부동산 총매매대금을 기준시가로 안분하여 건물공급분 과세표준을 산정한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004서 3259(2005.1.27) >1. 처분개요 청구법인은 ○○○번지외 14필지 상에 아파트를 신축하여 조합원 및 일반인들에게 분양하면서 국민주택규모를 초과하는 일반분양 아파트에 대하여 그 분양계약서상에 토지가액 및 건물가액을 구분기재하고 그 계약서에 기재된 건물가액을 기준으로 과세표준을 산정하여 2001년 1기∼2003년 1기분 부가가치세를 신고하였다. 그 후 청구법인은 총 분양가액을 기준시가로 안분하여 국민주택규모를 초과하는 일반분양아파트의 건물분 과세표준을 다시 산정하여 수정신고서를 제출하였다가, 다시 당초 신고가 타당하다고 하여 경정청구(수정신고 취소)서를 제출하였다. 처분청은 청구법인이 부가가치세 신고후 수정신고 및 수정신고 취하(경정청구)를 반복하는 등 부가가치세 신고의 적정 여부를 확인할 필요가 있다하여 청구법인에 대한 현지확인조사를 실시 한 후 일반분양분 중 국민주택규모를 초과하는 아파트의 총분양가액을 기준시가로 안분하여 건물분 과세표준을 산정하고 일부 매입세액을 재계산하여 2004.6.3 청구법인에게 부가가치세 2001년 1기분 33,760,840원, 2001년 2기분 78,974,390원, 2002년 1기분 38,521,610원, 2002년 2기분 22,713,140원, 2003년 2기분 11,012,470원, 합계 184,982,450원을 결정·고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2004.8.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 아파트의 토지와 건물을 일반분양하면서 그 분양계약서상에 공급대상 아파트의 토지가액, 건물가액 및 그에 대한 부가가치세액을 명문으로 약정한 후 토지와 건물을 함께 공급하였으므로 토지의 가액과 건물의 가액이 분명하여 관련법령상 과세표준의 안분계산 대상이 아님에도 처분청이 이 건 아파트의 총분양가액을 기준시가로 안분하여 건물분 부가가치세 과세표준을 산정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산 매매계약서상에 총분양가액을 합리적인 산출근거에 의하여 토지가액과 건물가액으로 구분기재하였다면 동 건물가액을 부가가치세 과세표준으로 볼 수 있는 것이나, 청구법인은 이 건 아파트의 총분양가액을 감정가액 등 기타 합리적인 근거없이 2000.12.29 개정전의 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서 조항에 의거 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 안분하여 분양계약서에 기재한 사실이 확인되므로 처분청이 2000.12.29 개정된 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 규정에 의하여 총분양가액을 기준시가로 안분한 후 건물분 과세표준을 산정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 토지가액과 건물가액을 구분하여 매매계약서를 작성하고 아파트를 공급하였으나 그 구분기재금액에 합리성이 결여되었다고 보아 부동산 총매매대금을 기준시가로 안분하여 건물공급분 과세표준을 산정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 2000.12.29 개정전의 것 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획 의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액 에 비례하여 안분계산한 금액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취 득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감 정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가 액

(2) 2000.12.29 개정후의 것 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이 하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다 만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로 서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자 산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 당초 일반인에게 분양한 아파트 중 국민주택규모(85㎡)를 초과하는 아파트에 대하여 분양계약서상에 총분양가액을 토지가액과 건물가액(부가가치세 별도 표시)으로 구분기재하여 분양계약을 체결하고 동 건물가액을 공급가액으로 하여 부가가치세를 신고한 후, 총분양가액을 기준시가로 안분하는 방법으로 건물분 공급가액을 산정하여 이 건 부가가치세를 수정신고하였다가, 다시 당초 신고가 타당하다고 하여 수정신고를 취하(경정청구)하였다.

(2) 처분청은 청구법인에 대한 현지확인조사를 실시한 후 청구법인이 국민주택규모를 초과하는 아파트를 일반 분양하면서 그 분양계약서에 구분기재된 토지가액 및 건물가액은 2000.12.29 개정되기 전의 부가가치세법시행령 제48조 의 2의 제4항 단서조항에 의거 지방세법에 의한 시가표준액에 의하여 안분계산한 금액으로서 실지거래가액으로 볼 수 없다하여 총분양가액을 개정된 규정에 의거 기준시가에 의하여 안분하여 건물분 공급가액을 산정하고 이 건 부가가치세를 과세한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인되는 반면, 청구법인은 처분청과 같이 총분양가액을 기준시가로 안분하여 과세하는 경우란 토지와 건물을 함께 공급하였으나 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 적용되는 것이고 이 건과 같이 분명한 경우에는 그 분양계약서에 기재된 건물가액을 공급가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다.

(3) 청구법인이 심리자료로 제시하는 분양계약서 샘플○○○에 의하면 2001.8.13 ○○○소재 '○○○에게 분양하면서 대지가격을 323,009,000원, 건물가격을 183,628,181원, 부가가치세를 18,362,819원, 합계 525,000,000원으로 분양가격을 구분 기재한 사실은 확인되고 있으나 동 102동 401호의 토지 기준시가 86,346,000원, 건물 기준시가 99,653,400원과 비교하여 보면 동 분양계약서상의 건물가격이 상대적으로 낮게 기재된 사실이 확인되고 있다.

(4) 또한 청구법인이 분양계약서상에 총분양가액중 건물가액을 낮게 기재한 것은 2000.12.29 개정되기 전의 부가가치세법시행령 제48조 의 2의 제4항 단서조항에 의거 지방세법에 의한 시가표준액에 의하여 안분계산함으로써 발생된 것이라는 사실이 처분청의 답변서에 의하여 확인되고 있고, 청구법인도 이러한 사실을 사전에 인지하여 총분양가액을 기준시가로 안분한 후 건물분 과세표준을 다시 산정하고 수정신고하였다고 보는 것이 경험칙에 부합한다고 할 것이다.

(5) 살피건대, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어서 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분 표시하여 양도하는 경우의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 구분 표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용되는 것○○○인 바, 이 건의 경우 계약서에 기재된 총분양가액은 실지거래가액임이 확인되지만 구분 표시된 토지와 건물가액이 합리적인 방법에 의한 것으로 인정되지 아니하므로 처분청이 기준시가를 기준으로 안분계산한 건물의 공급가액에 대하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.