주택을 양도한 사실에 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004서 2783(2005. 2. 28.) ;"> 1. 처분개요 청구인은 1984.12.24. ○○○ 대지 391㎡ 및 동 지상건물을 취득하여 1988.7.4.부터 부동산임대업에 공하다가, 2000.11.29. 동 건물을 다세대주택(11세대)으로 용도변경 및 분할등기하여 이 중 8세대(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 유○○○외 7인에게 양도하고 당해 사업연도 양도소득세 37,675,100원을 자진신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택 소재지가 재건축지역에 포함되는 것을 기화로 단독주택인 쟁점주택을 다세대주택으로 용도변경하여 세대별로 분할 양도하였으므로 이는 부동산매매업에 해당한다고 보아 쟁점주택의 실지양도가액 748,037천원에 표준소득률(30%, 가산율 10%)을 적용하여 추계결정한 246,852,210원을 소득금액으로 하여 2004.5.6. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 94,265,046원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1984.12.14. 쟁점주택을 취득하여 1988.7.4.부터 부동산임대업을 영위해 오면서 부가가치세 등을 성실히 납부하여 왔으며, 쟁점주택 소재지가 ○○○ 부근의 주택지인 점을 고려하여 2000년도 중 오피스텔형 다세대주택으로 용도변경하여 주택임대업을 영위하다가 2001.12월 중 임대용에 공하던 쟁점주택을 임차인 등에게 양도하였는 바, 소득세법 기본통칙 19-7에 의하면, 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산매매업으로 보는 것이며, 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세로 과세하는 것이므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점주택을 취득한 1984.12.14. 당시에는 단독주택이었으며 청구인이 쟁점주택을 다세대주택으로 용도변경하기 전까지 부동산임대업에 공한 사실은 인정되나, 쟁점주택 소재지가 재건축지역으로 승인받은 2000.10.12. 이후인 2000.11.29. 다세대주택으로 용도변경한 점에 비추어 지역재개발아파트의 분양권을 확보하려는 매수자들에게 양도할 목적으로 쟁점주택을 분할양도한 것으로 보이므로 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도에 대하여 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 사업소득으로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립 당시의 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1984.12.14. 쟁점주택을 취득하여 부동산임대업에 공하다가 2000.10.12.자로 쟁점주택 소재지가 재건축지역에 편입되자 2000.11.29.자로 쟁점주택을 다세대주택으로 용도변경하여 11세대로 분할등기한 후 2001.12.1.∼2001.12.5. 기간 중 8세대를 양도하였으며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 소득세법 기본통칙 19-7(부동산매매업 등의 업종구분) 제1항에서 부동산매매업의 범위는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우로 규정하고 있다하여, 이 건의 경우 부가가치세법상 1과세기간(6개월) 내에 8회에 걸쳐 부동산을 매도한 사실은 있으나 1회 이상 취득한 사실은 없으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 부동산매매업으로 본 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

(3) 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단할 사항인 바○○○, 이 건 쟁점주택을 11세대의 다세대주택으로 분할하여 8세대를 양도한 것은 재건축지역 주택소유자에게 부여되는 아파트 분양권을 확보하고자 하는 자에게 양도하기 위한 것으로 보이므로 통상적인 주택의 양도가 아닌 매매차익을 목적으로 한 사업활동으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 그렇다면, 청구인이 비록 6개월 내에 1회 이상 부동산을 취득한 사실이 없다 하더라도 매매차익을 목적으로 수회에 걸쳐 쟁점주택을 분할양도한 사실에 근거하여 쟁점주택의 양도를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.