토지의 평가시 개별공시지가 적용의 여부

심판청구번호 국심2004중 1507(2005.05.02) >1. 처분개요 별지 기재의 청구인 4인은 1995.10.13. 사망한 이○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 공동상속인으로 ○○○외 7필지 토지 16,516㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 상속받고 1996.4.12. 상속세 신고시 쟁점토지를 보충적 평가방법에 의한 가액인 1,452,881천원으로 평가하여 해당 상속세를 납부하였다. 처분청은 1999.1.5. 당초 결정시에는 쟁점토지에 대한 가액을 청구인이 신고한 대로 결정하였다가 2004.2.1. 이 건 증액 경정시에는 쟁점토지의 시가를 3,335,000천원으로 보아 상속재산가액을 증액하여 청구인에게 1995년 상속분 상속세 1,452,157,030원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.4.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지에 대한 상속개시 당시의 시가를 ○○○(주)와의 매매계약 금액인 3,335,000천원으로 보았으나, 청구인과 ○○○(주)는 쟁점토지의 소유권 이전 등기에 관한 소송이 진행중이므로 시가가 존재한다고 볼 수 없고, 설사 쟁점토지의 매매가액이 시가에 해당된다 하더라도 피상속인과 상속인 최○○○가 매매대금 중 3,067,500천원을 받았으므로 최○○○에게 증여세를 부과한 다음 상속세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 상속인 최○○○가 쟁점토지를 공동으로 상속받았고, ○○○(주)가 피상속인 사망전에 쟁점토지를 3,335,000천원에 매수하는 계약을 체결하여 현재까지 피상속인과 최○○○에게 3,067,500천원을 지급한 사실이 확인되고 동 수령금액의 사용처에 대한 입증이 없으므로 쟁점토지의 상속개시 당시 시가를 3,335,000천원으로 보아 상속재산가액을 증액하여 과세한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 상속개시 당시 쟁점토지에 대한 시가가 존재하는 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 구 상속세법 제2조【상속세 과세물건의 범위】① 피상속인이 국내에 주소를 둔 때에는 상속재산(피상속인이 유증한 재산 및 피상속인의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여재산을 포함한다. 이하 같다)의 전부에 대하여 상속세를 부과한다. 제4조【상속세과세가액】① 제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다. 제7조의 2【상속세과세가액 산입】① 상속개시일전 2년 이내에 피상속인이 상속재산을 처분한 경우 그 금액이 재산종류별로 계산하여 1억원 이상으로서 용도가 개관적으로 명백하지 아니한 것 중 대통령령이 정하는 경우에는 이를 제4조의 과세가액에 산입한다. 제9조【상속재산의 가액평가】① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여 당시의 현황에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다. 구 상속세법시행령 제3조【상속세 과세가액에 산입되는 채무의 범위】① 법 제7조의 2 제1항 및 제2항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 경우를 말한다. 다만, 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것의 금액이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액의 100분의 20(재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 100분의 5)에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전 등을 지출한 거래상대방(이하 "거래상대방"이라 한다)이 거래의 증빙서류 등으로써 확인되는 경우 제5조【상속재산의 평가방법】① 법 제9조 제2항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

② 유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지와 관련된 거래내용 등을 보면, 피상속인 이○○○은 1995.10.13. 사망하기 1년 4개월 전인 1994.6.13. ○○○(주)에게 쟁점토지를 3,335,000천원에 매도하는 계약을 체결하고 대금을 일부 지급 받은 상태에서 사망하였고, 현재까지 피상속인과 상속인 최○○○가 ○○○(주)로부터 받은 쟁점토지의 양도대금은 3,067,500천원에 이르고 있음이 ○○○지방법원의 판결문○○○에 의해 확인된다.

(2) 쟁점토지는 현재에도 청구인과 ○○○(주)와의 다툼으로 소유권이 ○○○(주)에게 이전되지 않고 피상속인 명의로 등기되어 있으며, 우리 심판원에서 쟁점토지를 상속재산으로 봄이 타당하다고 결정한 바 있다○○○.

(3) 청구인은 피상속인과 상속인 최○○○가 ○○○(주)로부터 받은 쟁점토지의 양도대금을 어디에 사용했는지에 대한 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

(4) 위와 같이 쟁점토지의 경우 상속개시 당시 ○○○(주)와의 매매거래로 인한 가액이 3,335,000천원으로 밝혀지고 있고 동 거래금액 중 대부분을 피상속인과 상속인이 받은 사실이 확인되므로 동 거래가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있다 하겠다. 이 건의 경우처럼 부동산의 매도인이 대금 일부만 지급 받고 사망한 경우 그 부동산 자체가 상속재산이 되어 상속인은 그에 대한 상속세를 부담하여야 하고, 그 과세가액은 전체 매매대금에서 피상속인에게 지급된 금액을 공제한 나머지 가액으로 평가하여야 하나, 지급 받은 대금이 구 상속세법 제7조의 2 제1항에 규정된 금액과 기간에 해당하는 경우로서 그 용도를 입증하지 못하면 과세가액에 산입하여야 할 것이다○○○.

(5) 따라서, 처분청이 상속개시 당시 쟁점토지의 시가를 3,335,000천원으로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.