쟁점 부동산의 양도가액에 쟁점 건물가액이 포함된 것으로 보아 쟁점 부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 토지.건물로 안분계산한 것은 정당함
쟁점 부동산의 양도가액에 쟁점 건물가액이 포함된 것으로 보아 쟁점 부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 토지.건물로 안분계산한 것은 정당함
심판청구번호 국심2004서 4658(2005.4.12)
○○○세무서장이 2004.9.1. 청구인들에게 한 2004년 1기분 부가가치세 21,773,000원의 부과처분은 이를 취소하고, 청구인들이 2004.4.20. 청구외 이○○○으로부터 매수한 ○○○ 지하 2층, 지상 5층의 근린생활시설, 업무시설 및 위락시설 1,370.84㎡의 건물분 매입세액(2억원)을 매출세액에서 공제하여 환급하는 것으로 결정합니다.
청구인 유○○○, 김○○○, 김○○○(이하 "청구인들"이라 한다)은 ○○○ 지하 2층∼지상 5층의 근린생활시설, 업무시설 및 위락시설 1,370.84㎡(이하 "이 건 부동산"이라 하고, 건물부분을 "쟁점건물"이라 한다)를 부동산임대목적으로 2004.4.20. 청구외 이○○○으로부터 40억원에 취득(소유권이전등기)하면서 쟁점건물의 거래가 포괄양도양수가 아닌 재화의 공급으로 보아 전체 거래금액 중 건물분가액 20억원에 대하여 매도자 이○○○으로부터 공급가액 20억원, 부가가치세 2억원의 매입세금계산서(이하 "쟁점세금계산서"라 한다)를 수취하여 2004년 1기 부가가치세 확정신고시 쟁점세금계산서를 제출하고 부가가치세 환급신청을 하였다. 처분청은 쟁점건물 매매거래를 사업의 포괄양도양수에 해당하는 것으로 보아 청구인의 환급신청을 거부하고 신고납부불성실가산세를 부과하여 2004.9.1. 청구인들에게 2004년 1기분 부가가치세 21,773,000원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2004.9.22. 이의신청을 거쳐 2004.12.7. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인들은 매도인 이○○○과의 이 건 부동산 거래직전인 2004.3.5. 이○○○이 지하부분을 청구외 동○○○과 임대차 계약을 체결한 상태였기 때문에 어쩔 수 없이 지하부분에 대한 임대차계약을 승계한 것일 뿐이며, 지하부분을 제외한 나머지 면적은 청구외 (주)○○○ 등이 이○○○과의 채권채무 관계를 들어 일방적으로 쟁점건물 중 일부를 점유하여 사용하고 있어 이들을 쟁점건물에서 퇴거시키는 것을 조건으로 하였기 때문에 청구인들은 쟁점건물을 취득하면서 기존의 임대차계약을 인수하지 아니하였고, 등기부등본상에 설정된 근저당채무관계가 너무 복잡하였던 관계로 이 또한 전혀 인수할 의사가 없었으며, 아무것도 승계받은 사실이 없다.
(2) 이 건 부동산에 설정된 각종의 압류 및 근저당 채무 수십억원에 대하여 청구인들이 인수하지 아니하였음이 등기부등본과 이○○○의 채무상환내역을 통해 확인되고 있을 뿐만 아니라, 청구인들은 매도인 이○○○과 작성한 이 건 부동산 매매계약서에 명시된 중도금 지급기일에 이○○○의 ○○○은행 채무를 인수하는 조건으로 중도금을 상계한 것이 아니라, 청구인들이 거래하고 있던 ○○○은행을 통해 별도의 자금을 조달하여 이○○○에게 이 건 부동산의 중도금 및 잔금을 지불하였으며, 이○○○은 청구인들로부터 수령한 대금을 가지고 자기의 은행채무를 상환하였던 것이므로 ○○○은행 채무를 승계받은 것이 아니다.
(3) 매도인 이○○○이 쟁점건물 2, 3층을 (주)○○○ 등에게 일부를 사용하게 하고 그에 대한 대가로 그들간에 발생한 채권채무를 상계처리해 왔다면 이○○○이 쟁점건물을 임대한 것일 뿐이지, 청구인은 그러한 사항을 인수하지 아니하였고, 이○○○의 채권자들에게 임대할 의사가 전혀 없었음에도 청구인에게 쟁점건물의 임대와 관련하여 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였다고 보는 것은 잘못된 것이 분명하다.
(4) 잔금보다 등기이전이 선행되어 등기이전일을 양도시기로 보는 것은 당연하다 할 것이나, 사업의 포괄양수도 여부는 매매계약서와 실제의 상황을 종합적으로 판단하여야 하는 것으로 청구인들은 임차인 중 지하부분에 대한 임대차계약만을 승계하기로 하였던 것이며, 청구인은 계약과 동시에 지하부분만을 제외한 나머지 전부를 임대하고자 하여 청구외 김○○○와 2004.5.31. 임대차계약을 체결하였던 것인데도 처분청이 쟁점부동산을 포괄적으로 양수한 이후에 새로운 계약을 체결한 것이므로 처분내용과 상관없는 주장이라고 하는 것은 잘못이고, 이 건 거래는 재화의 공급에 해당한다.
(1) 사업의 해당여부에 대한 판단은 매매계약 체결시점에서 그 계약내용의 실질적인 내용으로 판단하여야 하는 바, 소유권이전등기일인 2004.4.20. 현재 모든 임차인들의 지위가 그대로 승계되었고, 그 후 2004.7.15. 위락시설로 용도변경승인을 받았으므로 사후에 용도변경한 것은 사업양도 여부를 판단함에 있어서 고려할 사항이 아니다.
(2) 이 건 부동산 매매계약서에 청구인이 이○○○에게 지급해야 할 중도금 2,993,000,000원을 이○○○의 ○○○은행 대출금과 쟁점부동산의 지하부분 임대보증금으로 대체한다고 명시되어 있으므로 ○○○은행 근저당대출금을 인수하지 않았다는 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 처분청의 쟁점건물에 대한 현지확인조사 결과, 지상 1, 4, 5층은 공실상태였고, 지상 2, 3층은 매도인 이○○○과 채권채무관계에 있던 (주)○○○ 등이 쟁점건물의 일부를 채권채무관계를 근거로 점유하였던 것임을 확인해 주었으며, 이들에 대한 매도인 이○○○의 채무는 사업의 일반적인 거래 이외에서 발생한 미수금 또는 미지급금으로서 사업의 양도요건을 판단하는데 아무런 관계가 없는 것이므로 청구인들의 주장은 설득력이 없는 것이다.
(4) 청구인들은 쟁점건물을 취득한 직후 2004.5.31. 청구외 김○○○와 임대차계약을 체결한 사실 및 불법점유 사유해지 후 재계약한 사실을 들어 사업의 양도가 아니라고 주장하나, 실질적으로 소유권이 이전된 2004.4.20.로 보면, 임차인들의 지위를 그대로 승계받은 것으로 그 후에 청구인이 임의로 건물의 일부를 새로운 임차인에게 임대하였다거나 불법점유 사유해지 후 재계약한 사실로 판단할 것은 아니므로 이 건 부동산의 매매거래는 사업의 양도에 해당한다.
⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. 부가가치세법 제9조 【거래시기】① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것
③ 법 제6조 제6항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 사업양도자가 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법 제18조 또는 법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 말한다.
(1) 청구인들과 매도인 이○○○이 2004.4.20. 체결된 이 건 부동산 매매계약서를 보면, 매매대금 40억원(토지, 건물 각 20억원)으로 계약금 9억원, 중도금 29억 9,300만원(○○○은행 대출금 및 지하부분 임대보증금으로 대체), 잔금 1억 700만원(건물 명도시)으로 되어 있고, 계약서 제3조에 '매도인은 계약금을 수령함과 동시에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 쟁점부동산을 인도하여야 한다'고 되어 있으며, 제4조에 '매도인은 계약금을 수령함과 동시에 ○○○은행 ○○○지점의 근저당권을 제외한 모든 제한물권에 대한 해제서류를 매수인에게 교부한다(단, 압류 3건은 매수인이 확인하여 계약금에서 차감한다)'고 되어 있고, 동 계약서 특약사항 1)에 '매도인은 ○○○은행 대출금 부분 승계에 대하여 책임지지 아니한다'고 되어 있다. 이 건 부동산 등기부등본을 보면, 계약체결일(2004.4.20.) 전인 2003.9.17. 매도인 이○○○을 채무자로 하고 청구외 한○○○을 채권자로 하여 채권최고액 10억원의 근저당권설정등기와, 2003.12.6. 이○○○의 채권자라는 (주)○○○를 채무자로 하고 청구외 ○○○(주)를 채권자로 하여 채권최고액 10억원의 근저당권설정등기가 각각 이 건 계약에 따라 2004.4.20. 말소등기되었고, 같은 날 이 건 부동산이 청구인들 명의로 소유권 이전등기되었음이 확인되며, 2002.8.30. 매도인 이○○○을 채무자로 하고 (주)○○○은행을 채권자로 하여 채권최고액 36억 2,700만원의 근저당권설정등기는 2004.5.28. 청구인들이 이○○○의 (주)○○○은행에 대한 실채무액 2,464,029,101원을 ○○○은행으로부터 수표 1매로 대출 받아 이○○○에게 지급한 후, 이○○○이 대출은행인 (주)○○○은행 ○○○지점에 완제하였음이 청구인들의 수표발행의뢰서 및 발행내역표, (주)○○○은행 ○○○지점의 대출금 완제 영수증에 의하여 확인되는 바, 청구인들이 이 건 부동산의 매수와 관련하여 이○○○의 금융기관 채무를 승계받은 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.
(2) 청구인들은 이 건 부동산을 취득하고 개업일을 2004.4.20.로 하여 2004.4.27. 부동산임대업 사업자등록을 하였고, 매도인 이○○○으로부터 쟁점건물분 가액 20억원에 대해 매입세액 2억원의 매입세금계산서를 수취하여 2004.7.25. 부가가치세 신고시 환급신고를 하였으나, 매도인 이○○○은 매출세액으로 신고만하고 세액을 납부하지 아니하였음이 확인된다. 한편, 이 건 부동산의 취득과 관련하여 매매대금의 지급내역을 보면, 2004.4.20. 계약일에 14억원, 2004.4.29. 2억원, 2004.5.28. 26억원 합계 42억원을 청구인들이 매도인 이○○○에게 지급한 사실이 ○○○은행 ○○○의 직인이 날인된 청구인들에 대한 계좌해지 처리내역표, 부동산 매수자금출처 및 처리내역표와 이를 뒷받침하는 각 무통장입금증 등에 의하여 확인되므로 청구인들이 쟁점건물의 매수와 관련하여 건물분 부가가치세 2억원을 매도인 이○○○에게 지급하였음이 인정된다.
(3) 청구인들의 이 건 부동산을 취득당시 이 건 부동산은 지하 1층만 임대 중이고, 1, 4, 5층은 공실상태이며, 2, 3층은 이○○○의 채권자들이 점유하고 있었는 바, 지하 1층의 경우 전소유자 이○○○과 임차인 동○○○ 간에 2004.3.5.∼2005.3.5. 기간 중 보증금 5,000만원, 월세 400만원의 임대차계약이 체결되어 있어 청구인들이 승계받은 사실을 인정하고 있으나, 지하 1층을 포함하여 청구인들이 기존의 임차인들과 직접 체결한 임대차계약서는 제시된 것이 없고 처분청 역시 달리 조사한 내역이 없음이 확인된다. 청구인들은 당초 근린생활시설 및 업무시설로 되어 있던 쟁점부동산을 매수한 직후 위락시설로 용도변경하여 김○○○에게 임대하기로 하고, 쟁점부동산 중 지상 1층부터 지상 5층까지의 면적을 임대보증금 4억원 월 임료 2,900만원의 조건으로 2004.5.31. 임대차계약을 하였으나, 이○○○의 채권자 (주)○○○ 등이 불법점유하고 있던 관계로 지체되었고, 매수대금의 지급을 완료한 2004.5.28.자로 이○○○으로부터 동 건물의 명도를 요구하였으며, ○○○장으로부터 2004.7.15.위락시설로 변경승인을 받았고, 불법점유 중이던 (주)○○○ 등을 쟁점건물에서 퇴거시켰으며, 김○○○와 2004.9.15.자로 임대차계약을 다시 체결하여 현재에 이르고 있다고 주장하고 있는 바, 청구인들이 2004.7.16. 처분청으로부터 발급받은 바 있는 상가임대차보호법 제4조에 의거 (주)○○○ 등이 임차인으로 등록된 사실이 기재된 등록상황 등의 현황서, 2004.7.15. 도시계획위원회 심의가결서○○○ 2004.5.28. 이○○○으로부터 동 건물의 명도를 2004.6.15.까지 완료하겠다는 명도확인각서, 2004.7.19. 이○○○과 무단점유자라는 5개 사업체를 상대로 소송제기(즉시퇴거 및 건물명도청구)한 소장, 2004.7.20. 위 사람들에게 발송한 내용증명에 의하여 확인되고, 2004.9.15. 김○○○와 다시 체결한 임대차계약서에 의하면, 당초 면적이 당초 1층∼5층에서 지하 1층∼5층으로 변경하였고, 임차인 김○○○는 2005.1.11. 지하 1층을 포함한 쟁점건물 전체면적에서 ○○○라는 상호로 룸싸롱을 개업한 것으로 사업자등록이 되어 있음이 확인된다.
(4) 청구인들은 이 건 건물을 담보로 한 이○○○의 금융기관 채무를 승계하지 아니하였고, 무단 점유자들을 포함한 종전의 임차인을 모두 퇴거시키고 청구외 김○○○와 별도로 임대차계약을 체결한 점에서 처음부터 기존의 임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 없었으며, 재화의 공급으로 보아 매도인에게 건물분 부가가치세를 지급한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인들의 쟁점건물 매입거래는 재화의 공급거래라 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 거래를 사업의 양도·양수로 보아 매입세액공제를 배제하고 관련 가산세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.
이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.