개별공시지가가 없어 관할세무서장의 평가금액을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004전 648(2004. 8. 10) >1. 처분개요 청구인은 2002.11.4. 환지예정지로 지정된 ○○○의 권리면적 900.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2003.4.29. 전○○○에게 양도하고 종전토지인 ○○○ 토지 1,200㎡의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 16,009,810원을 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지는 환지예정지구내 토지로 양도당시 개별공시지가가 없어 (주)○○○에 쟁점토지에 대한 토지단가 산정을 의뢰하여 산출된 개별공시지가 480,000/㎡원을 적용하여 2003.10.8. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 23,423,780원을 결정 고지하였으나, 청구인의 이의신청으로 쟁점토지의 개별공시지가를 2002.1.1.을 기준으로 관할세무서장이 평가한 469,000원/㎡을 적용하여 2003년 귀속분 양도소득세 1,234,640원을 감액결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.11.21. 이의신청을 거쳐 2004.2.20. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 제99조 제1항 가목 단서와 동법 시행령 제164조 제1항에서 개별공시지가가 없어 관할세무서장이 평가한 금액으로 산정할 수 있는 경우는 제3호에서 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상 지목이 변경된 토지라고 명시하고 있어 청구인이 양도한 용운동 142번지의 대지 566.4㎡는 환지 전과 환지예정지를 비교할 때 토지의 형질변경, 용도변경, 지목변경, 위치변경과 하등의 관련이 없음에도 단순히 환지예정지내에 위치하고 있다는 정황만으로 2002.1.1.기준 종전토지에 대한 개별공시지가를 적용하지 아니하고 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2002.1.1.을 기준으로 관할세무서장이 산정한 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○번지의 토지는 환지 전 면적과 환지 후 면적이 크게 감소하지 않아 토지의 품위 정황이 달라지지 않았다고 주장하고 있으나, 청구인의 주장대로 토지의 면적이 크게 감소하지 않았다 하더라도 환지란 지목변경과 면적의 증감을 기준으로 평가하는 것이 아니라, 어떤 토지에 대한 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼, 양도차익 산출을 위하여 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 함이 타당하며, 이 건의 경우 쟁점토지는 2002.11.4. 환지예정지로 지정된 이후 양도일 현재 개별 공시지가가 새로 고시되어 있지 않으므로 관할세무서장이 새로운 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 환지예정지 양도에 따른 양도가액 계산시 개별공시지가가 없어 관할세무서장이 평가한 금액을 적용하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것) 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

(3) 소득세법시행규칙(2000.4.3. 재정경제부령 제138호) 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 환지예정지로 지정된 쟁점토지를 전○○○에게 양도하고 양도가액을 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지는 환지예정지내 토지로 양도당시 개별공시지가가 없어 쟁점토지의 개별공시지가를 2002.1.1.을 기준으로 관할세무서장이 평가한 469,000원/㎡을 적용하여 양도소득세를 결정고지 하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 환지 전과 후로 비교할 때 토지의 지목, 품위, 정황이 현저히 달라지지 않았음에도 단순히 환지예정지내에 위치하고 있다는 정황만으로 종전토지의 개별공시지가를 적용하지 아니하고 2002.1.1.을 기준으로 관할세무서장이 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지가 2002.11.4. 환지예정지로 지정되기 이전에는 ○○○로서 종전토지의 2002.1.1. 현재 개별공시지가는 240,000원/㎡이고, 환지예정지로 지정된 이후에는 ○○○에 편입되었으며, 양도당시 쟁점토지에 대한 2002.1.1. 현재 개별공시지가는 존재하지 아니한 것으로 심리자료에 나타난다. (나) 청구인이 전○○○에게 양도한 쟁점토지의 특성을 보면 아래 <표>와 같이 환지 전·후 지목은 대지로 동일하나 토지의 고저, 형상, 면적은 달라진 것으로 나타난다. <표> 쟁점토지의 환지 전·후 특성 ○○○ (다) 처분청은 쟁점토지 양도당시 개별공시지가가 존재하지 않아 쟁점토지와 지목, 이용상황이 유사한 ○○○를 표준지로 하여 2002.1.1. 현재 개별공시지가를 469,000원/㎡으로 산정하였음이 토지가격평가서와 관할세무서 공정과세협의회 공시지가심의자료에 나타난다.

(3) 위 관련법령의 규정에 의하면, 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도가액은 환지예정(교부)면적과 양도당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것으로 규정되어 있는바, 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이고○○○, 이 경우 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 고시되어 시행되는 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것이다○○○. 따라서, 쟁점토지는 환지예정지 지정 전·후 토지의 형상이나 면적등이 달라졌고, 양도당시 환지예정지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있지 않아 관할세무서장이 2002.1.1.현재 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.