토지와 건물가액의 안분계산

심판청구번호 국심2004중 1783(2004. 10. 4)

청구인은 1985.12.17 ○○○번지에 소재한 토지 213.9㎡ 위에 건물 505.10㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축하여 청구인의 주택 및 임대용으로 사용하다가 2003.6.14 김○○○에게 위 토지·건물과 청구인 소유의 ○○○번지 소재 토지 210.9㎡를 합한 부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1,710,000천원에 양도하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점부동산이 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에서 규정하고 있는 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아, 기준시가로 토지와 건물가액을 안분계산한 후 건물가액에 대하여 2004.3.12 청구인에게 2003년 제1기 부가가치세 9,984,750원을 고지하였다. 청구인은 이게 불복하여 2004.5.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 1985.12.17 사용승인을 받은 건물로서 노후되어 임대용 건물로서의 기능을 거의 상실한 상태였고, 매수자 김○○○은 쟁점건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 목적으로 쟁점부동산을 취득하여 쟁점건물의 가액은 없는 것으로 하여 매매계약되었는 바, 부동산매매계약서상에 건물의 면적을 표시하고 있는 것은 거래의 관행상 다툼을 방지하기 위한 것이고 동 계약서상 쟁점건물의 가액이 없는 것으로 명기하지는 않았으나 부동산계약서 단서 조항에 쟁점건물 위의 청구인의 주택과 세입자 전원을 이사시킬 것을 명기하고 있고, 2003.10.14 매수인 김○○○이 쟁점부동산의 토지 지상에 건물신축허가를 득하고 2003.11.13 쟁점건물을 철거한 점으로 보아 쟁점건물 가액은 없는 것으로 하여 매매되었음이 확인된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 건물이 멸실되지 않는 상태에서 매매되었으므로 쟁점부동산의 매매가액에는 건물가액이 포함된 것으로 보아야 하고, 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 않으므로 기준시가에 의하여 안분계산한 후 건물가액에 대하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지와 건물가액을 구분하지 않은 부동산에 대하여 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가로 토지와 건물가액을 안분계산한 후 건물가액에 대하여 이 건 부가가치세를 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도시 쟁점건물의 가액은 없는 것으로 하여 매매계약이 체결되었으므로 쟁점건물에 대하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 제시한 부동산 매매계약서(2003.5.8)에 의하면, 청구인은 김○○○에게 쟁점부동산의 건물 140평과 대지 120평을 1,710,000천원에 양도하고, 2003.8.30 내에 청구인의 주택과 세입자 전원을 이사시킬 때 매수인은 잔금중 삼억원을 청구인에게 지불함으로 되어 있고, 토지와 건물 가액이 별도로 구분표시되어 있지 않은 것으로 되어 있다. (나) 청구인이 제시한 쟁점건물의 말소 건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 2003.11.13 철거(멸실)에 의하여 말소함으로 되어 있어 쟁점건물은 쟁점부동산의 매매계약체결 후 6개월여만에 철거된 것임을 알 수 있다. (다) 청구인이 제시한 건축허가서에 의하면, 쟁점부동산의 매수자 김○○○에게 2003.10.14 쟁점부동산의 토지 지상에 1,690.50㎡의 건물 신축을 허가함으로 되어 있다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 건물이 철거되지 않은 상태에서 매매하였고, 쟁점부동산의 매매계약서에 토지와 건물의 면적을 표시하여 매매부동산으로 하면서 토지와 건물가액을 별도로 구분하여 표시하지 아니하였으며, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서, 말소 건축물대장, 건축허가서 등만으로는 청구인의 주장과 같이 쟁점건물의 가액이 없는 것으로 매매되었는지가 객관적으로 확인되지 않으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에서 규정하고 있는 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가로 토지와 건물가액을 안분계산한 후 건물가액에 대하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.