부동산매매업 해당 여부

심판청구번호 국심2004전3192(2005. 6. 20.) ;">1. 처분개요

• 가. 청구인은 숙박업을 영위할 목적으로 2002.11.16. ○○○(이하 "쟁점여관"이라 한다)을 신축하여 여관업을 영위하다가, 2003.3.5. 쟁점여관을 청구외 정○○○외 1인에게 양도하면서 이를 "사업의 양도"에 해당한다고 보아 당해 과세기간의 부가가치세 과세표준에 산입하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2000.4월∼2003.9월 기간 중 다가구주택을 신축 양도한 사실 등 계속적·반복적으로 부동산 매매를 한 사실에 비추어 쟁점여관을 2002.11.16. 준공하여 2003.3.5. 양도한 것은 매매차익을 목적으로 한 부동산매매업을 영위한 것이라 하여 쟁점여관의 양도를 사업의 양도로 보지 아니하고 재화의 공급으로 보아 2004.3.9. 청구인에게 2003년 제1기분 부가가치세 131,754,860원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.5.20. 이의신청을 거쳐 2004.8.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 34년간 체신공무원으로 재직하다가 1999.3.31. 퇴직한 자로서 숙박업을 영위하기 위하여 2002.6.24. 숙박업으로 사업자등록을 필하고 2002.11.16. 쟁점여관을 신축하여 숙박업을 영위 하다가 여관수입의 과소 및 과도한 채무부담 등으로 사업을 포괄적 으로 정○○○외 1인에게 양도하였는 바, 처분청은 청구인이 1999.9.27.∼2002.4.1. 기간 중 다가구주택을 신축판매한 사실, 쟁점여관을 양도한 후인 2003.9.29. 임대주택용 건물 신축목적으로 토지를 취득한 사실 등이 있다하여 쟁점여관의 양도를 사업의 양도가 아닌 부동산매매업자로서 재화를 공급한 것으로 보아 과세하였으나, 청구인이 1999.3.31. 퇴직하기 전 1998.5.29.에 취득한 농지는 현재까지도 직접 농지로 경작하고 있고, 퇴직 후 ○○○ 등의 토지를 매수하여 다세대주택을 신축판매한 것은 부가가치세법상 부동산매매업의 요건에 해당되지 아니함에도 청구인이 숙박업을 영위한 사실 및 사업의 포괄적 양도 사실을 부인하고 부동산매매업을 영위한 것으로 본 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산의 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 사업 활동의 일환으로 이루어진 것으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려하여 판단하는 것인 바, 그 판단에 있어서 쟁점여관 뿐 아니라 청구인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 모든 사정을 참작하여야 하므로 청구인의 부동산 거래 내역을 살펴보면, 청구인은 1999.9.27.이후 다가구주택의 신축판매 업을 영위한 것으로 보이며, 쟁점여관도 신축 후 단기 양도한 사실에 비추어 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점여관의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.(단서 생략)

(2) 같은 법 시행령 제2조【용역의 범위】② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

(3) 같은 법 시행령 제17조【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 "대통령이 정하는 것"이라 함은 사업장별(괄호안 생략)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)를 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니 하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨것으로 본다.(이하 생략)

(4) 같은 법 시행규칙 제1조【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (5) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 과세자료 등에 의하면 청구인이 쟁점여관을 신축하고 양도한 경위는 아래와 같이 확인된다. (가) 청구인은 2002.2.14. 쟁점여관 지번상의 주택을 매수하여 2002.3.12. 쟁점여관의 건축허가를 받아 2002.4.8. 착공하였고 2002.11.16. 쟁점여관의 사용승인을 득하였다. (나) 청구인은 2003.2.28. 청구외 정○○○외 1인과 쟁점여관의 양도대금을 16억 7000만원으로 하는 양도계약을 하였고, 잔금지급일인 2003.3.5.에는 청구인의 대출금을 양수인이 인수하는 조건으로 하는 사업의 포괄 양도·양수계약을 하였다. (다) 청구인은 2002.6.24. 일반과세자(숙박업 여관, 개업일 2002.10.30.)로 사업자등록을 신청하여 2003.3.10. 폐업하였으며, 양수인은 2003.3.5. 일반과세자(음숙 여관업)로 사업자등록을 신청하였다. (라) 청구인은 쟁점여관의 양도에 대하여 2003.5.31. 양도가액을 16억 7000만원, 양도차익을 53,845,110원으로 양도소득세 예정신고를 하였다.

(2) 청구인은 1969.10.27.∼1999.3.31. 기간동안 체신공무원으로 재직하였고, 쟁점여관을 매각할 수 밖에 없었던 부득이한 사정(쟁점여관의 운영의 어려움 및 적자 등의 발생) 때문에 쟁점여관을 포괄적으로 사업양도하였다면서 쟁점여관의 매매계약서, 사업의 포괄적 양도·양수계약서, 양수인의 사업양수확인서 등을 제시하고 있다.

(3) 처분청이 쟁점여관의 양도에 대하여 청구인을 부동산매매업자로 본 청구인의 부동산 거래내역은 아래와 같다.○○○

(4) 살피건대, "부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것○○○"이며, " 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 경우라면 동 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니므로 부동산매매업에 해당하는 것○○○"으로 보고 있는 바, 청구인은 2000년∼2003년 기간동안에 쟁점여관을 포함한 부동산을 7회 취득하여 5회 양도하였을 뿐 아니라 이 중에는 신축중인 다가주주택 및 신축한 다가구주택 10가구를 양도한 사실과 쟁점여관의 양도후 취득한 부동산에 대하여 건축주 명의를 청구인으로 변경한 사실 등이 확인되고 있는 점으로 보아, 청구인은 계속적이고 반복적으로 부동산을 매매하였다고 봄이 상당하다 할 것이므로 처분청이 신축후 단기매매된 쟁점여관에 대하여 사업의 포괄양도를 부인하고 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.