매매계약서의 진실성 여부

심판청구번호 국심2004중 1658(2004.11.15)

청구법인이 ○○○ 부동산(건물 1,206.77㎡, 토지 998.5㎡로, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 양도하고 건물의 공급가액을 150,000천원으로 하여 2002년 제1기분 부가가치세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 검인된 매매계약서(이하 "검인계약서"라 한다)에 기재된 총매매가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 374,795,557원으로 결정하여 2003.9.27. 청구법인에게 2002년 제1기분 부가가치세 34,090,240원을 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2004.1.28. 이의신청을 거쳐 2004.5.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 작성한 쟁점부동산의 양도에 따른 실지 매매계약서(이하 "쟁점계약서"라 한다)는 계약일과 잔금지급일이 기재되어 있으며 토지와 건물의 가액이 구분되어 있고 그 금융거래 증빙도 제시되었음에도 법무사가 단순히 소유권이전등기를 위하여 임의로 작성한 검인계약서(통상 계약일 중도금지급일 잔금지급일로 작성)를 근거로 기준시가에 의하여 건물 및 토지가액을 안분하여 건물분 부가가치세를 과세함은 국세기본법 제14조제2항 의 실질과세원칙에 위배되므로 이 건 부가가치세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점계약서가 실제 매매계약서라고 주장하면서 그 증빙으로 계약금과 잔금 및 부가가치세액 입금내역이 나타나는 예금통장을 제출하나, 동 부가가치세 15,000천원 및 세금계산서가 공급시기를 경과한 2002.9.4. 지연입금되었거나 발행되었고, 부동산양도대금의 입금인도 명확하게 확인되지 아니한다. 또한, 청구법인은 쟁점부동산의 매매거래대금에 있어 잔금 16억원에 대해 대출담보금 10억원과 임대보증금 3억2천만원을 승계시켰다고 주장하나, 쟁점계약서의 특약사항에는 이 같이 중요한 비중을 차지하는 계약조항이 일체 언급이 없어 쟁점계약서의 진위여부가 의심된다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도하면서 토지와 건물가액을 구분하여 양도하였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 (1) 부가가치세법 제13조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라한다)으로 한다. 다만 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (2) 부가가치세법시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등 (이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준 시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따 라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 쟁점계약서를 실지 매매계약서라고 주장하면서 그 증빙으로 예금통장, 장부 등을 제시하므로 이를 살펴본다.

(1) 쟁점계약서와 검인계약서를 비교하여 보면, 매매대금은 두 계약서 모두 19억원으로 일치하나, 계약일은 2002.5.25.과 2002.6.4.로서 상이(일반적으로 실제계약서를 작성한 후 법무사 사무실에서 등기이전용 검인계약서를 작성하는데 이 건은 검인계약서 작성일이 앞선 점에서 이례적임)하고, 검인계약서에는 중도금이 있으나 쟁점계약서에는 중도금이 없으며 잔금지급일은 2002.6.25.과 2002.6.26.로서 하루가 차이나고 그 금액도 차이가 나고, 검인계약서에는 토지와 건물가액이 구분표시 되지 아니하였으나 쟁점계약서에는 건물 1억5천만원, 토지 17억5천만원으로 구분되어 기재되어 있다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, ㈜○○○은행이 2002.3.28. 청구법인을 채무자로 하여 채권최고액을 13억원으로 한 근저당권을 설정하였고, ㈜○○○은행은 2002.6.25. 채무자를 이○○○으로 하여 채권최고액을2,444백만원으로 한 근저당권을 설정한 사실이 나타난다.

(3) ㈜○○○은행 ○○○지점에서 비치하고 있는 2002.6.25. 쟁점부동산의 근저당권 설정과 관련하여 작성된 감정평가서(감정평가기관: ○○○감정평가법인)에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 2,685,628천원으로서 이 중 토지가액이 2,196,700천원, 건물가액은 488,928천원으로 쟁점부동산가액 중 건물가액의 점유비가 18%로 나타나고, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 917,534천원으로서 이 중 토지가액이 732,899천원, 건물가액은 184,635천원으로서 건물가액의 점유비가 20%로 나타나는데 비하여 쟁점계약서에 기재된 건물가액은 150,000천원으로 쟁점부동산의 매매가액 1,900,000천원의 8%에 불과한 것으로 나타난다.

(4) 청구법인은 쟁점부동산의 양도에 대한 부가가치세를 2002.6.25.을 공급시기로 하여 2002년 제1기 확정분으로 2002.7.25.까지 신고납부하여야 하였으나, 2002.10.25.에 이르러 2002년 제2기 예정분 부가가치세로 15,000천원을 납부한 사실이 심리자료에 나타난다.

(5) 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산을 2002년 제1기(잔금청산일 및 양도등기일 2002.6.25.)에 공급하고서 그 부가가치세는 2002년 제2기 예정(2002.9.4. 수령, 2002.9.5. 세금계산서 발행교부)분으로 신고 납부하였고, 매도일 현재 금융기관이 채권최고액을 24억44백만원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 동 시점의 감정평가액이 26억원임에도 쟁점부동산을 19억원에 매도하였다는 것은 그 실지 양도가액에 의심이 가고, 건물가액의 점유비 또한 감정평가액은 18%인데 비해 쟁점계약서상 건물가액은 8%에 불과한 점 등에서 쟁점계약서는 사후에 토지와 건물가액을 임의로 구분한 것으로 볼 수밖에 없어 쟁점계약서의 신빙성을 인정할 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 374,795,557원을 건물공급가액으로 하여 청구법인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.