건물의 3,4층을 임대하고 1,2층의 일부는 청구인의 사업장, 1층 및 2층의 나머지 부분은 아들이 운영하는 경우로서 처분청이 1,2층 부분을 저가임대로 보고 3층의 임대가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OOOOO OO OOO OOOOO번지 근린생활시설 및 상가건물 1동(지하 1층, 지상 4층 연면적 3,167.9㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다) 1층 582.59㎡와 2층 699.21㎡중 일부(임대차계약서상은 면적이 기재되지 아니하다)를 아들 김OO가 대표이사로 있는 (주)OOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 1999.4.1.부터 이 건 과세처분일 현재까지 월 1,500,000원에 임대하였다. 처분청은 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 쟁점건물 3층(의원)의 월 임대료 3,500,000원보다 저가로 임대하였음을 이유로 3층 임대료를 적정임대료로 보고 부당행위계산부인 규정을 적용하여, 2004.2.2. 청구인에게 1999년 1기～2003년 1기 부가가치세 16,786,610원 및 1999～2001년 귀속 종합소득세 37,509,720원을 결정고지하였다. OOOO OOOO OO OOOO (OO O O) 청구인은 이에 불복하여 2004.3.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1996년에 건물을 신축하였으나 3,4층만 임대되고 나머지 건물은 임대되지 아니하여 2층에 OOOO라는 청구인 자신이 운영하던 사업장을 이전하였으나 1층과 지층은 계속하여 임대되지 않아 1999년 아들 김OO가 운영하던 (주)OOOO를 이전하였고 지하실은 현재까지도 공실 상태로 남아있는 사실 등으로 볼 때, 장기간 임대되지 아니한 건물을 특수관계있는 자에게 강제로 임대한 사실이 입증되고 이러한 경우는 저가임대로 볼 수 없다 할 것이므로 처분청이 쟁점건물을 저가임대로 보고 부당행위계산부인 규정을 적용하여 청구인에게 이 건 과세한 처분은 부당하며, 처분청이 부당행위계산부인 규정을 적용하는 경우에도 청구인이 3층에 의원(전외과)을 유치할 당시 쟁점건물 인근에는 의원을 유치할 만한 건물이 없었을 뿐만 아니라, 유동인구도 적었기 때문에 청구인과 임차인은 쟁점건물에 다른 의원을 유치하지 않겠다는 구두 약속을 하고 임대료를 산정하였다. 따라서 비록 3층이 1,2층보다는 임대료가 높지 않다는 일반적인 통념을 인정하더라도, 쟁점건물의 일부가 건물신축 후 8년이 지난 지금까지 임대되지 않고 공실 상태인 점, 일부 이용용도가 창고로 사용되고 있는 점, 임대된 건물의 일부가 기형적으로 반지하 상태인 점 등 쟁점건물의 1,2층 부분이 3층보다 열등한 위치에 있는 특수성을 고려해 볼 때, 3층이 1,2층보다는 임차료가 저렴하다는 일반적 통념을 적용하기 어렵다 할 것이고 인근에 쟁점건물과 이용실태 등이 유사한 적정임대료도 찾을 수 없으므로 이 건의 경우는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 규정을 적용하여 적정임대료를 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 일반적으로 사업자가 건물을 신축하는 경우 우선 자신의 사업장으로 사용하고 남는 부분을 임대하는 것이 상례이고, 자신의 건물이 있음에도 다른 장소에서 임대료를 지급하면서 사업을 영위할 이유가 없으며, 청구외법인의 경우 아들 김OO가 운영하던 개인사업을 1998.12.31 폐업하고, 신규로 법인을 설립하여 1999.1.1.부터 쟁점건물에서 영업한 사실로 보아 임대가 되지 않아 부득이 사업장을 이전하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없으며, 비록 특수한 사정으로 임대료가 책정되었다 하더라도 통상 임대료가 건물의 입지조건, 인근의 임대료 등을 감안하여 정하여지는 것으로 청구인이 임대하고 있는 의원의 경우에만 과다한 임대료를 받을 수는 없는 것이므로 청구인과 의원이 합의한 임대료는 이를 시장가격으로 보는 것이 타당하고, 청구인과 특수관계법인인 청구외법인은 청구인의 사업과 동일업종이며 쟁점건물의 1층과 2층을 구분없이 공동으로 사용하였고, 위 업종은 인쇄용지를 구입하여 규격에 맞게 절단하여 판매하는 업으로 1,2층을 특별히 창고로 구분하지 않고 인쇄용지 등을 보관하고 있으며, 쟁점건물의 1층이 특별히 창고용으로 건축된 것이 아닌 한 창고로 사용한다고 해서 3층에 비하여 임대조건이 나쁜 것으로 보기는 어렵고, 통상 상가의 1층부분이 다른층에 비하여 임대료가 높은 점을 감안하면 1,2층의 임대료는 3층보다 당연히 높아야 하며 인근에 쟁점건물과 이용실태가 비슷한 유사임대료를 찾을 수 없으므로 처분청이 쟁점건물 3층의 임대료를 시가로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점건물의 3,4층을 임대하고 1,2층의 일부는 청구인의 사업장, 1층 및 2층의 나머지 부분은 아들이 운영하는 청구외법인에 임대한 경우로서 처분청이 1,2층 부분을 저가임대로 보고 3층(의원)의 임대가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

② 이하생략

(2) 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.

② 제1항의 규정은 법 제6조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공급으로 보는 재화의 과세표준의 계산에 관하여 준용한다. 다만, 제15조 제2항의 규정에 의하여 공급으로 보는 경우에는 제49조 제3항의 규정에 의한 당해 취득가액을 과세표준으로 하되, 취득가액에 일정액을 가산하여 공급하는 때에는 그 공급가액을 과세표준으로 하며, 특별소비세 주세 및 교통세가 부과되는 재화에 대하여는 특별소비세 주세 및 교통세의 과세표준에 당해 특별소비세 주세 교통세 교육세 및 농어촌특별세 상당액을 합계한 금액을 과세표준으로 한다. (3)소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득 사업소득 일시재산소득 기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(3) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
• 나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금 수선비 등 그 자산을 유지 관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 원가 라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 매출액으로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

⑤ 이하생략

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물의 일부가 건물신축 후 8년이 지난 지금까지 임대되지 않고 공실 상태인 점, 일부 이용용도가 창고로 사용되고 있는 점, 임대된 건물의 일부가 기형적으로 반지하 상태인 점 등 쟁점건물의 1,2층 부분이 3층보다 열등한 위치에 있는 특수성을 고려해 볼 때, 3층이 1,2층보다는 임대료가 저렴하다는 일반적 통념을 적용하기 어렵다 할 것이고, 인근에 쟁점건물과 이용실태 등이 유사한 적정임대료도 산출이 불가능함에도 처분청이 3층 임대료를 유사임대료로 보고 1,2층에 적용하여 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청 조사복명서에 의하면, 쟁점건물 1,2층의 경우 칸막이를 하였던 흔적 등이 전혀없이 청구인 및 청구외법인이 공동으로 사용하여 구체적으로 사용면적을 구분할 수 없고, 정확한 구분없이 공동으로 사업장을 사용한 것으로 보여지고 상품 등의 재고자산도 구분없이 관리된 것으로 보이며, 달리 실제 임대면적을 확인할 수 있는 방법이 없으므로 매출액이 많은 편이 상대적으로 많은 면적을 사용한 것으로 보아 매출액을 기준으로 임대면적을 아래와 같이 계산하고 3층외에는 다른 비교가능한 유사임대료가 없으며 통상 상가의 경우 3층보다 2층의 임대료가 특별히 낮을 이유가 없으므로 3층의 임대료를 시가로 보아 이 건 과세한 사실이 확인된다. OOOOOOOO O O OOO OOOOOOOO (OO O OO)

(3) 청구인이 제출한 임대계약서에 의하면, 청구인은 쟁점건물의 3층부분 692.46㎡를 의원(전외과)에 보증금 80,000천원, 월 임대료 3,500천원에 임대하였고 아들 김OO 등 특수관계인이 전액 출자하여 1999.1.1.부터 쟁점건물 1,2층에서 개업한 청구외법인에 대하여는 1999.4.1.부터 쟁점건물 1,2층 중 일부를 보증금 10,000천원, 월임대료 1,500천원에 임대한 사실이 확인되며, 계약서상 임대면적은 구체적으로 명시되어 있지 아니하다.

(4) 처분청은 쟁점건물 인근에유사임대사례를 찾을 수 없는 것으로 보아 이 건 과세한 사실이 처분청이 제출한 조사종결복명서 등에 의하여 확인되며, 이에 대하여는청구인도 인근지역에 쟁점건물과 유사한 임대료를 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다.

(5) 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 규정에서 사업자가특수관계에 있는 자에게 『부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우』에 시가를 부가가치세의 과세표준으로 삼도록 규정한 것은 사업자가 특수관계에 있는 자와의 거래를 빌미로 부당하게 조세의 회피를 도모하는 것을 막고자 함에 있고, 부당하게 낮은 대가를 받은 경우란 대가를 전혀 받지 아니하는 경우와는 달리 그 대가를 시가보다 부당하게 낮게 하여 거래의 실질을 숨기는 경우를 말하는 것이므로 공급한 용역의 시가가 인근부동산의 시가에 비하여 부당하게 낮은 대가가 아닌 경우에는 위 규정의 적용대상이 되지 아니하나,부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에는 사업자와 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 그 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가를 산정하여야 할 것이다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 첫째, 처분청은 쟁점토지의 인근에 유사임대사례가 없는 것으로 보아 이 건 과세한 사실이 확인되며, 이에 대하여는 청구인도 그 유사임대사례를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, 둘째, 청구외법인의 경우 아들 김OO가 운영하던 개인사업을 1998.12.31 폐업하고, 신규로 법인을 설립하여 1999.1.1.부터 쟁점건물에서 영업한 사실로 보아 임대가 되지 않아 부득이 사업장을 이전하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없는 것으로 보이는 점, 셋째, 쟁점건물의 1층이 특별히 창고용으로 건축된 것이 아닌 한 창고로 사용한다고 하여 3층에 비하여 임대조건이 나쁜 것으로 보기는 어려운 점, 넷째, 일반적으로 상가의 1층부분이 다른 층에 비하여 임대료가 높은 것으로 보아야 하는 점, 다섯째, 쟁점건물에 의원을 유치하기에 적합한 공간이 확인되지 아니함에도 의원을 받지 아니하는 조건으로 쟁점건물 3층의 임대료를 높게 책정하였다는 청구인의 주장이 설득력없는 것으로 보이는 점 등으로 볼 때, 처분청이 통상적으로 1,2층에 비하여 임대료가 저렴한 당해 건물의 3층 임대료를 기준으로 적정임대료를 산정하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.