기준시가 과세처분의 당부

심판청구번호 국심2004서 2118(2005.07.18) >1. 처분개요 청구인은 1999.5.10. 취득한 ○○○번지에 있는 ○○○호(161.90㎡)(이하 "쟁점아파트"라 함)를 2001.8.18. 청구외 박○○○에게 양도하고 실지거래가액에 의한 양도가액을 660,000,000원으로 하여 부동산 양도소득 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액 660,000,000원 외에 58,000,000원을 더 받은 사실을 조사하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하되, 신고한 양도가액이 실제 거래된 내용과 다른 경우에는 실지거래가액이 확인되더라도 기준시가로 과세해야 한다 하여 양도차익을 기준시가로 계산, 2001년 귀속분 양도소득세 72,659,350원을 경정·고지하였다. 청구인은 2001.5.3. 취득한 아파트분양권○○○(이하 "쟁점분양권"이라 함)을 2002.9.26. 청구외 김○○○에게 양도하면서 쟁점분양권을 215백만원에 취득하여 290백만원에 양도한 것으로 실지거래가액에 의해 양도소득세를 예정신고납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 청구외 김○○○에게 495백만원에 양도한 것으로 조사하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하여 2002년 귀속분 양도소득세 76,152,460원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트 양도와 관련하여. 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액이 실지거래가액과 차이가 있으면 그 차액을 가산하여 양도차익을 산정하면 되는데도 그렇게 하지 않고 기준시가로 양도소득세를 과세한 것은 위법부당하고, 쟁점아파트 실지 양도가액은 718백만원이고, 실지 취득가액은 540백만원이며, 필요경비는 97,688,810원이므로 이를 사실로 인정하여 2001년도분 양도소득세를 경정해야 한다.

(2) 쟁점분양권 양도와 관련하여. 쟁점분양권 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 부담한 추가부담금 7천만원을 필요경비로 인정하여 양도소득세를 경정해야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트 양도와 관련하여. 신고가액이 사실이 아닌 것으로 확인되면 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의해 기준시가로 양도차익을 계산하는 것이므로 청구주장은 이유 없다. 쟁점아파트의 양수인이 청구인의 양도가액 신고금액보다 80백만원 가량 추가로 지급한 것으로 확인을 하였으나 금융조사 결과 58백만원이 추가로 지급된 것임을 확인하여 기준시가에 의하여 과세한 것으로 정당한 처분이다.

(2) 쟁점분양권 양도와 관련하여. 쟁점분양권 실지양도가액은 495백만원이며 청구인이 부담한 추가부담금 27,699,984원, 취득가액 215,000,000원, 필요경비 10,847,000원을 차감한 양도차익은 241,452,056원으로 확인되었기에 양도차익 과소신고금액 177,300,016원에 대하여 양도소득세 76,152,460원을 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 납세자가 신고한 실지거래가액이 달리 확인되는 경우 확인된 실지거래가액으로 과세하지 않고 기준시가로 과세한 처분의 당부.

(2) 쟁점분양권 양도차익 계산시 필요경비 산정의 적정성 여부

• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

③ 제1항 단서 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제1항 각호의 자산을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다.

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법·공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 부칙 (2001.12.31. 법률 제6557호) 제13조 【양도소득세에 관한 적용례】 ① 제114조 제4항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 신고하는 분부터 적용한다. ② 제165조의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행후 양도하는 분으로서 이 법 시행전에 종전의 규정에 의하여 부동산양도신고를 하는 경우에는 종전의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점(1) 관련 (가) 청구인이 쟁점아파트 양도와 관련하여 양도가액 660백만원을 실지거래가액으로 신고했으나 처분청 조사에 의하여 쟁점아파트의 양도가액이 신고내용과 상이하여 아래 표와 같이 기준시가에 의하여 과세된 사실에 대하여는 다툼이 없다. <표> 쟁점아파트 양도차익계산 비교

○○○ (나) 청구인은 쟁점아파트 양도와 관련하여 신고한 실지거래가액이 처분청이 확인한 가액과 상이한 경우에는 확인된 실가를 기준으로 양도차액을 계산하여야 하고 취득세, 등록세 등 필요경비를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. (다) 먼저, 양도자가 실지거래가액 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하는 경우 양도소득세 결정방법에 대한 소득세법의 개정 내용을 살펴보면 아래 표와 같다.

○○○ (라) 그런데, 쟁점아파트 양도일은 2001.8.18.인바, 양도 당시 소득세법 규정에 의하면 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 들고 있는 바, 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 신고를 안했거나 신고를 했더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정해야 하며, 비록 달리 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의할 것은 아니라고 할 것이다○○○. (마) 따라서, 처분청이 확인된 실가를 기준으로 하지 아니하고 기준시가를 기준으로 하여 필요경비 등을 산정하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 쟁점(2) 관련 (가) 청구인이 제시하는 쟁점분양권 매매계약서, 양도소득과세표준신고 및 자진납부서, 경정결의서 등에 의하면 청구인이 2001.5.3. 쟁점분양권을 215백만원에 취득하여 2002.9.26. 청구외 김○○○에게 290백만원(매매가액 450,000천원-이주비 90,000천원-추가부담금 70,000천원)에 양도한 것으로 양도소득세 예정신고를 하였으나 처분청 조사에 의하여 양도가액이 495백만원, 필요경비 38,547,944원 등으로 아래 표와 같이 경정된 사실을 확인할 수 있다. <표> 처분청과 청구인의 쟁점분양권 양도차익 계산 비교

○○○ (나) 쟁점분양권 양도와 관련된 매매계약서를 보면 매매대금은 495,000,000원으로 되어 있고, 특약사항으로 ① 잔금 총액에서 무이자 9천만원은 매수인이 승계한다. ② 분담금 30%는 매수인이 지급한다. ③ 잔금날 분담금 10%는 매수인이 낸다. ④ 일반관례로 한다고 기재되어 있다. (다) 쟁점분양권 분양관리대장에 의하여 확인되는 분양금 납입 현황을 살펴보면 2002.9.25.까지 분양자의 실입금액은 27,699,984원임을 확인할 수 있다. (라) 청구인은 쟁점분양권 양도가액 495백만원에는 추가부담금 7천만원과 이주비 9천만원이 포함되어 있으므로 이를 취득가액에 포함시키거나 양도가액에서 제외하여 양도차익을 산정해야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. (마) 살피건대, 처분청의 심리자료와 쟁점분양권과 관련된 분양관리대장 등에 의하면 2002.9.25.까지 청구인이 실제로 납입한 추가부담금은 27,699,984원으로 이를 초과하는 부담금을 납부한 사실을 인정할 만한 증빙을 청구인이 제시하지 못하고 있으며, 이주비는 청구인의 채무가 양수인에게 인수된 것으로 양도차익을 계산함에 있어 이와 같은 비용은 필요경비로 인정할 수는 없다 할 것이다. (바) 위 사실에 의하면, 분양관리대장상 쟁점분양권 계약의 잔금일 전까지 청구인이 부담한 부담금 27,699,984원만 필요경비로 인정한 처분청의 과세처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.