1세대2주택으로 볼 것인지 3주택으로 볼 것인지 여부

심판청구번호 국심 2004중 1083(2004. 9. 20) 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 2002.2.18. ○○○호(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 취득하여 2003.2.20. 박○○○에게 양도하고 2003.4.22. 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 취득하기 전인 2000.1.10.부터 ○○○호(이하 "다른주택"이라 한다)를 취득·소유한만큼 2주택을 보유한 상태에서 2003.2.20. ○○○호(이하 "취득주택"이라 한다)를 취득함으로써 3주택을 보유하게 된 후, 2003.2.20. 쟁점주택을 양도하였으므로, 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 양도소득을 산정하고 2004.3.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 7,849,800원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1세대 2주택인 상태에서 1주택을 양도하고 같은날 다른주택을 취득한 경우, 양도된 1주택의 양도대금을 받아 다른주택의 잔금을 청산하였다고 보아 실지거래가액으로 과세하는 1세대 3주택의 양도에서 제외되는 것○○○이므로 취득 및 양도시 실지거래가액을 적용하여 부과한 이 건 양도소득세 부과는 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소유하였던 주택을 양도한 날에 새로운 주택을 취득한 경우에는 양도일 당시 양도하는 주택과 새로 취득하는 주택을 동시에 보유한 것으로 보아야 하므로○○○, 취득주택을 먼저 취득한 후 쟁점주택을 양도한 것에 대하여 1세대 3주택의 양도에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택에 관하여 청구인이 3주택을 보유한 것으로 보아 소득세법시행령 제162조 의 2의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 양도소득을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록 부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 제162조의 2【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 의하면, 다른주택의 소유권이 2000.1.10. 청구인명의로 이전등기(1주택 소유)되었고, 쟁점주택의 소유권이 2002.2.18. 청구인 명의로 이전등기(2주택 소유)되었다가 2003.2.20. 박○○○ 명의로 소유권이전 등기되었으며, 취득주택의 소유권은 2003.2.20. 김○○○에서 청구인 명의로 이전등기된 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점주택을 양도하기로 약정한 부동산매매계약서를 보면, 청구인은 2002.10.19. 쟁점주택을 총 매매대금 2억9천만원에 양도하기로 하고 계약금 2천만원, 2003.2.20. 잔금 1억7,000만원을 지급받기로 하면서 융자금 1억원을 양수자가 인수받기로 하였으며, 특약사항으로 잔금일자를 2002.12.20.로 하되, 매도인과 매수인간 협의하에 일정을 조정할 수 있도록 한 사실이 확인된다. 또한, 취득주택을 양수하기로 한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2003.1.8. 김○○○와 취득주택을 총매매대금 2억5백만원에 취득하기로 하고 계약금 2천만원, 2003.2.20. 잔금 1억8천5백만원을 지급하기로 약정하였으며, 쟁점주택과 취득주택은 공히 2003.2.20. 잔금이 청산된 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 같은 일자에 1주택을 취득·양도한 경우에 소득세법 제104조 제1항 제2의 3호 및 같은법시행령 제162조의 2 제5항을 적용함에 있어서 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아야 한○○○

(4) 위 사실관계와 관련법령을 종합하면, 청구인이 2003.2.20. 보유하고 있던 쟁점주택을 양도하고 지급받은 잔대금으로 취득주택의 잔대금을 지급하였다고 보는 것이 사회통념상 타당한 점 등을 볼 때 소득세법상 청구인을 1세대3주택의 경우로 보기는 어렵다 할 것이고, 따라서 쟁점주택 등 2주택을 보유하고 있던 청구인이 취득주택을 먼저 취득하여 3주택 보유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 소득세법시행령 제162조 의 2 제5항의 규정을 적용하여 쟁점주택의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.