부동산 양도시기

심판청구번호 국심2004서 3069(2004.11.29) >1. 처분개요 청구인은 1990.3월부터 ○○○ 소재 ○○○빌라○○○(대지 142.15㎡, 건물 144.31㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 보유하고 있다가, 2003.12.26. 쟁점부동산중 건물은 철거하고 대지만 청구외 엄○○○에게 11억5,000만원에 양도하였다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 2003.12.26. 쟁점부동산중 대지만을 양도한 것이 아니라 2003.9.4. 대지 및 건물을 함께 양도한 후 잔금을 받은 사실을 확인하고, 고가주택 해당부분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2004.5.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 25,015,450원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매매계약시 건물을 철거한 후 나대지만 양도하는 조건으로 계약을 체결하였고, 이에 따라 건물을 철거한 후 2003.12.26. 나대지만 양도하였음에도 불구하고 2003.9.4. 건물과 함께 양도한 것으로 보아 고가주택의 양도시 적용되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 나대지만 양도하였다는 매매계약서는 나중에 작성된 허위계약서로 확인되며, 청구인 및 부동산중개사로부터 받은 확인서 내용과 같이 2003.9.4. 건물을 철거하기 전에 잔금을 받은 사실이 확인되므로 쟁점부동산중 고가주택 부분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기를 건물을 철거하기 전에 잔금을 받은 날로 볼 것인지 아니면, 건물 철거 후 나대지의 소유권이전등기일로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. ∼ 7. (생 략)

② ∼ ⑥ (생 략) 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

2. 소득세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. ∼ 6. (생 략)

② ∼ ⑧ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약시 건물을 철거한 후 나대지만 양도하는 조건으로 계약을 체결하였고, 이에 따라 건물을 철거한 후 나대지만 양도하였음에도 불구하고 건물과 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서, 부동산매매계약서를 증빙서류로 제출하고 있다. 2003.3.14. 청구인과 매수인 청구외 엄○○○ 간에 작성된 부동산매매계약서 내용을 살펴보면, 쟁점부동산 중 토지부분만 1,150,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하면서, 계약일에 계약금으로 115,000,000원, 2003.6.12. 1차 중도금 460,000,000원, 2003.9.4. 2차 중도금 565,000,000원, 2003.12.26. 잔금 10,000,000원을 각각 지급하기로 계약하면서, 특약사항에 매도인은 건물을 멸실한 후 나대지만 매수인에게 이전하는 조건으로 되어 있다.

2. 한편, 2004.3월 처분청이 청구인과 쟁점부동산의 매매를 중개한 ○○○부동산(○○○ 소재)의 김○○○으로 부터 받은 문답서 내용을 살펴보면, 2003.3.14. 청구인은 쟁점부동산을 청구외 엄○○○에게 11억5,000만원에 양도하기로 ○○○부동산에서 매매계약을 체결한 후, 계약금으로 1억1,500만원, 2003.6.12. 중도금으로 4억6,000만원, 2003.9.4. 잔금으로 5억7,500만원을 받은 사실과 잔금을 받기 하루전인 2003.9.3. 부동산매매용으로 인감증명을 발급받은 사실을 확인하면서, 쟁점부동산중 나대지만 양도하기로 하고 2003.12.26. 잔금을 받기로 계약한 부동산매매계약서는 사실과 다른 계약서라고 진술하고 있으며,

○○○부동산의 김○○○은 2003.3.14. 쟁점부동산의 매매를 중개하면서, 계약금으로 1억1,500만원, 2003.6.12. 중도금으로 4억6,000만원, 2003.9.4. 잔금으로 5억7,500만원을 지급하기로 부동산매매계약서를 작성한 사실과 그 후 청구인에게 나대지만 양도하는 경우 세금부담을 덜 수 있다는 사실을 전하면서 당초 작성한 부동산매매계약서는 폐기하고 잔금지급일이 2003.12.26.인 새로운 부동산매매계약서를 작성한 사실을 확인하고 있다.

3. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 이 사건 심판청구와 함께 제출한 부동산매매계약서(잔금지급일이 2003.12.26.로 기재된 것)의 내용은 이를 믿기 어려우며, 청구인 및 ○○○부동산의 김○○○의 문답서 내용에서 보는 바와 같이 쟁점부동산은 잔금청산일을 2003.9.4.로 하여 건물(주택)과 함께 양도한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도일을 잔금청산일인 2003.9.4.로 하여 고가주택 해당부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.