증여재산가액 평가의 당부

심판청구번호 국심2004서 2221(2004. 11.6)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.3.11. 청구인의 처 고○○○으로부터 ○○○ ○○○아파트(이하 "○○○" 라 한다) ○○○동 ○○○호(이하 "쟁점아파트" 라 한다) 분양권의 30% 상당지분(이하 "쟁점지분"이라 한다)을 증여받고 이에 대한 증여세 등을 신고하지 아니하였다.

○○○지방국세청장은 청구인이 쟁점지분을 취득하고 매매대금을 지급한 사실이 없어 이를 증여에 해당하는 것으로 보아 증여재산가액을 쟁점아파트 인근의 부동산중개업소 등에 탐문조사한 시세가액을 산술평균한 1,350백만원에 청구인의 지분율을 곱한 405백만원으로 산정하여 처분청에 통지하였고, 이에 처분청은 2004.3.2. 청구인에게 2003.3.11. 증여분 증여세 14,300,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.5.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 부동산투기가 아닌 거주하기 위해 부부공동명의로 취득하고자 하여 쟁점지분을 수증받은 것이며, 현재에도 쟁점아파트에서 배우자와 함께 실제 거주하고 있으며, ○○○지방국세청장은 이 건 세무조사 당시 부동산시세정보 업체인 부동산뱅크지에서 발표한 쟁점아파트의 시세현황을 적용하여 쟁점아파트 분양권의 프레미엄가액을 산정하였으나, 부동산뱅크지에서는 ○○○ 72평형 전체 매매가액에 대한 매매변동가액을 발표한 것으로 동일한 평형이더라도 층수, 조망권, 방향 등과 같은 다양한 요소로 인하여 실제 매매가액은 각 동호별로 다를 뿐더러 실제 거래가 수반되지 않은 호가성 가액도 포함되어 있는 등 정확하지 아니하며, 또 다른 부동산시세정보업체인 ○○○의 발표가액과도 다른데도 ○○○에서 발표한 프레미엄가액을 근거로 하여 과세한 것은 국세기본법 제16조 의 근거과세의 원칙에 비추어도 불합리하다. 또한, 이 건 과세전적부심사결정통지서에서 ○○○지방국세청장은 쟁점지분 증여일인 2003.3.13. 현재 쟁점아파트의 시세현황은 인터넷조회가 되지 아니하여 정확한 가액을 알고 있지 아니하다고 밝히고 있고, 쟁점아파트의 프레미엄가액을 밝히기 위해 열거하고 있는 ○○○, 부동산○○○, ○○○아파트 등의 시세변동현황의 상한가 및 하한가의 기준일이 모두 다르다는 사실을 인정하고 있으며, 세무조사시 쟁점아파트 인근의 부동산중개업소 등에 의뢰한 시세확인서상 쟁점아파트의 저층아파트의 시세가 13억원에서 14억원 사이라는 이유만으로 그 산술평균가액인 13.5억원을 쟁점아파트의 시가로 평가함은 부당하다. 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항에서 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 되어 있고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 이루어지는 경우에 통상 성립되는 가액으로 하고 평가기준일 전후 3월 이내에 매매, 수용, 공매 및 감정가액이 있을 경우에는 이를 시가로 인정하고 있는 바, 쟁점아파트와 같은 평형에 대하여는 이 건 증여일 전·후 3월 이내에 실제 거래가 이루어지지 아니하였기 때문에 증여재산가액에 포함된 프레미엄가액은 쟁점아파트 분양권에 대한 실제 프레미엄으로 볼 수 없으므로 쟁점아파트의 시가는 보충적 방법에 의하여 산정하거나 분양가액을 기준으로 하여 증여세과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산중개업소에서 확인된 2003년 5월경 쟁점아파트 A동 동일평형의 중층부(20층대)의 실지거래가액은 15억원이며, 평가기준일 전후 3월이내 매매거래가 빈번하여 객관적인 매매시가가 형성되어 있어 확인할 수 있으며, 부동산시세관련 정보업체인 부동산○○○가 발표한 2003년 3월 ○○○1차 72평형의 매매시세는 14억원에서 15.5억원으로 확인된다. 또한, 세무조사시 확인한 ○○○ 인근의 부동산중개업소인 ○○○공인중개사외 2개업체에서 2003년 3월 쟁점아파트 매매시세를 13억원에서 14억원으로 확인하고 있는 점, 당시 쟁점아파트는 시가가 지속적으로 상승하고 있었다는 점 및 부동산○○○, 부동산○○○, ○○○아파트 등이 발표한 시세가 조금의 차이는 있으나 현저한 차이가 없는 점 등으로 보아 부동산○○○ 및 인근의 부동산중개업소에서 확인한 시가의 평균가인 13억 5천만원을 불특정다수인 사이에 자유로운 거래에 의하여 형성된 시가로 볼 수 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 증여재산가액을 시가로 결정함에 있어 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사한 시세가액을 산술평균하여 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 처 고○○○은 1999.7.13. ○○○전자(주) 및 ○○○(주)와 분양계약을 체결하여 쟁점아파트의 분양권을 취득하였고, 2003.3.11. 쟁점아파트 분양권의 지분 30%를 청구인에게 증여하였으며, 2003.3.12. 분양잔금인 1,320천원을 정산하고 2003.4.9. 쟁점아파트의 분양계약서에 청구인과 고○○○의 공동명의로 ○○○구청장의 검인을 득한 후 2003.5.9. 매매를 원인으로 소유권이전등기하여 현재 청구인과 고○○○이 각각 30%, 70%를 소유하고 있다. 처분청은 청구인이 고○○○으로부터 증여받은 쟁점지분을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 쟁점아파트의 분양가액과 당시 프레미엄가액을 합한 금액을 기준으로 증여재산가액을 산정하여 이 건 과세한 사실이 쟁점아파트의 분양계약서, 등기부등본 등과 처분청의 과세전적부심사결정서, 결정결의서 등의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점지분을 고○○○으로부터 증여받았다는데 대하여 이의가 없으나, 당시 쟁점아파트의 실제거래가액이 없었는데도 ○○○지방국세청장이 쟁점아파트 분양권에 대한 프레미엄가액을 추정하여 과세함은 근거과세의 원칙에 어긋나므로 쟁점지분의 증여 당시의 시가를 쟁점아파트의 분양가액으로 하여 산정하거나 보충적인 방법에 의하여 평가하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 의하면, "증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다" 고 규정하고 있고, 동조 제3항, 제61조 제5항 및 동법시행령 제51조 제2항에 의하면, "부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다" 고 규정하고 있는 바,

○○○지방국세청장이 쟁점지분의 증여 당시의 쟁점아파트 분양권에 대한 프레미엄가액이 포함된 시세현황을 조사한 자료에 의하면, 부동산시세 관련 정보업체인 부동산○○○가 2003년 4월호에 발표한 시세는 하한가 14억원, 상한가 15.5억원으로 확인되고 있고, 쟁점아파트의 인근 소재 부동산중개업소에 탐문조사하여 징취한 확인서 등을 보면, 쟁점아파트의 2003년 3월중 시세에 대하여 ○○○ ○○○ 21-110호 ○○○ ○○○공인중개사사무실 대표 한○○○는 "13억원에서 14억원 사이" 로, 같은 동 461-24 ○○○부동산중개사사무실 대표 유○○○도 "13억원에서 14억원 사이" 로, 같은 동 467-10 ○○○리빙텔 ○○○부동산중개사사무실 대표 (김○○○의 代 한○○○)는 "14억원 내외로 가격형성이 이루어진 것" 으로 확인하고 있으며, 쟁점아파트의 시세현황에 대하여 2003년 12월중 인터넷 조회한 바에 의하면, ○○○은행(www.○○○.com)은 2003.12.29일을 기준으로 하한가 16억원, 상한가 19억원으로, ○○○(www.○○○.co.kr)는 2003.12.31일을 기준으로 하한가 17.5억원, 상한가 18억원으로, ○○○(www.○○○.co.kr)는 2003.12월을 기준으로 17.5억원으로, ○○○(www.○○○.com)는 2003.12.26일을 기준으로 하한가 18.5억원, 상한가 21억원으로 조사되고 있는 것으로 확인된다.

(3) 관련 법령 및 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점지분을 증여받을 당시 쟁점아파트 분양권에 대한 프레미엄가액이 위의 조사내용과 같이 형성되어 있었던 것은 사실로 보여지고, ○○○지방국세청장이 당시 조사하여 확인한 쟁점아파트 분양권의 시세가액중 쟁점아파트 인근의 부동산중개사사무실 등에 탐문조사하여 확인한 시세의 평균가액인 13.5억원을 쟁점아파트의 분양가액에 프레미엄이 포함된 가액으로 평가함은 상속세및증여세법 제60조 제3항, 제61조 제5항 및 동법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의한 평가방법으로 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서, 처분청이 동 쟁점아파트에 대한 평가금액을 기준으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.