양도차익의 산정방법

심판청구번호 국심2004서 4731(2005. 8. 17.) >1. 처분개요 청구인은 1983.6.7. 취득한 ○○○ ○○번지 소재 단층주택(건물 42.88㎡, 대지 69㎡로, 이하 "쟁점자산" 이라 한다)을 2003.2.14. ○○○ ○○번지 김○○○에게 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다.

○○○지방국세청장은 처분청에 대한 기획감사결과, 쟁점자산 소재지역이 재건축사업지구로서 사업계획승인일(2003.2.8.) 이후 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 산정하여 경정할 것을 감사지적하였고, 이에 처분청은 쟁점자산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 320,000천원, 취득가액 138,904천원)으로 산정하여 2004.11.19. 청구인에게 2003년도분 양도소득세 42,198,536원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산을 소유한 자가 동 부동산을 주택조합에 출자하고 사업계획 승인 등에 따라 해당조합으로부터 취득한 입주권을 양도하는 경우에만 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것이나 사업계획승인일 이후라도 입주권의 취득없이 해당조합이 아닌 제3자에게 양도하는 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 없다. 청구인은 20여년간 중소기업을 경영하다 사업에 실패하여 부채를 청산하기 위하여 2003.1.31. 김○○○와 매매계약을 체결한 후, 2003.2.13. 쟁점자산을 양도하였고, 김○○○는 2003.3.6. 이를 최○○○에게, 최○○○은 2003.4.30. 동 부동산을 ○○○2-5지구 재건축주택조합에 양도하였으므로 쟁점자산과 관련한 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점입주권" 이라 한다)는 최○○○이 쟁점자산을 위 조합에 출자한 후 원시취득한 것으로서 청구인은 당초부터 쟁점입주권을 취득한 바 없고, 주택인 상태에서 쟁점자산을 양도하였으므로 쟁점자산의 취득 및 양도가액의 산정은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의하여 기준시가로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 재건축사업에 있어서 사업계획승인일부터 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일 전일까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것인 바, 쟁점자산은 재건축사업계획 승인일(2003.2.8.) 이후인 2003.2.13. 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점자산의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】(16) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점자산을 주택인 상태에서 해당 재건축조합이 아닌 제3자에게 양도하였으므로 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 볼 수 없음에도 처분청이 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청의 과세자료 및 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점자산의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 1983.6.7. 쟁점자산을 취득하였고, 이를 양도한 2003.2.14. 이전인 2003.2.8. ○○○구청장은 쟁점자산 소재지번을 포함한 ○○○ ○○번지 주변지역(52필지 4,096.22㎡)에 대하여 재건축사업계획을 승인한 것으로 확인된다. 살피건대, 재건축사업은 주택건설촉진법의 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재건축사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것이고, 이 경우 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 할 것○○○인 바, 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점자산의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하므로 처분청이 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.