부담부 증여에 의하여 양도한 주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 2003.4.2 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO(OO OOOOOOOO OO)O OOOOOOOOO OOOO O OOOOO에게 전세보증금 200백만원을 부담하는 조건으로 부담부증여하고, 소득세법 제88조 및 같은법 시행령 제159조의 규정에 의하여 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 부담부 채무액인 200백만원으로, 취득가액은 증여당시 신고한 평가액 315백만원에서 부담부채무액 200백만원이 차지하는 비율을 곱하여 양도차익이 ‘0’인 것으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점주택의 증여당시 실지거래가액이 없다고 보아 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서 양도가액은 부담부채무액 2억원으로 하고, 취득가액은 취득당시 기준시가에 증여재산가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액 181,010,100원으로 하여 2004.7.1 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 8,244,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.2 이의신청을 거쳐, 2004.11.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 증여세를 기준시가에 의하여 신고한 것이 아니라 실지거래가액으로 신고한 것으로 관할 OO세무서장으로부터 신고가액이 적정함을 통보받았고, 취득한지 1년 이내의 부동산을 부담부증여할 경우 양도로 보는 부분의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 하며, 청구인은 쟁점주택을 취득할 당시에도 2억원의 보증금을 부담하였고, 양도시에도 수증자에게 동 금액을 부담시켜 실질적으로 양도차익이 없는데도 처분청이 기준시가에 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호의 규정에 해당하는 부동산(지정지역 내에 소재하는 부동산)을 양도하는 경우 그 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이나, 동 부동산을 부담부증여하는 경우, 동 부동산에 대한 양도당시의 실지거래가액이 없으므로, 양도당시 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산할 수 밖에 없으며, 이 경우 취득당시 실지거래가액도 없으므로 취득당시 기준시가에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액을 취득가액으로 보아 청구인의 양도소득금액을 계산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부담부 증여에 의하여 양도한 쟁점주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2003.12.30 법률 제7006호로 개정된 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】 ② 납세지 관할세무서장 또는 지방OOO장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법시행령(2003.12.30 대통령령 제18173호로 개정된 것) 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하 생략)

(3) 상속세및증여세법(2003.12.30 법률 제7010호로 개정된 것) 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산등의 평가】 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 OOO장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.4.2 취득한 쟁점주택을 2004.1.27 자 김OO에게 전세보증금 200백만원을 부담하는 조건으로 부담부증여한 다음, 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액을 315백만원(전세보증금 200백만원 포함)으로, 증여당시 실지거래가액을 315백만원(전세보증금 200백만원 포함)으로 각각 평가하여, 수증인은 증여당시 쟁점주택의 평가액인 315만원에서 부담부채무액 200백만원을 제외한 금액 115백만원에 대하여 2004.3.11 증여세 7,650,000원을 신고납부하였고, 청구인은 쟁점주택의 양도차익이 ‘0’인 것으로 2004.3.16 양도소득세 신고를 하였다.

(2) 쟁점주택은 OOOOO OOO 소재 주택으로 쟁점주택 소재지는 2003.6.14 주택투기지역으로 고시되었으며, 쟁점주택 취득 및 양도당시의 OOO 고시 기준시가는 다음과 같다. <표1> 쟁점주택의 취득·양도당시의 OOO 기준시가

(3) 처분청은 부담부증여에 의하여 양도한 쟁점주택의 양도당시 실지거래가액이 없고, 취득당시 실지거래가액도 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서, 양도당시 부담부채무액 200백만원을 양도가액으로, 취득당시 기준시가에 양도가액 중 부담부채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액(224,000천원×200,000천원/247,500천원 = 181,010,100원)을 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다. <표2> 청구인과 처분청의 양도차익 계산내역 비교

(4) 살피건대, 쟁점주택 소재지는 2003.6.14 주택투기지역으로 고시되었을 뿐만 아니라, 쟁점주택은 취득후 1년 이내의 단기에 양도하는 부동산에 해당되어 쟁점주택의 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이라 하겠다. 그러나, 청구인이 부담부증여한 쟁점주택은 양도당시 실지거래가액이 없고, 취득당시 실지거래가액도 불분명하며, 시가로 볼 수 있는 매매실례가격이나 감정가액 등도 없으므로 쟁점주택의 양도차익은 위 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 추계결정할 수 있으며, 이 경우 쟁점주택의 양도당시 기준시가 247,500천원에 증여가액 중 부담 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액 200,000천원(247,500천원×200,000천원/247,500천원)을 양도가액으로, 취득당시 기준시가 224,000천원에 증여가액 중 부담 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액 181,010,100원(224,000천원×200,000천원/247,500천원)을 취득가액으로 보아 청구의 양도소득금액을 계산한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.