선납받은 분양대금의 손익귀속시기

심판청구번호 국심2004전 252(2004. 6. 19) size-font:18pt;">이 유

청구법인은 1998.4.14. ○○○번지 외 53필지에 아파트 1,164세대 공사를 개시하고, 아파트 분양당첨자와 분양계약을 체결하여 입주예정일에 분양대금의 잔금을 지급받기로 약정하였는 바, 2001.2월 아파트를 완공하여 입주가 이루어짐에 따라 아파트분양과 관련한 손익을 2001사업연도에 인식하여 회계처리하였다. 처분청은 분양계약자 중 18세대가 2000년 12월에 잔금을 선납한 사실을 확인하고 동 18세대의 분양대금은 2000년 12월에 청산된 것으로 보아 동 손익의 귀속시기를 2000사업연도로 하여 2003.9.17. 청구법인에게 2001사업연도 법인세 730,854,170원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2003.10.9. 이의신청을 거쳐 2004.1.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 아파트를 분양하면서 분양계약자가 분양대금을 계약금으로 20%, 중도금으로 60%를 납부하고, 잔금은 입주예정일에 납부하기로 하고, 계약자가 분양대금을 선납하는 경우 15%의 할인혜택을 부여하고, 청구법인이 입주예정일을 지키지 못할 경우에는 지체상금을 지급하거나 해약할 수 있도록 하였는 바, 계약자는 아파트가 준공되어야만 입주가 가능한 것이고 준공이 지연되거나 단축될 경우 추가정산의무가 발생하게 되므로 준공일 이전의 잔금 선납은 잠정적인 것일 뿐 준공일이 대금청산일이 되는 것이며, 청구법인이 2000.12월 입주예정안내를 하였다 하더라도 이는 준공신청도 하지 않은 상태에서 예정통지한 것에 불과하고, 준공일은 추후에 변경될 수도 있으므로 준공전의 대금완납은 선수금으로 보아야 한다. 또한, 처분청과 같이 손익을 인식할 경우 공사가 완공되기 전에는 익금에 대응할 손금을 확정할 수 없는 문제점이 있고, 청구법인은 사업개시후 2001년 완공시까지 아파트 분양대금을 수익으로 인식하지 아니하여 기업회계기준 및 관행을 계속 적용해 온 경우에 해당하므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 아파트 분양과 관련하여 손익의 귀속시기는 대금청산일이나 소유권이전등기일·입주일 중 먼저 도래하는 날이 속하는 사업연도로 하는 것인 바, 청구법인은 18세대의 대금이 선납된 것일 뿐 청산은 아니라고 주장하고 있으나, 분양계약서상 잔금은 입주예정일에 납부하며 입주는 2001년 2월로 예정되었고, 선납의 경우에는 연 15%의 할인료를 적용한다고 규정하였는 바, 18세대는 대금선납과 아울러 할인료 등의 대금정산이 이루어져 이후 정산절차가 진행될 여지가 없으므로 대금의 청산이 이루어진 것으로 보아야 한다. 처분청은 대금청산부분에 대하여 공사원가율을 적용하여 계산한 분양원가를 차감하여 과세하였는 바, 작업진행율이나 공사예정비를 적용하여 손익계산이 가능하므로 손금을 확정할 수 없다는 청구법인의 주장은 이유없고, 아파트 분양수입을 기업회계기준에서 정하는 바와 같이 작업진행률에 의하여 손익을 계상할 수 있으나 청구법인은 기업회계기준과는 다른 완성기준에 의하여 손익계상을 하고 이를 관행이라고 주장하고 있다. 그러나 관행이란 회계처리방법에 대하여 기업회계기준에서 별도로 규정하지 않아 업계에서 합리적이고 타당한 방법에 의한 회계처리를 계속적으로 해 온 것을 말하는 것으로 청구법인의 회계처리를 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 아파트 준공전에 분양대금을 선납받은 경우 동 분양대금의 손익귀속시기
• 나. 관련법령

(1) 법인세법(1998.12.28. 법률 제5581호로 개정되기 전의 것) 제17조【손익의 귀속시기 및 취득가액의 계산】① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

③ 내국법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 제1항과 제2항의 규정에 불구하고 당해 기업회계기준 또는 관행에 의한다.(단서생략) (2) 법인세법시행령 제36조 【손익의 귀속사업연도】① 법 제17조 제1항 및 제4항의 규정에 의한 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도는 다음 각호에 의한다.

1. 각 사업연도에 있어서 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품을 판매함으로써 생긴 판매손익의 귀속사업연도는 그 상품·제품 또는 생산품의 인도일이 속하는 사업연도로 한다.

2. 각 사업연도에 있어서 제1호의 규정에 해당하지 아니하는 자산을 양도함으로써 생긴 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 대금의 청산일이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도한 경우에는 소유권등 이전등기일(등록일을 포함한다) 또는 인도일이 속하는 사업연도로 한다. 3.∼8. (생략)

② 내국인이 법 제17조 제3항에 규정하는 기업회계기준 또는 관행에 의하여 익금과 손금을 계상하지 아니한 경우에는 당해 익금과 손금의 귀속사업연도는 제1항 각호의 규정에 의한다. 법인세법시행령 제37조 의 2【기업회계기준의 적용배제등】② 법 제17조 제3항과 제1항의 규정에 의한 기업회계기준 또는 관행의 범위에 관하여는 재정경제부령으로 정한다. (3) 법인세법시행규칙 제15조 의 3【기업회계기준 및 관행의 범위】영 제37조의 2 제2항의 규정에 의한 기업회계기준 또는 관행은 다음 각호의 1에 해당하는 회계처리기준으로 한다.

1. 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조의 규정에 의한 기업회계기준

2. 증권선물위원회가 정한 업종별 회계처리준칙

3. 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 회계규정

또는 한국은행법의 규정에 의하여 제정된 금융기관에 대한 회계처리기준

5. 기타 법령의 규정에 의하여 제정된 회계처리기준으로서 재정경제부장관의 승인을 얻은 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1998.4.14. 아파트 1,164세대(아파트명: ○○○마을 ○○○차) 공사를 개시하여 관할시장으로부터 2001.2.19. 건물사용승인을 받았으며, 2001.2.21.∼2001.3.22. 기간동안 입주가 이루어지고, 이후 소유권이전등기가 되었음이 입주안내서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 1998.5.13. 분양을 개시하여 분양당첨자와 아파트 분양계약을 체결하였는 바, 분양계약서에 의하여 아래 내용이 확인된다. (가) 분양대금은 계약금, 중도금 6회분 및 잔금으로 나누어 납부하고, 잔금은 입주예정일(2001년 2월)에 납부한다. (나) 중도금을 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 년 15%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인하고, 잔금에 대하여는 입주시점 최초일 기준으로 하여 할인한다. (다) 청구법인이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 기납부한 분양대금에 대하여 지체상금을 지불하거나 잔여대금에서 공제한다. (라) 청구법인의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3개월이내에 입주할 수 없게 된 경우 본 계약을 해제할 수 있다.

(3) 청구법인은 아파트 분양과 관련된 손익을 2001사업연도에 인식하여 법인세를 신고·납부하였으며, 아파트 1,164세대 중 18세대는 분양대금 잔금을 2000년 12월에 선납하여 할인을 받았음이 청구법인의 장부에 의하여 확인된다.

(4) 살피건대, 1998.12.28. 법률 제5581호로 개정되기 전의 법인세법에 의하면, 법인이 아파트를 신축분양하는 경우 분양수입금액에 대한 손익의 귀속사업연도는 대금청산일, 소유권이전등기일, 실제입주일 중 가장 빠른 날이 속하는 사업연도로 하는 것이나, 당해 법인이 아파트 등의 장기예약매출에 대하여 건설업회계처리기준에 따라 진행기준으로 수익을 인식한 경우에는 이에 의하는 것인 바, 청구법인의 경우 진행기준으로 수익을 인식하지 아니하였으므로 대금청산일, 소유권이전등기일, 실제입주일 중 가장 빠른 날, 즉 대금청산일이 속하는 사업연도에 손익을 인식하여야 한다고 할 것이다. 처분청은 2000년 12월 분양대금을 선납한 18세대에 대하여 선납시점에 대금청산이 이루어진 것으로 보았으나, 입주예정일(2001년 2월)을 잔금 납부일로 하고 대금 선납시 할인, 입주지연시 지체상금 지불 내지 계약을 해제 가능하도록 하였다면 아파트가 완공되어 입주가능한 시점에 청구법인과 분양계약자간에 대금이 청산된다고 보는 것이 합리적이라고 하겠다. 그러하다면, 청구법인이 18세대로부터 선납받은 분양대금은 선수금에 해당된다고 할 것이어서 처분청이 이를 수입금액으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.