8년 자경농지에 해당되는지 여부

심판청구번호 국심2004전 3517(2005. 3. 19) 2.8.6.로 보아 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○ 전 2,535㎡, 58-3 전 79㎡, 58-4 전 698㎡, 60 답 1,716㎡, 61 전 152㎡ 합계 5필지 5,180㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2003.7.1. 안○○○과 임○○○(이하 "매수인"이라 한다)에게 소유권이전등기하고 쟁점토지는 양도소득세 감면대상인 8년이상 자경한 농지(이하“8년자경농지”라 한다)의 양도로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지는 양도 당시 농지가 아닌 목장용지라 하여 2004.2.16. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 40,859,990원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.2.27. 이의신청을 거쳐 2004.9.21. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장

① 청구인은 쟁점토지 중 약 150평에 농가부업규모인 사슴 5∼6마리를 사육하였으며 대추나무를 식재하고 호박, 도라지 등을 재배하였는 바, 처분청이 쟁점토지 전체를 사슴목장용지로 보아 과세함은 부당하다.

② 청구인은 쟁점토지를 2002.5.21. 매매계약하고 2002.8.6. 잔금을 수령하였으나, 여러 가지 사유로 쟁점토지소재지가 2003.5.29. 투기지역으로 고시된 후 2003.7.1. 소유권이전등기되어 양도가액은 실거래가액으로 신고하면서 8년자경농지로 감면신청하였으나 실제로는 2002.8.6. 잔금을 청산하였으므로 기준시가로 과세하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

① 쟁점토지의 사용현황을 보면 1995∼2000년 동안 58-2, 58-4 전역에 축사로 보이는 건물이 있고, 같은 곳 60, 61번지 일대에 대지면적을 제외하고 건평 500㎡이상의 건물이 설치되어 있는 사실이 ○○○의 항공사진에 의하여 확인되고, 또한 처분청에서 현지출장확인 당시에도 쟁점토지는 잡초가 지나치게 무성한 것으로 보아양도 당시 농지로 사용하지 아니한 것으로 판단되어 당초 처분은 정당하다.

② 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 잔금지급일은 2003.6.30.이고 심판청구시 제출한 잔금지급일은 2002.8.6., 등기부등본에도 쟁점토지를 2003.7.1. 양도한 것으로 기재되고 2002.8.6. 수령하였다고 제시한 통장사본 및 영수증은 쟁점토지의 양도대금과 관련된 것인지 확인이 되지 아니하여 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지가 8년자경농지에 해당되는지 여부

② 쟁점토지의 양도일을 2002.8.6.로 보아 양도차익을 기준시가로 과세하여야 하는지 여부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[괄호생략] 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서생략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 본다. (가) 청구인은 1969년부터 ○○○시에 거주하면서 1991년 4월 5,182㎡ 면적의 쟁점토지를 취득하여 그 중 150평에 사슴을 사육하고 나머지는 대추나무를 심고 호박, 도라지 등을 재배하였다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (나) 쟁점토지의 이용현황에 대하여 현지 주민인 임○○○(○○○)는 "청구인은 쟁점토지에서 5∼6년전부터 양도시까지 사슴목장을 운영하였고 2003년도에는 쟁점토지가 공터였다"라고 확인하고, 양수자 임○○○은 "매매계약 당시 쟁점토지에 사슴이 사육되고 있었으며 사슴의 이탈방지를 위하여 울타리가 둘러있었다"고 진술한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에서 확인된다. 또한, 청구인이 증빙으로 제출한 종자, 비료, 농약 구매영수증 및 거래명세서 사본에는 확인자가 기재되지 아니하였으며, 거래자별 상품매출내역은 쟁점토지소재지 농업협동조합이 아닌 직산농업협동조합의 것으로 확인된다. 이러한 상황을 종합하여 보면, 쟁점토지를 양도할 당시에는 청구인은 쟁점토지를 농지가 아닌 사슴목장으로 사용하였던 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 ②에 대하여 본다. (가) 쟁점토지 소재지인 ○○○지역은 2003.5.29. 부동산투기지역으로 고시되어 청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기일이 2003.7.1.이므로 실지거래가액으로 신고하였으나, 실제거래는 2002.5.21. 매매계약하고 잔금 128,000천원은 2002.8.6. 수령하였으므로 잔금청산일을 양도일로 보아야 하고 따라서, 양도차익도 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이어서 이에 대하여 본다. (나) 청구인은 2002.5.21. 쟁점토지를 매매계약하여 계약금 35,000천원을 수령하여 25,000천원을 청구인의 거래 통장에 입금한 사실과 매매계약서상 중도금(150,000천원)은 2002.7.15.이나 청구인이 ○○○조합중앙회에서 대출받아 매수인이 채무를 인수하기로 되어 2002.7.18. 대출이 이루어져 2002.7.18. 150,000천원이 청구인의 거래통장에 입금된 사실, 2002.8.6. 잔금 128,000천원을 매수인으로부터 수령하여 청구인 통장에 입금한 사실이 청구인이 제출한 거래통장(○○○)에서 확인된다.

○○○ (다) 쟁점토지 매매계약서를 보면 잔금지급은 일자가 명시되어 있지 않고 특약사항 2를 보면 "매도인이 대체토지를 구입하여 대체토지 잔금지급일 하루전에 지급키로 함"으로 기재되어 있으며, 이에 따라 청구인은 쟁점토지를 양도하고 ○○○ 전 2,450㎡ 외 9필지의 토지를 매입하여 2002.8.5. 잔금을 지급한 사실이 확인된다. (라) 쟁점토지를 양수한 매수인은 2002.8.6. 매매예약하여 2002.8.8. 소유권이전청구권 가등기를 한 사실이 등기부등본에서 확인되며 해당지역은 2002.10.2. 토지거래허가지역으로 고시되어 있는 바, 매수인은 2003.6.20. 및 2003.6.24. ○○○시장으로부터 토지거래허가(접수일자 2003.6.13.)를 받아 2003.7.1. 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였음이 청구인이 제출한 증빙자료에서 확인된다. (마) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 토지매매대금을 수령하여 청구인의 통장에 입금한 사실과 매수인은 쟁점토지에 대한 거래허가가 지연(2003.3.10. ○○○시장으로부터 토지거래허가 불허가)되었다가 2003.6.24. 토지거래허가를 받아 2003.7.1. 소유권이전등기를 한 사실과 청구인이 2002.8.5. 인접지역 토지를 매수한 사실 등을 감안하면 청구인이 2002.8.6. 잔금을 수령하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(3) 투기지역과 1년미만의 단기거래 등 부동산투기혐의가 있는 경우와 본인이 신고기간내에 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득을 산출하는 것이나 그 이외의 경우에는 양도소득을 기준시가에 의하여 산출하는 것이다. 청구인이 쟁점토지에 대하여 실지거래가액으로 예정신고한 것은 당해 지역이 토지거래허가지역이기 때문인 것으로 보이는 바, 토지거래허가 지역 등에 해당하지 아니하는 이건의 경우 기준시가로 양도차익을 산출하여야 한다는 청구인의 주장은 타당한 것으로 보인다.

(4) 따라서, 토지거래허가지역에서 토지를 양도시 소유권이전등기일과 잔금청산일이 다른 경우에는 잔금청산일을 양도시기로 보는 것(○○○, 1997.5.9., ○○○. 1998.1.20. 같은 뜻임)이므로, 잔금청산일이 2002.8.6.로 확인되는 이 건의 경우 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.