부동산임대수입금액 누락 여부

심판청구번호 국심2004서 2904(2004.11.19) font:18pt;">처분개요 청구인들은 ○○○번지 ○○○ 건물(이하 "쟁점사업장"이라 한다)을 1994.5.1.∼2001.4.5. 기간동안 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에 임대하였으나, 청구외법인이 2000.7.1.이후 임대료를 지불하지 아니하자 청구인들은 계약해지를 통보한 후, 2000.10.16. 임대사업에 대하여 폐업신고를 하였다. 처분청은 위 폐업신고일 이후에도 임차인이 임대차계약기간동안 계속 영업을 하였고 청구인들은 미수임대료(2000년 2기 185,064,930원, 2001년 1기 92,532,465원, 합계 277,597,395원, 이하 "쟁점임대료"라 한다)를 임차인에게 청구하였으며 청구외법인은 장부상 위 임차료를 미지급임차료로 계상한 사실이 확인되므로 쟁점임대료를 매출누락으로 보아 2003.10.6. 청구인들에게 2000년 2기분 부가가치세 16,415,260원 및 2001년 1기분 부가가치세 15,050,400원, 합계 31,465,660원을 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2004.1.2. 이의신청을 거쳐 2004.8.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부가가치세법 제9조 및 같은 법 시행령 제22조 규정에 의하면 임대공급시기는 받기로 한 때로 규정하고 있어, 1999.10.1.부터 임대료를 수령하지 못하였음에도 임대차계약서상 임대차 계약조건 제4조 제2호 규정에 의거 자동으로 계약이 해지될 때까지 미수임대료 250백만원(공급대가)을 수익으로 인식하여 적법하게 부가가치세 및 소득세를 성실히 납부하였으며 이후 임대차계약조건에 의거 계약이 자동해지됨에 따라 쟁점사업장에 대한 임대를 포기하고 폐업신고하였다. 처분청은 청구외법인이 사업을 계속하였고 임차인이 장부상 미지급임대료를 계상하였기 때문에 임대용역이 제공되었다고 보았으나, 자동해지된 임대차계약이 성립하기 위하여는 임대인과 임차인 쌍방간에 서로 임대차 하겠다는 의사와 승낙이 있어야 계약이 유효하게 성립하는 것이며 임대인인 청구인들이 임대할 의사가 전혀 없었으므로 임대차 계약이 성립되지 아니한 것으로 보아야 한다. 부가가치세법상 임대료를 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 보는 규정은 임대차계약이 유효할 때 그 공급시기를 정하는 규정이지 원천적으로 임대차 계약이 자동해지되었음에도 계약서상 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 보고 임대수입금액이 누락되었다고 보아 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 임대차계약서상 계약해지 사유로 계약이 해지되고 실지 임대료를 받지 못한 것은 용역의 공급이 아니므로 미수임대료에 대한 부가가치세 과세는 부당하다는 주장이나, 부가가치세법 제7조 제1항 에서 용역의 공급이란 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화, 시설물, 권리를 사용하게 하는 것으로 규정하고 있는 바, 조사내용 및 관련 증빙서류 등에 비추어 볼 때, 임차인은 계약기간동안 쟁점사업장에서 영업한 사실이 확인되고 미수임대료도 청구한 사실이 청구인들이 임차인에게 발송한 내용증명에 의하여 확인되는 점 등으로 보아 청구인들은 실제로 임대용역을 제공한 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점임대료를 매출누락으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임차인이 임대료를 지불하지 아니하여 계약해지 통보하였으나, 임차인이 계약기간동안 계속 사용한 경우, 이 건 심판청구일 현재까지 수령하지 못한 미수임대료상당액을 임대수입금액으로 계상할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 부가가치세법상 임대료를 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 보는 규정은 임대차계약이 유효할 때 그 공급시기를 정하는 규정이지 원천적으로 임대차 계약이 자동해지되었음에도 계약서상 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 보고 임대수입금액이 누락되었다고 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 청구인들(이하 "갑"이라 한다)과 임차인인 청구외법인(이하 "을"이라 한다)이 1994.5.1. 작성한 임대차계약서에 의하면, 제2조에서 임대차 기간은 1994.5.1.부터 2001.4.5.까지로 하고 제3조에서 선수임대료는 11억원이며, 연간 임대료는 부가가치세를 포함하여 ① 제1년차 2억원, ② 제2년차 2억원, ③ 제3년차 2억원, ④ 제4년차 2억5천만원, ⑤ 제5년차 2억5천만원, ⑥ 제6년차 2억5천만원, ⑦ 제7년차 2억5천만원으로 한다고 규정하고 있고, 제4조에서 "을"은 제1년차부터 익년차 전일(매년 4월30일)까지 제3조의 임대료를 "갑"에게 지불해야 한다고 규정하면서 제2항은 1년 이상 임대료를 연체하였을 경우 "을"의 귀책사유로 인정하고 자동해약하기로 한다고 규정하고 있다.

(3) 청구인들이 1995.10.23. 청구외법인을 상대로 신청한 건물명도 소송에 대하여 ○○○지방법원의 화해조서에 의하면, 피신청인(청구외법인)은 신청인들(청구인들)에게 2001.4.5.까지 건물을 명도하며, ①피신청인은 신청인들에게 위 건물에 대한 임대료를 1994.5.1.부터 1997.4.30.까지 3년간은 매년 2억원씩을, 1997.5.1.부터 위 건물 명도완료시까지 4년간은 매년 2억5천만원씩을 지급한다. ②위 연 임대료의 반액은 당해연도 10월 5일에, 잔액은 익년 4월 30일에 각 지급한다. 다만, 최종연도(2000.5.1.부터 위 건물 명도완료할 때까지) 연 임대료의 반액은 당해연도 10월 5일에, 잔액은 위 건물 명도를 완료할 때 각 지급한다. ③피신청인은 위 건물 임차기간중 영업으로 인하여 발생 부가되는 제세공과금 및 중과세금 등을 부담 납부한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인들은 2001.4.4. 청구외법인에게 계약기간 만료에 따라 명도집행할 것임을 통보하였는 바, 그 내용을 보면, 청구외법인과 청구인들간에 체결된 청구인들 소유 쟁점건물 임대차 계약 만료 건으로 미납된 임대료인 2000.4.30.자 미납액 125백만원, 2000.10.5.자 미납액 125백만원, 2001.4.5.자 미납액 125백만원, 합계 375백만원을 청구하며, 임대차 계약기간 만료(2001.4.5)로 인하여 2001.4.15.까지 명도불이행시에는 서울지방법원 화해조서(95자1672, 건물명도 등)에 따라 부득이 조치될 것임을 최고한다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 이 건의 경우 청구인들은 부가가치세법상 임대차 계약이 자동해지되었음에도 계약서상 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 보고 임대수입금액이 누락되었다고 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있는 반면, 청구인들의 해지통고서 발송일 이후에도 청구외법인은 계약기간동안 계속적으로 쟁점사업장에서 영업을 하였으며 해지통고일 이후 청구인들이 청구외법인에게 선급임차료를 반환하지 아니하였고, 청구외법인이 장부상 쟁점임대료를 미지급임차료로 계상하였으며, 청구인들이 미수임대료를 받기 위하여 청구외법인에게 내용증명을 발송한 사실에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다.

(6) 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다 하겠다(대법원 2002두○○○, 2003.11.28. 같은 뜻임).

(7) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다 할 것이며, 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미치지 아니한다 할 것이다. 따라서 청구외법인의 점유가 계약상 또는 법률상 원인이 없는 불법점유가 되어 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당하지 아니한다고는 볼 수 없으므로 처분청이 미수임대료 상당액을 용역의 공급으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.