수증일로부터 3개월 이내 매매한 부동산의 평가

심판청구번호 국심2004서 4500(2005. 3. 10) ;">1. 처분개요 청구인은 2004.1.20. ○○○ 소재 대지 63㎡, 주택 44.89㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 모 신○○○로부터 증여 받고, 2004.4.13. 기준시가(73,000,000원)로 평가하여 증여세 3,870,000원을 자진신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 2004.2.18. 110,000,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)에 양도한 사실을 확인하고 쟁점금액은 상속세 및 증여세법상의 시가로 보아 임차보증금 6,000,000원을 제외한 104,000,000원을 증여세 과세가액으로 하여, 2004.11.15. 청구인에게 2004년도 귀속분 증여세 3,424,229원을 추가 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 증여 받은 쟁점부동산을 채무를 상환하기 위하여 부득이 하게 양도하였음에도 양도가액을 증여일 현재의 시가로 평가하여 증여세를 추가로 결정고지하는 것은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 증여재산은 시가에 의하여 평가하여야 하는 바 청구인이 증여 받은 날로부터 3개월 이내에 양도한 매매가액은 상속세 및 증여세법상의 시가에 해당되므로 쟁점부동산을 시가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 증여 받은 날로부터 3개월 이내에 제3자에게 양도한데 대하여 양도가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 정당여부.
• 나. 관련법령

(1) 상속세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다

(2) 상속세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액 보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 공매 받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.1.20. 쟁점부동산을 모 신○○○로부터 증여 받은 후 2004.4.13. 기준시가(73,000,000원)로 평가하여 증여세 3,870,000원을 신고·납부하였으며, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 증여 받은 날로부터 3개월 이내인 2004.2.18. 110,000,000원에 제3자에게 양도한 사실을 확인하고 이를 상속세 및 증여세법상의 시가로 보고 임차보증금 6,000,000원을 제외한 104,000,000원을 증여세 과세가액으로 하여, 2004.11.15. 청구인에게 2004년도 귀속분 증여세 3,424,229원을 결정고지한 사실이 확인된다.

(2) 이에 대하여, 청구인은 뇌종양 수술 등으로 인한 개인의 채무를 상환하기 위하여 증여 받은 쟁점부동산을 1개월 내에 양도하게 된 것으로 청구인이 경제적으로 어려운 생활을 하고 있음에도 쟁점부동산의 양도가액을 시가로 보아 증여세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(3) 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하며 이 경우 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 증여일로부터 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 보도록 규정하고 있다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항). 따라서, 처분청이 쟁점부동산을 증여 받은 날로부터 3개월 이내에 110,000,000원에 양도한 가액을 시가로 보아 청구인이 기준시가로 평가하여 신고납부한 것을 부인하고 증여세를 결정고지한 처분은 잘못이 없으며, 청구인의 경제적 사정이 어렵다는 사유로 쟁점부동산을 시가로 평가하여 결정고지된 증여세를 취소 할 수는 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.