부동산 양도시 토지만 양도한 것인지 아니면 건물을 포함하여 양도한 것인지 여부

심판청구번호 국심2004서 3698(2005.3.30) 를 취소합니다.

청구인은 2000.4.29 ○○○호 대지 134.65㎡, 주택 184.56㎡(이하 "쟁점부동산"이라 하고, 주택부문을 이하 "쟁점건물"이라 한다)를 상속으로 취득하여 보유하다가 2003.8.14 (주)○○○(이하 "매수법인"이라 한다)에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세 75,515,040원을 신고 납부하였다. 청구인은 2004.6.4 쟁점부동산 양도계약시 토지만 양도하기로 계약 하였으므로 쟁점부동산의 양도는 토지만의 양도에 해당하고, 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도차익을 산정 과세하여야 한다고 주장하면서 경정청구를 하였으나, 처분청은 2004.6.24 청구인이 쟁점부동산을 양도할 때 쟁점건물이 존재하였고 등기부등본 상으로도 쟁점건물에 대하여 소유권이전등기가 된 점 등을 고려하여 청구인의 경정청구를 거부(2004.6.24자 경정청구 거부 통지처분을 이하 "경정청구 거부 처분"이라 한다)하였다. 청구인은 2004.7.1 쟁점부동산의 양도가 1세대1주택의 양도에 해당한다고 주장하면서 경정청구를 다시 하였고, 처분청은 2004.8.13 청구인의 경정청구를 받아들여 양도가액(841,670천원)중 6억원 초과부분에 대하여만 양도세 35,803,210원을 결정하고 초과납부세액을 환급하였다. 청구인은 경정청구 거부 처분에 불복하여 2004.9.23 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 연립주택으로 주택이 노후하고 신축당시 부실공사로 인하여 지붕에 누수가 발생하여 생활에 불편을 겪던 중 매수법인이 민영주택을 신축하기 위하여 쟁점주택의 전체 부속토지 2,603.50㎡를 매입하겠다는 제안이 있어서 건축물 멸실신고서를 2003.7.8 관할구청에 접수하고 2003.8.14 매수법인과 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였으며 계약조건은 매매대금 이외에는 추가권리나 이익이 없이 나대지만을 양도한다는 조건이었는바 이와 같이 청구인은 나대지만을 양도하였으므로 이 건 양도소득세는 토지만을 양도한 것으로 재경정 되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 매매계약서 작성시점에 쟁점건물이 존재하였을 뿐만 아니라 토지와 쟁점건물이 함께 매수법인에게 소유권이전등기 되었던 점, 청구인이 쟁점건물을 포함하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고·납부한 점 등으로 비추어 볼 때 쟁점건물을 함께 양도한 것으로 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산 양도시 토지만 양도한 것인지 또는 지상주택(쟁점건물)을 포함하여 양도한 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당 하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주 택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하"양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기 준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱 하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여발생하는 소득 소득세법 제156조 【고가주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함으 주택 및 이에부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 매수법인 사이에 작성한 쟁점부동산에 대한 매매계약서 및 등기부등본의 기재에 의하면 청구인은 2003.8.14 매매 대상 부동산의 표시를 ○○○번지 대지 1,308㎡중 지분 134.65㎡로 표시하여 쟁점부동산을 매수법인에게 매매대금 841,670천원에 양도하기로 계약한 사실 및 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기가 2003.8.18 매수법인 명의로 경료되고, 쟁점건물에 대한 멸실등기가 2003.10.10 경료된 사실을 확인할 수 있다.

(2) 쟁점건물을 비롯한 ○○○의 재건축사업과 관련된 안전진단보고서, 사업계획동의서, 토지사용승낙서, 건축물 철거·멸실 동의서 및 사업계획승인처리 통보서 등에 의하면 2003. 3.경 구조진단 결과 재시공 불가피 판정을 받았고, ○○○ 입주민들(이하 "입주민들"이라 한다)은 2003.4.6 주택 재건축 사업에 동의한다는 사업계획동의서를 매수법인 앞으로 작성 제출하였으며, 2003. 4.16 매수법인이 ○○○의 대지를 사용할 수 있다는 토지사용승락서를 작성하였고, 2003.6.27 ○○○의 건축물 철거·멸실 동의서를 작성하였으며, 2003.7.8 건축물철거·멸실신고를 하였고, ○○○은 2003. 6.26 ○○○의 사업계획승인을 통보하였으며, 2003.8.경 ○○○ 건축물 철거공사계약(시공사 주식회사 ○○○)을 체결하여 2003. 9.경 ○○○ 건축물철거·멸실 공사가 개시된 사실을 확인할 수 있다.

(3) 위 사실관계 하에서 청구인은 쟁점부동산의 양도시 쟁점건물은 양도대상이 아니었다고 주장하고 있고, 처분청은 매매계약서 작성시점에 쟁점건물이 존재하였을 뿐만 아니라 토지와 쟁점건물이 함께 매수법인에게 소유권이전등기 되었던 점등을 들어 쟁점건물도 양도대상이었다고 답변하고 있어 이를 살펴본다.

(4) 사인간의 자유로운 매매거래에 있어서 매매 목적물을 무엇으로 정하여 거래하였는지 여부는 당사자간의 의사가 어떠하였는지 여부를 해석하여 판단하여야 할 것인바, 법률행위의 해석이란 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확하게 확정하는 것으로서, 서면에 사용된 문구에 구애받을 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하고자 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 합리적으로 해석하여야 할 것이다○○○.

(5) 청구인은 매수법인과 사이에 매매계약 체결시 토지만을 매매대상으로 정하여 자유의사에 따라 계약을 체결하였고, 위 매매계약 체결 전에 이미 ○○○의 재건축 사업과 관련된 사업계획동의서, 토지사용승낙, 건축물 철거·멸실 동의서 등을 작성한 점을 고려해 볼 때 청구인과 매수법인간에 쟁점건물을 매매대상에 포함시켜 이 건 거래를 하였다고 보기는 어렵다고 판단된다. 또한, 쟁점건물에 대한 안전진단 결과 누수 및 붕괴위험이 있어 인명피해가 우려되는 점에서 쟁점건물은 사실상 주택으로서의 기능과 가치를 상실하였으므로 물리적인 철거시기를 따져 주택의 존재여부를 가릴 사항이 아니라 할 것이므로 청구인들과 매수법인간에 체결된 매매계약 체결일 현재 주택이 철거되지 아니하였다는 사정만으로 쟁점부동산 양도를 주택의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 결정한 것은 부당하다고 판단된다○○○.

(6) 따라서, 토지만을 양도하였으므로 기납부 양도소득세의 일부를 환급 해 달라는 취지의 청구인의 2004.6.4 경정청구를 거부한 처분청의 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.

이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.