토지와 건물의 가액을 구분하여 양도한 경우로 볼 것인지 여부

심판청구번호 국심2004중 1436(2004. 8. 18)

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○번지 대지 760㎡와 건물 719㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1987.5.15 ○○○공사로부터 ○○○원에 분양받아 목욕탕업을 운영하다가, 2000.3.27 청구외 성○○○에게 ○○○원에 양도하고, 토지는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하고, 건물은 실지거래가액(취득가액 ○○○원, 양도가액 ○○○원)에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 계산하여, 토지의 양도차익과 건물의 양도차손을 상계하여 2000.5.26 양도소득세 신고를 하였는 바, 관할 ○○○세무서장은 청구인이 당초 신고한 내용대로 결정하였다가, ○○○국세청장으로부터 건물의 실지거래 양도가액 ○○○원은 신빙성이 없으므로 쟁점부동산의 실지거래 양도가액 ○○○원을 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액 ○○○원을 건물의 실지거래 양도가액으로 보는 것이 타당하다는 취지의 감사지적을 받고, 청구인에게 감사결과 과세예고통지를 하였으며, 청구인은 2003.1.30 ○○○국세청장에게 과세전적부심사를 청구하였으나, 2003.6.2 불채택 결정되었고, 처분청은 2003.7.18 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 ○○○원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.14 이의신청을 거쳐, 2004.3.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액에 의하여 자진신고한데 대하여, 관할 중부세무서장이 매수자 및 금융권에 대하여 현지조사를 실시하고 청구인이 신고한 거래가액이 사실이라고 인정하여 "고지세액 없음"이라는 통지서까지 발송하였음에도, ○○○국세청장이 당사자간 거래금액을 신빙성이 없다고 판단하고, 동일사안에 대하여 중복적으로 조사하여 양도소득세를 추징하는 것은 국세기본법 제16조 소정의 근거과세의 원칙 및 제81조의 3 소정의 중복조사금지의 원칙에 위배되는 처분으로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 양수인 성○○○이 2000.5.27 쟁점부동산을 담보로 ○○○은행 ○○○지점에 채권최고금액 ○○○원의 근저당을 설정할 당시, (주)○○○법인에서 쟁점부동산을 평가한 내용을 보면, 토지 ○○○원, 건물 ○○○원으로 각각 평가하였는 바, 청구인이 건물의 실지거래 양도가액으로 신고한 ○○○원은 신빙성이 없다고 보여지므로 쟁점부동산 양도당시 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 건물가액을 안분계산함은 정당하며, 당초 결정에 잘못이 있어 경정결정하는 것은 중복조사에 해당되지 아니하므로, 이 건 처분이 근거과세의 원칙에 위배되거나 중복조사금지의 원칙에 위배되는 처분으로 보기 어렵다.

• 가. 쟁점 토지와 함께 일괄양도한 건물의 실지거래 양도가액이 신빙성이 없다고 보아, 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 이전의 것) 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈누 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

(2) 국세기본법(2000.12.29 법률 제6299호로 개정되기 이전의 것) 제16조【근거과세】 ① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 제81조의 3【중복조사의 금지】 세무공무원은 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우, 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우, 2이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우 기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재경정·재조사를 할 수 없다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.3.27 쟁점부동산을 청구외 성○○○에게 양도하고, 토지는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하고, 건물은 실지거래가액(취득가액 ○○○원, 양도가액 ○○○원)에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 계산하여, 토지의 양도차익과 건물의 양도차손을 상계하여 2000.5.26 양도소득세 사전신고를 하였는 바, 관할 ○○○세무서장은 2002.1.15 청구인에게 "쟁점부동산 양도와 관련하여, 청구인이 신고·납부한대로 결정하였으며, 특별한 사유가 없는한 양도소득세 추가고지세액이 없음을 알려드린다"는 내용의 결정통지서를 발송하였다가, 2003년 1월 ○○○지방국세청의 종합감사시 위 결정내용에 대하여 "쟁점부동산 중 건물의 실지거래 양도가액 ○○○원은 객관성있는 합리적인 가격이 아니므로 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하여 쟁점부동산의 실지거래 양도가액 ○○○원을 양도당시의 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산하여 산출된 건물가액 ○○○원을 건물에 대한 실지거래 양도가액으로 하고, 분양가액인 ○○○원을 실지거래 취득가액으로 하여 양도소득금액을 계산하는 것이 타당하다"는 취지의 감사지적을 받았고, ○○○세무서장으로부터 과세자료를 통보받은 처분청은 청구인에게 과세처분을 하였다.

(2) ○○○국세청의 감사지적내용을 살펴보면, ○○○국세청장은 2000.5.27 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 성○○○이 쟁점부동산을 담보로 ○○○은행 ○○○지점에 채권최고금액 ○○○원의 근저당을 설정할 때, (주)○○○평가법인에서 2000.5.12 기준으로 평가한 쟁점부동산 중 토지의 평가액이 ○○○원이고, 건물의 평가액이 ○○○원이었던 사실을 확인하고, 청구인이 당초 신고한 쟁점부동산 중 건물의 실지거래 양도가액 ○○○원을 합리성이 없다고 판단하였음을 알 수 있다.

(3) 쟁점부동산은 1986.11.7 신축된 철근콘크리트 슬라브지붕의 지하1층 지상2층 건물로 목욕탕과 아울러 김밥집, 미용실 등 점포가 함께 있으며, 양도당시 토지의 기준시가는 ○○○원, 건물의 기준시가는 ○○○원으로 각각 확인되고, 양수인이 새로운 건물을 신축하기 위하여 기존건물을 멸실하거나, 기존건물의 가치를 증가시키기 위하여 증·개축공사를 한 내역은 나타나지 않으며, 오히려 양수인이 2001.11.9에도 채권최고금액 ○○○원의 근저당을 추가로 설정한 사실이 확인되고 있는 바, 청구인이 당초 쟁점부동산 중 건물의 실지거래 양도가액으로 신고한 ○○○원을 합리성있는 양도가액이라고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 위 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하면, '토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도하고, 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다'고 규정하고 있고, 위 소득세법 제114조 제3항 의 규정에 의하면, '납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다'고 규정하고 있다.

(5) 이 건의 경우, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 중 건물의 실지거래 양도가액으로 신고한 ○○○원이 합리성이 없다고 보아 위 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하여 양도당시 건물의 실지거래 양도가액을 계산한 것이므로 이를 국세기본법 제16조 소정의 근거과세의 원칙에 위배되는 처분이라고 보기는 어려운 것으로 판단되고, 이 건 처분청은 청구인에 대하여 중복적으로 재조사를 실시한 것이 아니라 당초 결정에 오류가 있다고 보아 위 소득세법 제114조 제3항 의 규정에 의하여 청구인의 양도소득 과세표준과 세액을 다시 경정한 것이므로 이를 국세기본법 제81조 의 3 소정의 중복조사금지의 원칙에 위배되는 처분으로 보기도 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.