취득가액 산정

심판청구번호 국심2004전 3745(2005. 4. 30.) T SIZE=5> 7,495,260원의 부과처분은,

1. 쟁점주택의 임대차보증금 40,000,000원을 취득가액에 포함하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

청구인은 ○○○ ○○○아파트 126동 1206호 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1997.1.29. 임대차보증금 40,000,000원(이하 “쟁점임대차보증금”이라 한다)에 임차하여 거주하다 2001.10.25. ○○○지방법원의 부동산임의경매(○○○)로 31,260,000원에 낙찰받아 2003.10.19. 양도하고, 쟁점임대차보증금과 전 소유자의 주택은행 채무를 대위변제하였다는 7,098,000원(이하 “쟁점채무변제액”이라 한다)을 취득가액에 포함하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 부동산임의경매로 31,260,000원에 낙찰받았으며, 쟁점채무변제액은 청구인이 법적 변제의무가 없는 채무의 변제로 보아 쟁점임대차보증금과 쟁점채무변제액은 취득가액에 포함될 수 없는 비용이라고 하여 이를 취득가액에서 차감하여 2004.4.9. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 7,495,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.8. 이의신청을 거쳐 2004.10.8. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 소유자인 신○○○이 채무변제 불이행으로 경매가 개시되어 당초 청구외 홍○○○이 43,100,000원에 낙찰을 받았으나, 홍○○○은 당시 세입자였던 청구인의 쟁점임대차보증금을 부담하여야 한다는 사실을 알고 경매를 포기하자, 청구인이 쟁점임대차보증금의 우선변제권을 확보하기 위하여 임대인 신○○○의 ○○○은행 대출원금 및 이자 7,098,459원(쟁점대위변제금)을 대신 변제하고 경매에 입찰하여 입찰가격 31,260,000원에 낙찰을 받았다. 그리고 쟁점주택의 경매로 인하여 입금된 입찰가격 31,260,000원과 전 낙찰자의 경매포기로 인한 불입금 9,060,000원 및 동 이자 141,297원 합계 40,461,297원은 경매집행비용으로 1,672,790원이 사용되었으며, 나머지는 모두 선순위 채권자인 ○○○구청에 77,500원, (주)○○○은행에 19,500,000원, (주)○○○은행 캐피탈에 19,210,947원이 배정되고 청구인은 쟁점임대차보증금과 쟁점채무변제액을 전혀 회수하지 못하였다. 따라서 쟁점임대차보증금 및 쟁점채무변제액은 쟁점주택의 취득가액에 포함하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 매수인이 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 “대항력있는 임대차보증금”을 우선변제권 있는 세입자에게 지급하는 임대차보증금은 취득가액에 포함되는 것(○○○)이나, 이건은 청구인이 낙찰인이면서 임차인으로서 쟁점임대차보증금을 스스로 포기하였다고 볼 수 있고, 주택임대차보호법 제3조 의 대항력이 있는 임대차보증금이라고 할 수 없으므로 취득가액에서 제외되어야 한다. 그리고 쟁점채무변제액은 청구인이 법적으로 변제의무가 있어 변제한 채무라고 볼 수 없어 취득가액에 포함할 수 없다.

• 가. 쟁 점 임차인이 임차주택을 경매에 의하여 취득한 경우, 그 취득가액 산정시 당해주택의 임차보증금과 대위변제한 전 소유자의 채무액을 취득가액에 포함할 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 法에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. 같은법 제3조의2 (보증금의 회수) ②제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 같은법 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 같은법 제12조(미등기전세에의 준용) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. 민사소송법(2002.1.26 법률 제06626호로 민사집행법으로 개정되기 전의 것) 제608조 (인수주의와 잉여주의의 선택등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다. 민법 제191조 (혼동으로 인한 물권의 소멸) ① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.

② 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1997.1.10. 쟁점주택 소유자 신○○○과 체결한 임대차계약서를 보면, 전세보증금은 40,000,000원이며, 임대기간은 1997.1.29.부터 24개월로 하고, 해지의사가 없을 때에는 2년 자동 연장된다고 약정되어 있으며, 동 임대차계약서에 대하여 1998.11.16. 확정일자(○○○)를 받은 사실이 확인된다. 그리고 청구인은 1993.1.12. 쟁점주택에 입주하여 2004.2.24.까지 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점주택의 등기부등본상 근저당 설정 내용을 보면 아래 〈표〉와 같이 확인된다.

○○○

(3) ○○○지방법원의 낙찰허가결정문(○○○)을 보면, 2001.5.22. 청구외 홍○○○이 입찰가격 43,100,000원에 낙찰을 받았으나 입찰금 9,060,000원과 함께 경매를 포기하고, 2001.9.25. 청구인이 입찰가격 31,260,000원에 낙찰을 받았음이 확인된다. 그리고 위 낙찰가액과 전 경매포기자의 불입액 9,060,000원 및 동 이자 141,297원 합계 40,461,297원은 경매집행비용으로 1,672,790원이 지급되고 나머지 38,788,507원은 1순위로 ○○○구청에 77,560원, 2순위로 ○○○은행에 19,500,000원, 3순위로 ○○○은행할부금융(주)에 19,210,947원이 배당되었으며, 청구인에게 배당된 금액은 없는 것으로 확인된다.

(4) ○○○은행의 고객용전표 및 입금표에 의하면 청구인이 신○○○의 차입금 및 이자 7,098,459원을 변제하였음이 확인된다. 위 사실관계 및 관계법령을 종합하여 살펴본다. 먼저, 청구인은 1997.1.29. 쟁점주택을 임차하고, 다른 근저당권이 설정되기 전에 쟁점주택에 입주와 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법 제3조 에 의하여 대항력을 갖추었음을 알 수 있다. 그리고, 임차주택의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 주택임대차보호법 제3조 의 5에 의하여 양수인에게 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제반기 전에는 주택을 인도하지 아니할 수 있으며, 이건과 같이 임차인인 청구인이 쟁점주택을 경락받아 임대인의 지위를 승계함과 동시에 소유권을 취득한 경우 민법 제191조 에 의하여 임차권은 혼동으로 인하여 소멸함으로써 전 임대인의 임대차보증금 반환채무는 소멸되게 됨을 알 수 있다. 따라서 청구인은 임차인의 지위에서 쟁점주택을 취득함으로써 쟁점임대차보증금을 반환받을 권리가 소멸되었으므로 쟁점임대차보증금은 쟁점주택의 취득과 대가관계가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 취득가액에 포함시키는 것이 타당하다고 판단된다. 한편, 쟁점채무변제액은 청구인이 법적으로 변제할 의무가 있어 변제한 것이 아니라 임의로 변제한 것이므로 이를 취득가액에 포함하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.