임대보증금을 상속채무로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2004중 659(2004. 7. 19) 64,794,380원의 부과처분은 (주)○○○에 대한 임대보증금 채무 20,000,000원을 피상속인의 채무로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은 청구인의 남편 청구외 이○○○이 1998.5.24. 사망한 후 상속재산에 대한 상속세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 상속받은 재산에 대하여 재산가액을 개별공시지가 및 시가표준액으로 평가한 후 2003.8.12. 청구인에게 1998년 상속분 상속세 64,794,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.11.10. 이의신청을 거쳐 2004.2.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 상속재산 중 ○○○ 소재 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)는 ○○○유통상가 중 시장조성현황이 가장 낮은 후미진 곳에 소재하고 있고, 상속개시(1998.5.24) 당시는 IMF 직후의 상황으로 부동산 가액이 현저하게 하락한 때로 쟁점부동산의 시가를 기준시가로 평가함은 부적합하므로 비록 소급감정가액이나 공신력있는 2개의 감정평가법인이 감정평가한 가액의 평균가액인 117,500,000원을 시가로 보아야 한다.

(2) 쟁점부동산은 상속개시 당시 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 임대보증금 20,000,000원(이하 "쟁점임대보증금"이라 한다)에 임대하고 있었으므로 쟁점임대보증금을 피상속인의 채무로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점부동산의 시가로 주장하는 감정가액의 평균액은 상속개시일 전후 6개월 이후에 소급감정한 가액으로 동 가액을 시가로 볼 수 없다.

(2) 쟁점임대보증금의 경우 이에 대한 상속인의 임대내역 신고가 없을 뿐만 아니라 청구외법인의 대표자○○○가 임대인의 사위로 형식상 임대한 것으로 보여지므로 채무로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점

(1) 상속개시일(1998.5.24)로부터 5년이상 경과한 2003.10.25 2개 감정평가법인이 소급감정한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부.

(2) 쟁점임대보증금을 상속개시일 현재 피상속인의 채무로 볼 수 있는지 여부.

• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 같은법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액 같은법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부이외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액 (2) 상속세및증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.

3. 채무(괄호 생략) 같은법시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점1에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 상속재산을 신고하지 아니하여 쟁점부동산에 대한 상속재산가액을 관련법령에 따라 기준시가로 평가하여 163,353,920원으로 산정한데 대하여 청구인은 2003.10.25 (주)○○○과 ○○○에 의뢰하여 받은 감정가액 120,000,000원과 115,000,000원의 평균액인 117,500,000원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 시가로 주장하는 위 감정가액의 평균액은 청구인이 이 건 과세처분일(2003.8.12) 이후에 일반시가(세무서 제출용)를 위한 목적으로 가격시점을 1998.5.24(상속개시일)로 하여 소급감정평가한 것으로서 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 사실 및 쟁점부동산에 대하여 매매계약한 사실 등이 확인되지 아니하고 있는 바, 위 감정가액은 상속세 과세표준신고기간 중 감정평가된 가액이 아닐 뿐만 아니라 상속세 납부목적이외의 목적으로 감정평가한 것으로 볼 수 없는 가액으로서 위 관련법령에 의하여 시가로 인정될 수 있는 감정가액의 요건을 갖추고 있지 아니하므로 동 감정가액을 시가로 보기 어렵다○○○. 따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대한 시가를 산정하기 어렵다 하여 그 재산가액을 기준시가로 평가하여 산정한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 다음 쟁점2에 대하여 본다. 청구인은 쟁점임대보증금이 상속개시(1998.5.24) 당시 현존하는 피상속인 이○○○의 채무라고 주장하면서 1992.10.20자 부동산임대차계약서와 1992년, 1993년도(제3기, 4기) 및 1997년, 1998년도(제8기. 9기) 청구외법인의 대차대조표, 1994년부터 1997년까지의 임대보증금 계정원장(사본)을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. 위 임대차계약서는 1992.10.20 피상속인 이ㅇㅇ과 청구외법인 사이에 체결된 것으로 전세보증금 2,000만원이 기재되어 있고, 청구외법인의 1992년 및 1993년도(제3기, 4기) 대차대조표에 동 금액이 임차보증금으로 계상되어 있는 사실이 확인된다. 또한, 청구인이 제출한 청구외법인의 임대보증금 계정원장(1994년부터 1997년도)에 의하면, 1994년도에 임차보증금 2,000만원이 전기이월된 상태로 계상된 후 1997년도까지 계속 이월되었고, 그 동안에 회원권취득 등의 금액을 더하여 1997년말 임차보증금 계정 잔액은 49,723,900원으로 계상되어 있고 동 금액은 1997년도 청구외법인의 대차대조표에 기재된 임차보증금 49,723,900원과 동일하다. 한편, 처분청은 처분청이 보유한 1998사업연도 '법인 요약대차대조표 조회' 자료(청구외법인이 법인세 신고시 제출한 재무제표 내용을 국세청 전산망에 수록하였다가 전산출력받은 자료로 보인다)에는 투자와 기타자산란에 269,694,996원만 기재되어 있을 뿐 임차보증금이 기재되어 있지 아니하고, 청구외법인의 대표이사○○○와 임대인(피상속인)이 특수관계자인 점으로 미루어 쟁점임대보증금을 가공의 채무로 본 것이나, 청구인이 제출한 위 대차대조표에는 투자자산 269,694,996원 의 명세로 임차보증금 35,223,900원, 부도어음과 수표 232,570,696원, 전화가입권 1,900,400원(계 269,694,996원)이 각각 구분되어 계상된 사실이 확인되고 있는 반면, 처분청은 위 '법인 요약대차대조표'외에 청구외법인이 당초 신고한 대차대조표등 재무제표를 당심의 제출요구에도 불구하고 제시하지 못하고 있다. 이상의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점임대보증금 2,000만원은 상속개시일 현재 피상속인의 채무로 인정하는 것이 타당해 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점임대보증금을 피상속인의 채무가 아닌 것으로 보아 상속재산가액에서 공제하지 아니한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.