양도일 이후에 납기일이 도래하는 조합원분담금이 입주권 양도가액에 포함되는지 여부

심판청구번호 국심2004서 2851(2005.7.13) -font:18pt;">이 유

청구인은 청구인의 자 정○○○과 2분의 1씩 공동으로 소유하고 있던 ○○○(17평)가 2003.11.8. 주택재개발관리처분총회시 ○○○호(43평형)를 취득할 수 있는 권리(이하“쟁점입주권”이라 한다)로 당첨된 후 2004.3.18. 이를 720,000,000원(청구인 지분가액 360,000,000원)에 양도하고, 2004.4.2. 양도소득세 5,224,213원을 신고·납부하였다. 처분청은 향후 쟁점입주권의 매수인이 납부하여야 할 조합원 분담금 191,640,000원(이하“쟁점분담금”이라 한다)을 신고누락한 것으로 보아 청구인 지분(2분의 1)에 해당하는 95,820,000원을 당해 양도가액에 포함하고 취득가액은 환산하여 2004.7.15. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 8,049,270원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점분담금은 매수인이 부담하는 것으로 매매계약을 체결하였고 청구인은 쟁점분담금을 수령한 바도 없으므로 쟁점분담금은 쟁점입주권의 실지양도가액에 해당되지 아니한다. 따라서 쟁점분담금을 쟁점입주권의 실지양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도당시에 이미 신 주택에 대한 동, 호수 및 평형(쟁점입주권)과 당해 조합원 분담금이 결정되어 있고, 조합원 분담금(쟁점분담금)을 매수인이 부담하는 조건으로 매매계약을 하였으므로 매매목적물인 쟁점입주권의 실지양도(거래)가액에는 쟁점분담금이 반영되었다고 보아야 타당하다. 따라서 쟁점분담금을 쟁점입주권의 실지양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 재건축아파트 입주권을 양도하는 경우 양도일이후 납입기일이 도래하는 조합원분담금을 당해 입주권의 실지거래(양도)가액에 포함하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 1인(매도인)과 반○○○(매수인)는 2004.3.3. 쟁점입주권을 매매가액은 720,000,000원으로 하되, 계약금 72,000,000은 계약시, 잔금 648,000,000원은 2004.3.18.에 지불하는 것으로 매매계약을 체결하고, 그 특약사항으로 추가부담금 191,640,000원(쟁점분담금)은 매수인이 부담하며 추가분담금에 대한 계약금 38,328,000원을 2004.3.10.에 매수인이 지불하는 것으로 약정한 사실이 매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 한편, ○○○ 아파트 재건축정비사업조합 조합장 김○○○(공급자)와 청구인(공급받는자)간에 체결한 분담금납부계약서에 의하면, 분양가 704,900,000원에서 종전재산의 권리가액 513,260,000원을 차감한 191,640,000원을 조합원분담금(쟁점분담금)으로 하여, 2004.3.8.∼3.12. 당해 분담금의 계약금으로 38,328,000원을, 2004.9.10.∼2006.10.11. 중도금으로 114,984,000원(19,164,000원씩 6회)을, 입주시 잔금으로 38,328,000원을 각각 납부하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점분담금을 매수인이 부담하는 것으로 매매계약을 체결하고 동 분담금을 수령한 바도 없으므로 쟁점분담금은 쟁점입주권의 실지거래가액에 해당되지 아니한다는 것이고, 처분청은 이에 대해 양도당시 이미 신 주택에 대한 동, 호수 및 평형(쟁점입주권)과 당해 조합원 분담금이 결정되어 있으므로 쟁점입주권의 실지양도(거래)가액에는 쟁점분담금이 반영되었다고 보아야 타당하다는 것인 바, 쟁점입주권의 실지거래(양도)가액에 쟁점분담금이 포함되는지 여부를 살펴본다. 가) 소득세법 제95조 제1항 에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있고, 그 "총수입금액"이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다(같은 뜻: ○○○).

• 나) 이 건 양도물건인 쟁점입주권은 새로이 건축되어 분양하는 ○○○호의 아파트가 아닌 동 아파트를 취득할 수 있는 권리로 보아야 할 것이며, 만약 처분청 의견과 같이 미도래 분담금을 양도가액에 포함하게 되면 청구인은 아직 취득하지도 아니한 아파트를 양도하게 되는 결과가 될 것이다. 따라서 동 권리의 양도일 현재 납입기일의 미도래로 납부하지 아니한 분담금은 당해 권리의 양도와 대가관계가 없는 것으로 보아야 하며, 이 건의 경우 조합원공급(분담금 납부)계약서에 의하면 쟁점분담금 중 계약금 38,328,000원의 납입기일이 2004.3.8.∼3.12.로 확인되고, 청구인은 쟁점입주권을 위 납입기일 전인 2004.3.3.에 매매계약을 하면서 매수인이 추가분담금을 지불하는 것으로 약정하였고, 매수인이 이를 납부하였으므로 쟁점분담금은 쟁점입주권의 실지거래가액에 해당되지 아니한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.