일괄양도한 건물과 토지의 가액의 안분기준

심판청구번호 국심2004서 3924(2005. 4. 18.). 처분개요

• 가. 청구인은 1978.11.22. ○○○ 8-16 대지 126.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 동 지상건물을 취득하여 기존건물을 철거하고 1994.4.28. 지하1층 지상4층의 근린생활시설 건물 299.8㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하여 오다가, 2003.9.29. 윤○○○외 1인에게 쟁점부동산을 11억7,000만원에 양도하고, 2003.11월 쟁점토지는 기준시가에 의하여, 쟁점건물은 실지거래가액(양도가액 7,000만원, 취득가액 2억4,500만원)에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 33,643,630원을 자진신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지양도가액 7,000만원은 거래당사자들이 쟁점부동산의 총 양도가액을 임의로 구분기재한 것으로 객관적인 실거래가액으로 볼 수 없다 하여 쟁점건물의 실지양도가액을 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제1호 단서의 규정에 의하여 총 양도가액을 토지와 건물의 감정평가액(토지 8억8,620만원, 건물 1억1,992만원)에 비례하여 안분계산한 139,452,947원으로 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하고, 2004.9.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 26,976,860원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산의 매매계약은 당사자간의 청약과 승낙으로 의사표시를 하고 그 합치로 성립되는 법률행위로서 그 효력이 인정됨에도 거래당사자간에 자유롭게 합의한 토지 및 건물의 가액을 단지 기준시가보다 낮다는 이유로 실지거래가액이 아닌 임의평가액으로 간주하여 이를 부인하고, 쟁점부동산의 총 양도가액을 토지 및 건물의 감정평가액 비율로 안분계산하여 쟁점건물의 양도가액으로 산정한 당초처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 11억7,000만원(토지 11억원, 건물 7,000만원)이나, 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고 납부하였는 바, 건물가액 7,000만원은 객관적 교환가치가 적정하게 반영되지 아니하고, 거래당사자가 임의로 평가한 가액으로 그 산출근거가 명확하지 아니하므로 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제1호 단서규정에 의하여 시가로 볼 수 있는 쟁점부동산 양도당시(2003.9.25.) 감정기관의 감정가액 10억612만원(토지 8억8,620만원, 건물 1억1,992만원)을 기준으로 안분계산하여 쟁점건물의 양도가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지와 건물을 함께 양도한 경우, 실지양도가액 중 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 감정평가액을 기준으로 안분계산하여 건물가액을 산정한 처분이 정당한지 여부.
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립 당시의 관련법령은 다음과 같다. (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취 득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시 의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계 산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가 액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】① 법 제1000조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계 산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 2003년 귀속 양도소득과세표준 신고사항, 신고시 첨부한 쟁점부동산의 매매계약서, 쟁점부동산의 기준시가 및 감정가액 등 관련자료에 의하면, 쟁점부동산의 실지양도가액과 기준시가 및 감정가액은 아래와 같으며, 감정가액은 쟁점부동산 양도일 직전인 2003.9.25. ○○○은행이 쟁점부동산에 근저당권을 설정하면서 (주)○○○법인에 의뢰하여 평가한 가액임이 감정평가서에 의하여 확인된다.

○○○ * 신고과표: 양도가액 6억2,700만원, 취득가액 3억4,800만 (토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액으로 신고)

(2) 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지양도가액(7,000만원)이 적정한지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 매수인과의 협의과정에서 쟁점건물이 10년을 경과한 노후건물인 점을 고려하여 시가의 50% 수준인 7,000만원으로 결정하였다고 주장하나, 이는 취득당시의 실지거래가액(2억4,500만원)대비 28.5% 수준이고, 양도당시 기준시가(1억1,600만원) 대비 60.3% 수준이며, 감정가액(1억1,900만원) 대비 58.8% 수준에 불과한 점으로 보아 양도당시 적정한 시가로 보기 어렵고, 따라서, 토지·건물의 가액구분이 불분명한 경우에 해당된다고 할 수 있다.

(3) 사실이 이와 같다면, 이 건의 경우, 쟁점부동산의 전체 실지양도가액은 확인되고 있으나, 청구인이 신고한 건물가액이 실지거래가액이 아니라 자산별로 임의평가한 가액으로 그 가액이 불분명한 경우에 해당하므로 건물의 실지양도가액은 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항을 준용하여 안분계산하는 것이 적법하다 할 것이다(○○○). 따라서, 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 규정에 의하면, 양도당시 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이나, 그 단서에서 감정평가법인이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정되어 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분계산하여 건물의 실지양도가액을 산정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.