상속으로 취득한 다세대주택의 양도를 1세대3주택으로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004전 4169(2005.8.12) ">1. 처분개요 청구인은 ○○○ 및 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.11.18. 상속을 원인으로 취득하여 2003.4.9. 양도하였고, 2003.6.3. 기준시가에 의하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 청구인을 1세대 3주택자로 보아 실지거래가액에 의한 과세대상이라 하여 현지확인을 실시하고, 양도가액을 실지거래가액 328,851,517원으로 하고, 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의거 상속개시당시의 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 규정한 기준시가로 평가한 가액 149,952,430원으로 하여 2004.8.10. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 24,120,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 피상속인이 취득한 1994년부터 청구인이 상속받아 양도한 2003.6.3.까지 9년이상 임대한 장기임대주택에 해당하여 처분청이 양도소득세 50% 감면을 적용하였고, 양도가액에 대한 처분청 조사당시 쟁점부동산의 임대보증금을 298,500,000원으로 조사하여 양도가액을 산정하였음에도 취득가액 산정시에 이를 반영하지 아니한 처분은 부당하므로 임대료는 차치하더라도 임대보증금 298,500,000원을 반영하여 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의거 상속개시당시의 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 의 규정을 적용하여 평가한 가액 230,662,124원을 취득가액으로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 상속인으로서 피상속인에 대한 상속세를 신고한 사실이 없어 상속세과세가액 계산시 채무로 공제되는 임대보증금 관련 임대차 내용을 알 수 없고, 양도소득세는 신고납세하는 제도로 양도소득세 신고시 취득가액을 상속세 및 증여세법의 규정에 의하여 평가하는 기초자료인 임대차계약서를 제시하여야 하나, 이를 제시하지 아니하여 상속개시당시(1996.11.18.)의 임대보증금을 확인할 수 없으므로 소득세법시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 규정한 기준시가로 평가하여 취득가액을 산정하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 다세대주택 13가구의 양도로 인하여 1세대 3주택에 해당하여 실지거래가액으로 과세함에 있어서 취득가액을 임대료 및 임대보증금가액으로 계산할 수 있는 바, 상속개시당시 임대료 및 임대보증금가액이 확인되는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 시행령 제162조 의 2【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서생략) 상속세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 상속세법시행령 제50조【부동산의 평가】⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 391,000,000원에 양도한 사실을 양도계약서 및 청구인의 확인서에 의하여 확인하고, ○○○중 1호는 1세대1주택으로 비과세하고, 1호는 1세대 2주택으로 기준시가로 평가한 가액으로 하고 나머지 11호는 실지거래가액으로 하여 합산한 가액 329,851,517원을 양도가액으로 산정하였고, 취득가액은 상속개시당시(1996.11.18.)의 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 규정한 기준시가로 평가하여 149,952,430원으로 산정하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 2000.3.21.∼2002.10.15. 기간중 작성된 부동산 전세계약서 10매를 제시하면서 동 계약서 상의 임대보증금 합계액 298,500,000원을 반영하여 소득세법시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 의 규정을 적용하여 평가한 가액 230,662,124원을 취득가액으로 산정하여 달라고 주장하고 있으므로 동 규정을 적용할 수 있는지 여부를 살펴본다.

(3) 쟁점부동산은 피상속인이 취득할 당시(1994년)부터 임대하였던 것으로 처분청이 조사하여 장기임대주택으로 양도소득세 50%를 감면한 것으로 미루어 임대계약서가 있었을 것으로 추정되나, 임대기간 만료로 재작성한 전세계약서 뿐이고, 종전 전세계약서는 보관하고 있지 아니한 것으로 보이는 바, 청구인이 제시하고 있는 부동산 전세계약서 상의 임대보증금은 쟁점부동산 취득일로부터 4년 이상 경과한 이후의 것이므로 쟁점부동산 취득가액 산정을 위한 증빙으로 받아들일 수 없다 할 것이고, 청구인이 주장하는 대로 상속개시당시 쟁점부동산 가액을 산정하기 위해서는 상속개시당시 전세계약서를 제시하여야 하나, 이를 제시하지 못하고 있으므로 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 의 규정을 적용할 수 없는 것으로 보인다. 따라서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 의 규정에 의한 기준시가에 의하여 평가할 수 밖에 없다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 규정한 기준시가로 평가하여 산정하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.