 조금이나마 가정에 도움을 주고자 청약접수한 후, 쟁점분양권을 취득하게 되었고 당첨자를 발표하는 날 청구외 이○○○이 청구인의 대리인 자격으로 쟁점분양권을 청구외 황○○○에게 8백만에 양도하였으며, 당첨자 발표 다음날부터 황○○○이란 사람이 청구인에게 전화를 하면서 자기가 매수자인데 가격이 많이 빠졌으니 5백만원을 빼달라고 반 협박조로 말을 하였으며 청구인은 너무 무리한 요구라는 생각에 들어주지 아니하다가 명의변경 전날 황○○○에게 전화를 하여 명의변경을 요구하니 쾌히 승낙하여 황○○○과 협의하에 명의변경을 하였다. 그러나 황○○○은 명의변경한 후, 바로 돌변하여 양도소득세 신고에 협조를 아니함에 따라 청구인은 양도소득세 신고를 못하였을 뿐만 아니라, 황○○○이 이○○○ 명의로 된 거래사실확인서 등을 세무서에 신고함에 따라 청구인에게 과다한 세금이 부과되었는 바, 황○○○이 주장하는 영수증은 이○○○이 작성한 것으로 되어 있으나 이○○○은 황○○○과 직접 거래한 사실이 없고 영수증을 작성해 준 사실도 없으며, 현재 ○○○경찰서에 황○○○을 사문서 위조로 고소한 상태이므로 처분청이 쟁점분양권의 권리금을 8백만원이 아닌, 15백만원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점분양권의 매수자 황○○○은 청구인의 대리인인 이○○○에게 권리금(프리미엄) 15백만원을 포함하여 총매매대금 49,200천원을 주고 쟁점분양권을 매수하였음을 확인해 주었으며, 이○○○의 전화번호와 15백만원이 기재된 영수증, 쟁점아파트 매수인 황○○○의 대리인인 이○○○의 금융거래내역 및 분양권 계약내용을 검토한 바, 총 양도가액은 권리금 15백만원과 계약금 34,200천원을 합한 총 49,200천원으로 확인되며, 청구인은 쟁점분양권에 대한 권리금이 8백만원임을 주장하나, 처분청의 조사내용을 보면 양수자 황○○○ 및 대리인 이○○○의 확인서, 영수증 및 금융거래내역 등으로 볼 때 쟁점분양권의 권리금은 15백만원으로 확인되는 바, 처분청이 쟁점분양권의 권리금을 15백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 탈세제보에 의하여 청구인이 쟁점분양권을 15백만원에 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권을 청구외 황○○○에게 8백만원에 매매하였고, 황○○○이 주장하는 영수증은 이○○○이 작성한 것으로 되어 있으나 실제로 이○○○은 황○○○과 직접 거래한 사실이 없고 영수증을 작성해 준 사실도 없으며, 현재 구로경찰서에 황○○○을 사문서 위조로 고소한 상태이므로 처분청이 쟁점분양권의 양도를 8백만원이 아닌, 15백만원으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청의 조사복명서에 의하면, 2003.10.17. 작성한 쟁점분양권의 매매계약서에는 권리금 4백만원(심판청구시 8백만원임을 주장)을 포함하여 총 양도금액이 38,200천원으로 기재되어 있으나, 매수자 황○○○과 대리인 이○○○은 권리금 15백만원에 대한 영수증을 제시하면서 총 양도가액 49,200천원을 이○○○에게 지급하였다고 진술하고 있으며, 청구인의 대리인 이○○○의 전화번호, 15백만원이 기재된 2003.10.16.자 영수증과 황○○○의 대리인 이ㅇㅇㅇ의 금융거래내역 (2003.10.16. 20백만원 출금, 2003.10.17. 30백만원 출금) 및 분양권 계약내용을 검토한 바, 총 양도가액은 권리금 15백만원과 계약금 34,200천원을 합한 49,200천원으로 확인되는 바, 청구인은 황○○○에게 동 분양권을 전매하고 권리금 15백만원을 수령한 사실이 확인된다.

○○○

(3) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점분양권을 청구외 황○○○에게 8백만원에 매매하였다고 주장만 할 뿐, 그 사실을 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있는 반면, 매수자 황○○○과 대리인 이○○○은 권리금 15백만원에 대한 영수증을 제시하면서 총 양도가액 49,200천원을 이○○○에게 지급하였다고 진술한 사실이 있는 점, 황○○○의 대리인 이○○○의 금융거래내역(2003.10.16. 20백만원 출금, 2003.10.17. 30백만원 출금) 및 분양권 계약내용에 의하여 양도가액은 권리금 15백만원과 계약금 34,200천원을 합한 총 49,200천원으로 확인되는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점분양권의 양도가액을 15백만원으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다