주택으로 의제되는 상가면적의 양도차익을 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004서 3763(2005. 6. 21.). 처분개요 청구인은 ○○○동 393-2 대지 349.5㎡, 근린생활시설 및 다가구주택 903.29㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 2002.10.4 양도하고 2002.11.7 기준시가에 의거 양도소득세를 신고하였으나, 쟁점부동산이 고급주택임을 사유로 실지거래가액(취득가액 1,662백만원과 양도가액 1,730백만원)으로 2002.12.31 수정신고하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 수정신고한 것에 대하여 실지조사한 결과 확인된 실지거래가액(취득가액 1,315백만원과 양도가액 1,730백만원)에 의하여 2004.8.2 청구인에게 2002년도 양도소득세 161,566,470원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인의 주장 쟁점건물 중 주택은 고급주택기준에 해당되어 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하나, 상가부분에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 함에도 처분청은 쟁점건물의 주택면적(609.45㎡)이 상가면적(293.84㎡)보다 크다하여 건물면적 전체를 고급주택으로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 총면적 903.29㎡ 중 주택은 609.45㎡이고, 상가는 293.84㎡로서 주택면적이 상가면적보다 크므로 쟁점건물은 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 전체가 주택에 해당되며, 당해 주택은 고급주택에 해당되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 겸용주택의 주택면적이 상가면적보다 더 커 건물전체를 고급주택으로 의제하는 경우, 주택으로 의제되는 상가면적의 양도차익까지 실지거래가액으로 계산함이 적법한지 여부
• 나. 관련법령 ㅇ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 ㅇ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(주거용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ㅇ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ㅇ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 "거주용 건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 다툼 없는 사실관계 청구인이 제시한 쟁점부동산의 일반건축물대장(갑)상의 건축물현황을 보면 아래 <표 1>과 같은 바,

○○○ 건물연면적 903.29㎡ 중 주택면적은 609.45㎡이며, 주택이외 면적은 293.84㎡로 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 크므로 쟁점건물은 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】제3항의 규정에 의하여 전체가 주택에 해당되는 사실과 쟁점건물의 연면적이 903.29㎡로 고급주택의 기준면적 264㎡를 초과하고 그 부수토지를 포함한 양도당시 실지거래가액이 1,730백만원으로, 쟁점건물 전체가 고급주택에 해당된다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 청구인은 주택부분이 주택이외의 부분보다 큰 겸용주택의 경우 전체면적이 주택으로 의제되어 고급주택에 해당되는 경우라 하더라도 공부상 주택이외의 부분에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (2) 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하면 같은 법 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택에 대하여는 양도가액을 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고, 고급주택의 범위를 규정한 같은 법 제89조 제3호 및 같은 법시행령 제156조의 제1호의 규정에 의하면 주택의 연면적이 264㎡이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우라고 규정하면서 그 주택의 면적 및 가액을 산정함에 있어 같은 법 제154조 제3항을 포함한다고 규정하고 있으며, 위 소득세법 시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하면 "하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다"고 규정하고 있는 바, 위 규정을 종합하면 겸용주택의 주택면적이 상가면적보다 더 커 건물전체를 고급주택으로 의제하는 경우, 주택으로 의제되는 상가면적의 양도차익까지 실지거래가액으로 계산함이 적법하다고 풀이된다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세한 이 건 처분은 적법하다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과, 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.