양도차익의 산정

심판청구번호 국심2004서 3135(2005. 2. 24)

청구인은 2001.11.14. ○○○ 대지 143.8㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다) 및 그 지상건물(지하 1층 지상 2층 연면적이 132.6㎡인 주택으로, 이하 "구건물"이라 한다)를 취득하였고, 2002.2.28. 구건물을 철거하고 2002.4.15. 4층 다가구주택(이하 "신건물" 이라 한다)을 신축하였고, 2003.11.24. 쟁점토지 및 신건물을 양도한 후, 양도차익을 기준시가로 산정하면서 구건물의 취득가액을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지 및 신건물의 양도차익을 산정함에 있어서 구건물의 취득가액이 쟁점토지의 원가구성과 무관하다고 보아 이를 필요경비 부인하여 2004.8.8. 청구인에게 2003년도분 양도소득세 3,396,710원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 토지·건물을 취득하여 이용편의를 위하여 구 건물을 철거하고 토지만을 양도할 때, 양도소득세를 실거래가액으로 신고할 때나 기준시가로 신고할 때에도 구 건물의 취득가액을 필요경비로 인정하면서 구건물이 오래되어 철거하고 신건물을 신축하여 양도할 때에는 구건물의 취득가액을 필요경비로 인정하지 아니하는 것은 실질과세원칙에 위배되므로 이 건 추가고지한 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 자산양도차익 산정에 있어 토지, 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 산정할 수 있고, 건물철거조건으로 토지와 건물을 함께 양도하는 경우로서 당해 건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우 철거건물의 취득당시 기준시가와 필요경비 개산공제액을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이나, 이는 부동산의 취득목적이 토지만을 사용하기 위하여 구 건물을 철거한 후 나대지로 양도하는 경우에만 가능한 것이다. 청구인의 경우와 같이 구건물을 철거후 신건물을 신축하여 양도하는 경우라면 토지분의 양도가액에 철거건물의 원가가 반영되어야 하나, 토지 공시시가는 매년 1월 1일의 지가변동을 나타내므로 구주택의 철거에 따른 토지가액 증가분을 반영할 수 없으므로 쟁점토지의 양도가액에 구주택의 취득가액을 필요경비로 산입할 수 없는 것으로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 및 신건물의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어 멸실된 구건물의 취득가액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 ×3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 2001.11.14. 쟁점토지 및 구건물을 취득하였고, 2002.2.28. 구건물을 철거하고 2002.4.15. 신건물을 신축하여 보유하다가 2003.11.24. 쟁점토지와 신건물을 양도한 후, 양도차익을 기준시가로 산정·양도소득세를 신고하면서 구건물의 취득가액을 필요경비로 공제하였고, 처분청은 구건물의 취득가액을 필요경비 부인하여 청구인에게 이 건 과세한 사실이 쟁점토지, 구건물 및 신건물의 등기부등본, 청구인의 양도소득세과세표준 예정신고서 및 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지 및 신건물의 양도차익을 산정함에 있어 멸실된 구건물의 취득가액을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축하여 토지와 함께 양도한 경우로서 토지의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 기존 건물의 취득가액을 토지의 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 공제할 수 있다 할 것이나, 이 건과 같이 토지의 양도가액을 기준시가로 산정하는 경우에는 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의거 자본적 지출액을 필요경비로 공제할 수 없고 개산공제액만이 필요경비로 공제되고, 또한, 구건물은 멸실된 건물이어서 양도자산이 아닌 점에서도 그 취득가액을 양도자산의 필요경비로 공제할 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 및 신건물의 양도차익을 기준시가로 산정하면서 멸실된 구건물의 취득가액을 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.