임대부분과 미임대부분을 구분하여 별도의 평가방법을 적용 증여과세가액을 산정하는 것임
임대부분과 미임대부분을 구분하여 별도의 평가방법을 적용 증여과세가액을 산정하는 것임
심판청구번호 국심2004서 4131(2005. 3. 24)
청구인은 2003.6.26 ○○○ 대지 224.2㎡와 동 지상건물 1,413.21㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 부 전○○○으로부터 동생 전○○○과 함께 균등하게 증여받으면서 ○○○은행으로부터의 차입금 35억원과 부동산의 임대보증금 6억 4천만원을 인수하기로 하는 부담부증여계약을 체결하고, 쟁점부동산의 증여가액을 상속세및증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대보증금 환산가액으로 평가하여 2003.9.22 증여세 133,830천원을 신고납부하였으나, 처분청은 ㅇㅇ지방국세청의 감사지적에 따라 쟁점부동산 중 임대부분은 임대보증금 환산가액으로, 미임대부분은 기준시가로 각각 평가하고, 관리비 중 임차인이 부담할 성질의 것이 아니라고 판단되는 금액을 임대료로 보아 임대보증금 환산가액 계산시 합산하는등 청구인의 증여세 과세가액을 조정하여 2004.8.5 청구인에게 2003년도분 증여세 35,776,300원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.28 심판청구를 제기하였다.
(2) 처분청은 위 임대보증금 환산가액을 계산함에 있어 관리비 중 8,601,040원을 사실상 임대료로 보아 증여세 과세가액에 가산하였는 바, 위 금액은 수익자부담의 원칙에 따라 임차자가 부담하기로 약정한 금액으로 이를 임대인이 부담하여야 할 비용으로 봄은 부당하다.
(2) 국세심판례 등에서 임대료와 구분하여 받는 관리비 중 임대인 소유 시설의 유지와 관련하여 지출하는 건물관리용역비, 화재보험료 등은 임대인이 부담하여야 할 비용으로 보고 있으므로, 임대인 소유의 시설유지와 관련된 전기관리비 등을 임대인이 부담하여야 할 관리비로 보아 임대료에 포함하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
(1) 임대차계약이 체결된 쟁점부동산의 증여가액을 임대부분은 임대보증금 환산가액에 의하여 미임대부분은 기준시가에 의하여 각각 산정한 처분의 당부와
(2) 임대보증금 환산가액을 산정함에 있어 관리비 중 일부를 사실상 임대료로 간주하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
(1) 상속세및증여세법(2003.12.30 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
(2) 상속세및증여세법시행령(2003.12.30 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제50조 【부동산의 평가】 ⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.
(3) 상속세및증여세법시행규칙(2003.12.31 재정경제부령 제342호로 개정되기 전의 것) 제15조의 2 【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.
(1) 쟁점부동산은 지하 1층, 지상 7층의 건물로 증여당시 건물사용내역은 다음과 같다.
○○○
(2) 청구인은 쟁점부동산의 증여가액을 상속세및증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대보증금 환산가액 5,560백만원으로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산은 일부만 임대가 되었다고 보아 임대부분은 임대보증금 환산가액이 기준시가보다 크므로 임대보증금 환산가액에 의하여 평가하고, 미임대부분은 기준시가에 의하여 143,105,934원으로 평가하였는 바, 그 구체적인 내역을 살펴보면, 위 에서 지층 18.35㎡는 사실상 임대가 불가능한 것으로 미임대로 볼 수 없다고 판단하였고, 7층 83.27㎡ 중 15.27㎡는 공부상 구내식당으로 되어 있으나 ○○○이 직원휴게실로 사용하고 있어 사실상 임대된 것으로 보았으며, 나머지 68.00㎡ 중 엘리베이터, 계단 등으로 사용되는 공용면적 20.7㎡를 제외하고 공부상 사무실로 등재된 40.98㎡와 공용면적에 건물 전체면적에서 미임대면적이 차지하는 비율을 곱한 면적 0.78㎡ 합계 41.76㎡를 미임대 면적으로 보았음을 알 수 있다. 또한, 임대부분의 임대보증금 환산가액을 산정함에 있어서는 증여자가 2002년 7월부터 2003년 6월까지 임차인에게 부과한 관리비 중 임대인이 부담하여야 할 관리비 8,601,040원을 임대료에 포함하여 임대보증금 환산가액 47,783,555원을 증여재산가액에 합산하였다.
(3) 쟁점(1): 청구인은 임대차계약이 체결된 쟁점부동산의 증여가액을 임대부분은 임대보증금 환산가액과 기준시가 중 큰 가액에 의하여, 미임대부분은 기준시가에 의하여 산정한 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 위 상속세및증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하면, 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대보증금 환산가액과 기준시가 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 위 규정은 상속재산 또는 증여재산의 평가액에 관하여 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 시가주의에 근접하려는 취지에서 규정된 것이라 할 것이므로, 하나의 부동산을 두 개 이상으로 분리하기가 어려워 반드시 하나의 부동산으로 매매하거나 임대할 수 밖에 없는 상황이라면 그 부동산은 하나의 평가방법으로 평가할 수 밖에 없을 것이나, 쟁점부동산과 같은 상가의 경우에는 각 층별 또는 호수별로 구분하여 매매 또는 임대차의 목적물이 될 수 있으므로 각각의 이용상황에 따라 별도의 평가방법을 적용할 수 있다 할 것이다(○○○, 2001.6.8 등 다수 같은 뜻). (나) 이 건의 경우, 쟁점부동산은 건물의 일부가 임대되고 일부가 임대되지 아니한 사실이 확인되는 바, 처분청이 쟁점부동산의 증여가액을 산정하면서 임대한 부분과 임대하지 아니한 부분을 구분하여 전자의 가액은 위 상속세및증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하고, 후자의 가액은 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제3항 및 제61조 제1항 제1호, 제2호 소정의 방법에 의하여 평가한 것은 잘못이 없다 할 것이다
(5) 쟁점(2): 쟁점부동산의 관리비 중 일부를 사실상의 임대료로 보아 위 임대보증금 환산가액 산정의 기초가 되는 임대료에 포함한 처분의 당부를 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점부동산의 관리비 중 전기료, 수도·가스료, 청소용역비, 환경개선부담금 등 임차인이 실비변상적으로 부담한 것으로 보여지는 경비를 제외한 나머지 전기관리비, 엘리베이터관리비, 보일러교체비용 등 시설의 유지관리에 소요되는 비용이라고 판단되는 부분을 사실상 임대인이 부담하여야 할 비용으로 보아 임대보증금 환산가액 산정의 기초가 되는 임대료에 가산하였다. (나) 이에 대하여 청구인은 이들 비용도 수익자부담의 원칙에 따라 임차인이 부담하기로 한 비용이므로 이를 사실상의 임대료로 봄은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산에 대한 임대차계약 체결당시 임대인과 임차인이 임대차계약서에 관리비의 부담에 대하여 이를 구체적으로 명시하지 아니하였고, 위 에서 살펴본 바와 같이, 청구인은 쟁점부동산의 임차인으로부터 월세를 받고 있음이 확인되는 바, 이러한 경우에는 특단의 사정이 없는 한 시설의 유지관리에 소요되는 경비는 임대인이 부담하여야 한다고 보여진다. 따라서, 이 건 처분청이 쟁점부동산의 관리비 중 일부를 사실상 임대료로 보아 임대보증금 환산가액을 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.