선 취득한 주택을 재건축한 후 나중 취득한 주택 양도시 비과세 해당 여부

심판청구번호 국심2004서 2260(2004. 11. 17)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1987.12.3 ○○○(59.19㎡, 이하 "쟁점외아파트"라 한다)를 취득한 후, 2000.3.20 ○○○(84.99㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 취득하였으며, 쟁점외아파트는 재건축을 위하여 2000.6.1 멸실되고 재건축된 ○○○(111.325㎡, 이하 "재건축아파트"라 한다)가 2003.5.10 준공된 후(소유권보존등기일은 2003.7.16임) 1년 이내인 2003.5.28 쟁점아파트를 양도하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인이 재건축된 쟁점외아파트를 소유하고 있고 동 아파트의 취득시기를 1987.12.3로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하고, 2004.6.3 청구인에게 2003년도분 양도소득세 39,455,100원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점외아파트는 1987.12.3 취득한 후 2000.6.1 멸실되고 2003.5.10 재건축(준공)되었으므로 쟁점외아파트의 취득시기는 2003.5.10이고, 이 때로부터 1년 이내인 2003.5.28 양도한 쟁점아파트는 1세대 1주택에 해당됨에도 이 건 비과세를 배제한 처분은 부당하다. 또한, 쟁점아파트의 계약일은 2003.4.21, 중도금 수령일은 2003.5.2로 재건축아파트의 취득일(2003.5.10) 이전에 양도하였으며, 재건축아파트의 준공승인(2003.5.10)은 청구인의 의사와 관계없이 이루어졌으므로, 쟁점아파트의 양도 당시 1세대 1주택으로 비과세하는 것이 소득세법 제89조 의 입법 취지에도 부합하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제155조 제1항 의 1세대1주택자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전의 주택을 양도하는 경우 이는 1세대1주택으로 보아 같은법 제154조 제1항의 적용대상이나, 이와 관련하여 2002.11.23 시행된 국세청 예규(재산46014-10135, 2002.11.22)에 의하면 기존주택을 멸실하고 그 위에 재건축한 주택은 일시적 2주택의 규정 적용시 새로운 주택의 취득이 아니라 기존주택의 연장으로 보아야 한다고 해석하고 있으므로, 기존주택의 재건축 준공 후 양도한 쟁점아파트는 일시적 2주택에 해당하지 아니하므로 1세대1주택 비과세를 배제한 당초 처분은 정당하다. 또한, 쟁점아파트의 계약일은 2003.4.21, 중도금 수령일은 2003.5.2, 잔금수령일은 2003.5.27이고, 2003.5.28 소유권이전등기(등기원인: 2003.4.26 매매)가 되었는 바, 쟁점아파트의 양도일은 재건축아파트의 취득일(준공일)인 2003.5.10 이후이므로 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 취득하기 전에 취득한 아파트가 멸실되고 재건축된 경우에 재건축아파트의 취득시기를 언제(당초 취득시기, 재건축아파트 준공일)로 볼 것인지 여부(일시적 1세대 2주택 해당여부)
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서“대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략) 같은법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(이하 생략) (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호안 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1987.12.3 쟁점외아파트를 취득한 후, 2000.3.20 쟁점아파트를 취득하였으며, 쟁점외아파트는 재건축을 위하여 2000.6.1 멸실되고 2003.5.10 재건축아파트가 준공되었으며, 재건축아파트가 준공된 후 1년 이내인 2003.5.28 쟁점아파트를 양도한 사실이 등기부동본, 건축물관리대장, 계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 살피건대, 청구인은 쟁점외아파트가 멸실되고 재건축아파트가 준공된 후 1년 이내에 쟁점아파트를 양도하였으므로 이는 일시적 1세대 2주택의 양도로 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하나, 1세대 1주택을 소유한 거주자가 다른 주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과하여 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이 때 기존 주택이 멸실되고 재건축한 아파트를 취득(준공)하였다 하여 그 때로부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간(1년)이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기적으로 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 1세대 2주택 비과세제도의 취지에 맞지 아니한다 할 것이다. 따라서, 재건축된 쟁점외아파트의 취득시기는 1987.12.3로 봄이 타당하고, 청구인은 쟁점아파트의 양도(2003.5.28) 당시 1987.12.3 취득한 쟁점외아파트를 보유하고 있어 쟁점아파트의 양도는 1세대 2주택의 양도에 해당하므로 양도소득세 과세대상에 해당한다 할 것이다.

(3) 또한, 전시 소득세법시행령 제162조 에 의하면, 자산의 양도시기는 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기·등록접수일이거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이라고 규정하고 있는 바, 쟁점아파트의 계약서에 의하면 계약일은 2003.4.21, 중도금수령 예정일은 2003.5.2, 잔금수령 예정일은 2003.5.27이고, 2003.5.28 소유권이전등기가 되었으므로, 잔금수령일이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 소유권이전등기접수일인 2003.5.28이 양도시기가 되는 것이므로, 실제 쟁점아파트의 양도시기가 재건축아파트의 준공일(2003.5.10) 이전이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.