처분주택의 세입자들은 피상속인 또는 매수자와 전세계약을 체결하거나 소유권변동으로 인한 승계계약을 체결하였고 확정일자를 받았으므로 채무공제에 해당함
처분주택의 세입자들은 피상속인 또는 매수자와 전세계약을 체결하거나 소유권변동으로 인한 승계계약을 체결하였고 확정일자를 받았으므로 채무공제에 해당함
심판청구번호 국심2004서 3307(2005. 6. 28.) 憺�112,452,950원의 부과처분은,
1. ○○○동 ○○번지 외 5 소재 주택에 대한 임대보증금 상당액 90,000,000원을 상속세과세가액 산입대상에서 제외하고,
2. ○○○동 ○○번지 주택에 대한 임대보증금 144,500,000원을 피상속인의 채무로 인정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하며,
3. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.
처분청은 ○○○동 ○○번지 최○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 사망에 따른 상속세조사 결과, 피상속인이 1999.5.25. ○○○동 ○○번지외 5 소재 주택(이하 "처분주택"이라 한다)을 5억원에 양도한 사실을 확인하고, 동 5억원을 상속개시일전 2년이내 처분재산가액으로서 그 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속재산가액에 산입하여 2004.6.30. 상속인들인 청구인들(명세: 별지)에게 2001.3.27. 상속분 상속세 112,452,950원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2004.9.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 피상속인이 처분주택의 양도가액 5억원을 수령함에 있어 1998.10.23. 계약금으로 50백만원, 1998.11.30. 중도금으로 150백만원, 1999.4.30. 잔금으로 300백만원을 수령하였으므로 상속개시일인 2001.3.27.부터 기산하면 잔금 300백만원만이 상속개시일부터 2년이내 수입한 금액이고 이는 500백만원 미만이므로 처분주택의 양도가액은 상속재산가액에 산입 할 금액이 아님에도 처분청이 잔금청산일인 1999.4.30.에 양도대금 500백만원을 수입한 것으로 가정하고 그 처분대금의 사용처가 불분명하다 하여 이를 상속재산가액에 산입하는 것은 부당하다.
(2) 처분주택의 임대보증금 90,000천원과 상속재산인 ○○○동 ○○번지 주택(이하 "상속주택"이라 한다)의 임대보증금 144,500천원은 상속채무로 차감되지 아니하였기에 이를 상속재산가액에서 차감하여야 한다.
(1) 청구인은 상속개시전 처분재산가액을 상속재산으로 추정하는 경우에 실제 수입한 금액과 수입시기가 불분명한 경우 매매계약서에 의하여 확인된 일자별 기재된 금액에 의하여 상속개시일전 1년 이내 또는 2년 이내에 3억원이나 5억이상인 경우에 해당되는지의 여부를 가려야 한다고 주장한다. 그러나, 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 매매계약서상의 계약금, 중도금, 잔금의 일자별 수입내역이 불분명하고 소유권이전등기 또한 1999.5월에 경료된 사실에 비추어 소유권이전등기 당시의 처분재산가액의 합계액을 기준으로 5억원이상 여부를 판단하고 동 가액 전액을 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우로 보아 상속재산으로 추정하여 이 건 상속세를 과세함은 정당하다.
(2) 청구인은 처분주택의 임대보증금 90,000천원과 상속주택의 임대보증금 144,500천원을 상속재산가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 청구인들은 상속세신고를 하지 않아 실지조사에 의거 상속세를 결정하고자 상속인들에게 수회에 걸쳐 관련증빙을 요구하였으나 채무와 관련한 일체의 증빙을 제출하지 아니하였고 이 건 심판청구시 제출한 전·월세계약서의 경우에도 상속개시일 현재의 피상속인의 채무로 보기에는 부족한 자료이다.
(1) 상속개시일전 2년이내에 양도된 처분주택의 처분대금 5억원을 전액 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속세과세가액에 산입한 처분의 당부
(2) 청구인이 주장하는 상속주택의 임대보증금 144,500천원을 상속채무로 인정할 수 있는지의 여부
3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)
④ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 채무의 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다. 제15조 (상속개시일전 처분재산 등의 상속추정 등) ① 피상속인이 피상속인의 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조의 규정에 의한 상속세과세가액에 산입한다.
1. 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억원 이상인 경우와 상속개시일전 2년 이내에 재산종류별로 계산하여 5억원 이상인 경우로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
2. 부담한 채무의 합계액이 상속개시일전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 상속개시일전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 (2) 상속세및증여세법시행령 제10조 (채무의 입증방법 등) ① 법 제14조제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.
1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
(1) 쟁점1에 대하여 ㈎ 먼저, 청구인들은 처분주택은 상속개시일전 2년 이후에 매매계약을 체결하여 그 계약금과 중도금으로 2억원을 받고 상속개시일전 2년이내에 잔금 3억원을 받았으므로 상속개시전 2년이내에 5억원 미만이므로 동 양도가액 5억원이 상속재산가액에 산입 할 금액에 해당되지 아니한다고 주장하므로 이를 살펴본다.
① 청구인이 제시한 처분주택의 매매계약서에 의하면, 물건소재지는 ○○○동 ○○, ○○, ○○, ○○, ○○번지로, 대지면적은 100평, 건평 35평, 구조 및 용도는 목조와가 구조의 주택으로 나타나고, 피상속인이 1998.10.23. 매수자 김○○○과매매가액을 5억원으로 하여 계약금은 계약일인 1998.10.23. 50백만원, 중도금은 1998.11.30. 150백만원, 잔금은 1999.4.30. 300백만원을 지급하는 것으로 기재되어 있고 중개인란은 공란으로 비워 있다.
② 반면, 부동산등기부등본에는 1999.5.25. 소유권이전등기가 경료(등기원인일: 1999.4.20.) 되었으며, 이전등기접수시 제출된 검인계약서는 매매계약일이 1999.4.20, 잔금지급일이 1999.5.20.로 나타난다.
③ 한편, 처분청의 조사공무원이 조사당시 징구한 매수인 김○○○의 사실확인서에 의하면, 처분주택을 500백만원에 매입함에 있어 취득일자는 1999.5.25. 매매대금은 계약금 10% 50백만원, 잔금 90% 450백만원을 지급하였다는 취지로 기재되어 있으며, 위 김○○○이 2004.10.13. 처분청에 제출한 사실확인서에 의하면, 계약금은 1998.10.23. 50백만원, 중도금은 1998.11.30. 150백만원, 잔금 300백만원은 전세보증금 90백원(세입자 3세대, 각 30백만원)을 공제한 210백만원을 1999.4.30. 에 지급하였다는 취지로 당초 확인내용을 번복하고 있다.
④ 청구인들은 피상속인이 처분주택의 양도대금 중 일부를 매수인으로부터 상속개시일부터 2년 이전에 수령하였음을 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 밝히지 못하고 있다.
⑤ 위의 사실을 종합하면, 청구인이 제시한 처분주택의 매매계약서상 매매대금 중 계약금과 중도금 계 2억원은 상속개시일전 2년 이전에, 잔금 3억원은 상속개시일전 2년 이내에 지급하는 것으로 기재되어 있으나, 첫째, 부동산거래 관행상 계약일로부터 잔금지급 약정일까지의 기간을 통상 2∼3개월로 삼는데 비하여 위 계약서는 계약일로부터 잔금지급약정일까지의 기간이 6개월이나 되어 이례적인 바, 이와 같이 잔금지급일을 늦게 정하게 된 특별한 사정이 있었음을 밝히지 못하고 있고, 둘째, 처분주택의 등기부등본에 의하면, 양도계약일인 등기원인일이 1999.4.20.로 위 계약서상 계약일과 상이하며, 셋째, 이 건 상속세조사 당시 처분주택의 매수인이 매매대금을 지급함에 있어 중도금 없이 계약금과 잔금으로 나누어 지급했다고 사실확인 한 점등에 비추어 보아 위 계약서는 진정한 계약서로 인정하기 어렵다. 그러하다면, 처분주택의 양도계약일은 다른 반증제시가 없는 한 등기부에 기재된 등기원인일인 1999.4.20.로 볼 수밖에 없으므로 양도계약일로부터 상속개시일까지의 기간이 2년 미만임을 알 수 있다. 따라서, 이 건의 경우 처분주택의 처분대금이 5억원인 사실에 대하여는 청구인들도 다툼 없이 인정하고 있으므로 처분청이 상속세및증여세법 제15조제1항제1호 의 규정에 의하여 위 처분대금 5억원 중 사용처가 불분명한 금액을 상속세과세가액에 산입하여 과세함이 타당하다고 판단된다. ㈏ 다음, 청구인들은 처분주택의 양도대금 5억원 중에서 동 주택의 세입자 정○○○, 박○○○, 박○○○의 임대보증금 90백만원(각 30백만원)은 이를 사용처가 확인되는 금액으로 보아 상속세과세가액 산입대상에서 제외하여야 한다고 주장하므로 살펴본다.
① 건축물관리대장에 의하면, 처분주택은 목조와즙 구조의 주택으로서 건평이 117.29㎡(○○동 ○○번지, 42.15㎡, ○○동 ○○번지, 29.75㎡, ○○동 ○○번지, 45.39㎡)이며, 1999.5.25. 김○○○으로 소유권이 이전된 것으로 나타난다.
② 피상속인이 세입자인 정○○○과 1999.4.24. 체결한 전세계약서에 의하면, 독채 방2칸을 전세보증금 30백만원으로 12개월간 임대차하는 것으로 나타나고, 동 계약서는 ○○○장으로부터 1999.5.6.자로 확정일자(제54호)를 받았다. 또 처분주택의 매수자인 김○○○이 1999.5.27. 정○○○, 박○○○, 박○○○와 체결한 전세계약서에 의하면, 위 세입자들이 각 방2칸을 30백만원에 임대차 하되 그 특약사항으로 소유자변경으로 인하여 매도자와의 전세계약을 승계한다는 내용으로 기재되어 있으며, 위 박○○○의 전세계약서에는 ○○○지방법원북부지원 ○○○등기소장으로부터 1999.5.27.자로 확정일자(제3522호)를 받았다.
③ 한편 주민등록표초본에 의하면, 정○○○은 ○○○동 89-83에서 1999.5.6.부터 2000.9.13.까지, 박○○○은 같은 곳에 1998.9.29.부터 2000.8.11.까지, 박○○○는 같은 곳에 1997.4.16.부터 2000.8.6.까지 거주한 것으로 나타나 위 세입자들은 피상속인이 처분주택을 양도할 당시 그 곳에서 거주하고 있었음이 확인된다.
④ 위와 같이 처분주택의 세입자들은 피상속인 또는 매수자와 전세계약을 체결하거나 소유권변동으로 인한 승계계약을 체결하였고, 그 계약서를 거주지 관할동장 또는 관할등기소장에게 확정일자를 받았으며 주민등록상 거주한 사실로 미루어 보아 처분주택의 양도당시 피상속인의 전세보증금 반환채무 90백만원이 존재하였다고 인정된다. 사실이 이러하다면, 처분주택의 양도대금 5억원 중에서 위 임대보증금 90백만원을 상계하였다고 봄이 상당하므로 동 임대보증금 상당액 90백만원은 사용처가 확인되는 것으로 보아 상속세과세가액의 산입대상에서 제외함이 타당하다고 판단된다.
(2) 쟁점2에 대하여 상속주택에 대한 전세보증금 144,500천원이 상속개시 당시 피상속인의 채무인지에 대하여 본다.
① 건축물관리대장 및 부동산등기부등본에 의하면, 상속주택은 대지 244.7㎡, 건물 582.02㎡의 지하1층, 지상3층 규모의 주택 및 점포용 건물이다.
② 청구인들이 상속개시 당시 상속주택에서 12명에게 보증금 144,500천원, 월세 1,830천원으로 임대차하였다고 주장하는 명세는 다음과 같다.
○○○
③ 위 세입자들의 전·월세계약서에 의하면, 임대자는 피상속인으로서 각 임차자와 보증금 및 월세현황은 위와 같고, 그 중 박○○○의 월세계약서에는 ○○○장으로부터 2000.11.23자로 확정일자(제156호)를 받았으며, 최○○○의 월세계약서 뒷면에는 최○○○가 보증금 3,000천원을 반환금으로 영수하였고 임대계약서를 분실하였으므로 후일 동 계약서가 발견되더라도 이를 무효로 한다는 취지의 영수증으로 기명·날인된 것이 나타나며, 세입자 7명(박○○○, 이○○○, 김○○○, 박○○○, 박○○○, 김○○○, 박○○○)의 사실확인서와 상속주택 1층에서 '○○○고무상회'를 영위하는 박○○○(관리인이라고 함)가 작성한 나머지 세입자 5명(이○○○, 정○○○, 최○○○, 최○○○, 이○○○)에 대한 임대차사실확인서 기재에 의하면, 위 세입자들이 위의 표와 같은 보증금으로 건물을 임차하였음을 사실확인하고 있다.
④ 부동산등기부등본에 의하면, 위 세입자 중 ○○○일보지국분에 대하여 ㈜○○○신문이 1995.3.14. 상속주택(범위: 1층 150.16분의 17.4 동측 중앙부분)에 대하여 전세금 10,000천원으로 전세권을 설정한 사실이 나타난다.
⑤ 주민록표등본에 의하면, 세입자 김○○○은 1997.10.22.부터, 세입자 김○○○은 1998.7.14.부터, 세입자 박○○○은 1998.9.24.부터 심리일 현재까지, 세입자 박○○○는 1986.9.3.부터 심리일 현재(1994.8.24부터 2002.9.24.까지는 아파트분양을 받기 위해 주민등록만 ○○시로 옮겨 놓았다고 함)까지 상속주택에 거주한 것으로 나타난다.
⑥ 피상속인은 상속주택을 사업장 소재지로 하여 1975.1.31. 부동산임대업을 개업하여 사업자등록을 한 후 피상속인의 사망으로 인하여 청구인들이 2001.3.27. 동 사업자등록을 승계등록하였으며, 피상속인은 2000년 귀속 종합소득세를 총수입금액 13,012,500원으로, 납부세액을 310,771원으로 하여 추계신고(표준소득률 66.5%)한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.
⑦ 상속세결정결의서에 의하면, 처분청은 상속재산가액 956,617,680원〔부동산 894,287,680원(이 중 상속주택의 평가액은 394,287,680원임), 유가증권 62,330,000원〕에서 상속공제액 505,000,000원(일괄공제 500,000천원, 장례비용 5,000천원)을 차감한 451,617,680원을 과세표준으로 하여 청구인들에게 상속세를 결정고지하였고 상속채무로 차감한 금액은 없다.
⑧ 위의 사실을 종합하여 살피건대, 상속주택이 대지 244.7㎡, 건물 582.02㎡(지하1층, 지상3층) 규모로 비교적 큰 건물이고, 세입자들의 전·월세계약서 중 확정일자를 받은 것과 동 계약서이면에 보증금반환과 관련한 영수사실이 작성되어 있으며 일부 세입자는 전세권을 설정등기한 사실로 미루어 보아 청구인이 제시한 전·월세계약서는 신빙성이 있어 보인다. 또, 현재까지 상속주택에 거주하고 있는 세입자들이 이를 사실확인하고 있고 주민등록표등본상 이들이 거주하고 있는 것으로 나타나며 피상속인이 당시 상속주택에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 종합소득세를 신고·납부하였고, 처분청이 상속주택을 394백만원으로 평가하였으면서도 이 건 상속세과세시 채무공제액이 없는 점등을 고려할 때, 상속주택에 대한 임대보증금 144,500천원은 상속개시 당시 피상속인의 채무로 인정된다. 따라서, 청구인이 주장하는 상속주택의 임대보증금 144,500천원은 이를 상속개시 당시 피상속인의 채무로 인정하여 상속재산가액에서 차감함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
○○○
결정 내용은 붙임과 같습니다.