인수채무액 등의 인정 여부

심판청구번호 국심2004중 145(2004. 5. 1) 8pt;">1. 처분개요 청구인은 2000.3.15 ○○○번지 답 1,891㎡, 같은동 894번지 답 390㎡, 같은동 894-1번지 답 205㎡, 같은동 895번지 답 602㎡, 같은동 896번지 답 2,635㎡, 같은동 897번지 답 1,025㎡ 합계 6,748㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다) 외 2필지를 취득하여, 2000.12.15 쟁점부동산을 양도하고 양도가액을 490,000,000원, 취득가액을 468,855,248원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○○지방국세청장은 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사한 결과 쟁점부동산의 양도가액은 5억7천만원이고 취득가액은 468,855,248원으로 확인된다 하여 이를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보자료에 따라 2003.10.10 청구인에게 2000년도 양도소득세 48,802,150원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)를 매매계약서에서 확인되는 바와 같이 전 소유자인 강○○○의 채무액 868,200천원을 청구인이 인수하는 조건으로 취득하였으므로 쟁점부동산과 쟁점부동산을 제외한 2필지의 기준시가에 따라 상기 채무액을 안분계산한 가액인 548,734,121원을 취득가액으로 하여야 하며, 쟁점부동산을 양도하는 과정에서 지급된 부동산중개 수수료 32,500천원을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 재경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○○지방국세청장이 쟁점부동산의 전 소유자 강○○○을 조사한 결과, 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 양도가액은 강○○○이 매매계약서를 제시하고 경위서 및 문답서를 통하여 718,200천원임을 확인하였고, 청구인의 예정신고시에도 취득가액을 718,200천원으로 신고하였으며, 심판청구시 청구인이 제시한 매매계약서(매매금액 868,200천원)는 2000.3.15 양도한 부동산의 잔금일이 2003.3.15로 기재되어 있는 점 등으로 보아 거래당시의 계약서로 보기 어려우므로 위 토지의 취득가액이 868,200천원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 청구인은 중개수수료 32,500천원을 지급하였다고 주장하면서 대금지급에 대한 객관적인 증빙없이 사실확인서만 제시하고 있으므로 중개수수료 지급에 대한 청구주장 또한 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 필요경비를 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② ∼ ④ 삭 제

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.3.15 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)를 취득하여, 이중 쟁점부동산을 2000.12.15 양도한 후 양도가액을 490,000,000원, 취득가액을 468,855,248원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 중부지방국세청장은 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사한 결과 쟁점부동산의 양도가액은 5억7천만원이고 취득가액은 468,855,248원임을 확인하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보자료에 따라 이 건 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 취득가액인 868,200천원과 쟁점부동산을 양도하는 과정에서 지급된 부동산중개 수수료 32,500천원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) ○○○지방국세청장의 강○○○에 대한 조사시 작성한 문답서와 경위서에 의하면 강○○○의 금융기관에 대한 부채 468,200천원을 강○○○이 부담하고 강○○○의 강○○○에 대한 채무 250,000천원 면제하는 조건으로(총 718,200천원) 쟁점부동산과 그외 2필지를 강○○○에게 양도하는 것으로 되어 있고, 위 조사시 청구인은 매매가액이 718,200천원으로 되어 있는 부동산매매계약서를 제시하였다. (나) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고서에 의하면 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 취득가액은 718,200천원으로 되어 있다. (다) 청구인은, 당초에 처분청에 제출한 계약서는 김○○○이 차주로 되어 있는 1억5천만원의 채무가 제외된 채 작성되었다고 주장하면서 채무인수금액이 868,200천원으로 되어 있는 또다른 계약서를 심판청구시에 제시하고 있으나, 위 1억5천만원의 실지채무자가 양도자의 것이고 이를 청구인이 인수하였음이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지는 않는다. (라) 더구나 심판청구시 청구인이 제시한 위 매매계약서에 의하면 쟁점부동산과 그 외 2필지의 취득가액은 매매금액 868,200천원으로 되어 있으나 계약서 작성일자는 2000.3.15로 되어 있고 잔금지급일자는 2003.3.15로 기재되어 있는 바, 이는 통상의 부동산 거래관행과 맞지 않아 그 진실성이 의심된다고 하겠다. (마) 또한 청구인은 중개수수료 32,500천원을 지급하였다고 주장하면서 부동산중개업자가 작성한 사실확인서는 제시하고 있으나 대금지급에 대한 금융증빙 등 다른 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다. (바) 살피건대, 쟁점부동산의 양도자 강○○○이 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 양도가액이 718,200천원이었음을 확인하고 있는 점과, 청구인도 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 취득가액이 718,200천원인 것으로 양도소득세 예정신고를 한 점, 심판청구시 청구인이 제시한 매매계약서는 신뢰할 수 있는 계약서로 보기 어려운 점, 청구인이 채무인수금액을 누락하였다고 주장하는 1억5천만원도 양도자의 채무를 청구인이 인수하였는지가 확인되지 않는 점 등으로 보아 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 취득가액이 868,200천원이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 청구인은 중개수수료 32,500천원을 지급하였다고 주장하면서 사실확인서만 제시하고 있고 기타 대금지급 등에 대한 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 제시한 증빙만을 근거로 중개수수료 32,500천원가 지급되었다고 보기 어려우므로 중개수수료에 대한 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산과 그외 2필지(총 8필지)의 취득가액을 718,200천원으로 보아 이 건 과세한 처분에는 잘못이 없다고 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.