부담부증여시 양도부분의 취득가액 산정방법의 당부

심판청구번호 국심2004서3823(2005. 8. 30.) t;">1. 처분개요 청구인은 2003.11.11 청구인의 자 홍○○○에게 ○○○(이하 "쟁점① 아파트"라 한다)를 부담부증여(채무액 170,000,000원)하고 또한 홍○○○에게 ○○○(이하 "쟁점②아파트"라 하고 쟁점①아파트와 합하여 "쟁점 아파트"라 한다)를 부담부증여(채무인수액 31,749,000원)한 후 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도가액은 채무액으로, 취득가액은 취득당시 기준시가에 부담부채무비율(채무액/증여가액)을 곱하여 계산한 금액으로 하여 2004.8.2 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 24,404,926원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.30 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도가액은 채무액으로, 취득가액은 매매계약서상 실지취득가액에 부담부채무비율(채무액/증여가액)을 곱하여 계산한 금액으로 양도 차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도가액은 채무인수액으로, 취득가액은 취득시 기준시가에 부담부 채무비율(채무액/증여가액)을 곱하여 계산한 금액으로 양도차익을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 부담부증여시 채무액으로 할 경우, 취득가액을 실지취득가액에 부담부채무비율(채무액/증여 가액)을 곱하여 계산할 것인지, 취득당시 기준시가에 부담부채무 비율을 곱하여 계산할 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당 하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득. 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도 가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률 보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2002.12.18 신설). 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우 에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지 거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①아파트의 기준시가는 130,500,000원, 쟁점② 아파트의 기준시가는 58,500,000원, 쟁점①아파트의 증여가액은 240,000,000원(기준시가), 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 가액(채무액)은 170,000,000원, 쟁점②아파트의 증여가액은 150,000,000원(기준시가), 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 가액(채무액)은 31,749,610원인 사실과, 쟁점①아파트는 2003.4.30, 쟁점②아파트는 2003.6.14 각각 투기지역으로 지정된 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 한편 쟁점①아파트의 매매계약서(2001.5.10)에는 취득당시 매매대금이 235,000,000원, 쟁점②아파트의 매매계약서(1999.11.1) 에는 취득당시 매매대금이 117,000,000원으로 각각 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도가액은 채무액으로 하고, 취득가액은 취득당시의 기준 시가에 부담부채무비율(채무액/증여가액)을 곱하여 아래와 같이 양도차익을 산정한 사실이 처분청의 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

○○○

(3) 청구인은 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도가액은 채무액으로 하고, 취득가액은 취득당시의 실지 거래가액에 부담부채무비율(채무액/증여가액)을 곱하여 아래와 같이 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다○○○.

○○○

(4) 살피건대, 투기지역에 소재하는 아파트라고 하더라도 부담부증여를 한 경우에는 현실적으로 당해 부동산 전체의 실지 거래가액이 존재할 수 없으므로 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 증여당시의 기준시가에 부담부채무비율(증여재산가액 중 인수한 채무가 차지하는 비율)을 곱하여 계산할 수 밖에 없고, 동 양도 가액이 증여당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 양도 가액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부 채무비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 보아야 할 것이다○○○. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정하면서 실지취득가액에 부담부채무 비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 인정하지 않고 취득 당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.