토지를 분할한 후 양도한 경우에 적용되는 기준시가의 의미

심판청구번호 국심2004서3227(2005. 7. 28.)

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1995.1.19. 취득한 ○○○외 7필지 토지 총면적 12,528㎡(청구인 지분은 36,225분의 6,975로서 2,412.22㎡, 이하 "양도토지"라 한다)를 2003.6.18. ○○○주식회사에 양도하고 기준시가(개별공시지가)로 양도차익을 산정하여 양도소득세 6,339,860원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 양도토지중 ○○○번지에서 분할되고, 같은 곳 638-10, 638-11, 638-12번지 3필지는 2003.6.17. 같은 곳 638-7번지에서 분할된 토지(분할된 토지 5필지를 이하 "쟁점토지"라 한다)로서 기준시가가 불일치한다 하여 2004.7.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 4,579,220원을 결정고지하였으나 이 건 심판청구중에 쟁점토지의 취득가액은 청구인의 주장대로 당초 모번지의 기준시가를 적용하여 직권시정(처분 취소)한 후, 양도가액에 대하여 쟁점토지가 분할된 이후 양도되어 기준시가가 없는 토지로 보아 2개 감정평가기관에 감정의뢰하여 산정한 감정가액을 양도당시의 기준시가로 적용하여 2004.10.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 10,333,500원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.6.(당초 처분에 대하여는 2004.8.20.) 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 법인인 매수자의 요청에 의거 법인이 이를 취득할 수 있도록 분할하여 양도하였기 때문에 단순히 지번이 변경된 토지를 양도한 것에 불과하고, 양도일 현재 모지번에 대한 기준시가가 고시되어 있기 때문에 모지번의 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 주장대로 취득가액은 모지번의 기준시가를 적용하여 직권시정하였고, 양도가액은 쟁점토지가 분할된 이후 양도되어 기준시가 없는 토지에 해당되므로 2개 감정평가기관에 감정의뢰하여 평가한 감정가액을 양도당시의 기준시가로 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 분할양도한 토지의 양도당시 기준시가를 2개 감정평가기관에 감정의뢰하여 평가한 감정가액을 적용할 것인지, 아니면 분할전 모지번의 기준시가를 적용할 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인 등은 1995.1.19. 양도토지(총 토지면적은 12,528㎡이고, 청구인 지분은 36,225분의 6,975로서 2,412.22㎡)를 취득하여 2003.6.17. 아래와 같이 분할한 후, 다음 날(2003.6.18.) 양도하고 모지번의 취득 및 양도당시의 기준시가(개별공시지가)로 산정한 양도차익에 대하여 양도소득세 6,339,860원을 신고·납부하였다.

○○○ (나) 처분청은 분할 양도한 쟁점토지에 대하여 아래와 같이 인근 지번의 기준시가를 적용하여 2004.7.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 4,579,220원을 결정고지하였다가 이 건 심판청구중에 청구인의 주장을 수용하여 취득시의 가액은 모지번의 기준시가를 적용하여 직권시정(처분 취소)하였으나, 양도가액은 양도당시에 기준시가가 없는 토지에 해당한다고 보아 2개 감정평가기관○○○에 감정의뢰하여 아래와 같이 산정한 감정가액을 양도당시의 기준시가로 적용하여 2004.10.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 10,333,500원을 결정고지하였다.

○○○ (다) 쟁점토지는 2003.6.17. 분할로 인하여 양도일인 2003.6.18.현재 개별공시지가가 없다가 2003.7.1. 기준으로 개별공시지가가 ㎡당 56,200원∼99,600원으로 고시되었고, 동 가액은 처분청이 쟁점토지의 양도가액으로 적용한 감정가액과 동일하다. (라) 이 건에 대한 당초 처분(2004.7.1)은 직권 취소되어 불복청구의 대상이 없다고 하나 이 건 심판청구 중에 재결정한 2004.10.1.자의 처분을 보면, 당초의 양도물건은 변동이 없고 양도가액만 모지번의 개별공시지가를 적용하였다가 감정평가기관의 감정가액을 적용하여 증액경정한 것에 불과하며, 증액경정한 부분에 대하여는 불복청구의 대상이 되는 것인 바○○○, 청구인도 다시 감정평가기관의 감정가액을 적용할 것이 아니라 모지번의 기준시가를 적용하여야 한다는 취지로 2004.10.6. 심판청구를 변경하였으므로 이에 대하여만 심리하기로 한다.

(2) 쟁점토지에 대하여 기준시가(개별공시지가)가 없는 토지에 해당한다고 보아 2개 감정평가기관에 감정의뢰하여 산정한 감정가액을 양도당시의 기준시가로 적용할 것인지, 아니면 단순한 지번분할로 보아 모지번의 개별공시지가를 양도당시의 기준시가로 적용할 것인지 이에 대하여 본다. (가) 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호 의 규정에 의하면, 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지는 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액에 의하여 기준시가를 산정하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항의 규정에 의하면, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하도록 규정하고 있다. (나) 따라서, 필지의 분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할 세무서장이 평가하는 것이 타당하다 할 것이나, 단순한 지번분할의 경우로서 모지번 개별공시지가가 있는 경우에는 이를 기준시가로 활용하는 것이 타당하다 할 것이다○○○. (다) 그러나, 쟁점토지의 경우 당초 2필지가 7필지로 분할된 후 다음 날(2003.6.18.) 그 중 5필지가 양도된 것으로서 청구인이 제시하는 지적도 등에 의하면 양도된 쟁점토지는 주택을 신축하기 위한 것이고 남은 토지는 녹지지역으로 되어 있어 단순한 지번 분할로 보기 어려운 점이 있으며, 쟁점토지 양도당시 분할전 모지번의 개별공시지가(2003.1.1.기준)가 고시되어 있었던 것도 아니므로 쟁점토지 양도일 현재 고시되어 있는 모지번의 개별공시지가를 적용하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.