부담부증여재산의 취득가액 산정방법

심판청구번호 국심 2004서2051(2004. 11. 3.) >1. 처분개요 청구인은 ○○○시 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.11.20. 560,000,000원에 취득하여 2003.11.28. 청구인의 子 민○○○에게 증여하면서 은행채무 등 337,000,000원을 부담하는 조건으로 증여하였다. 쟁점아파트는 2003.6.14. 투기지역으로 지정된 지역내 아파트인 바, 청구인이 당해 양도소득세를 신고하면서, 양도가액은 부담부채무액인 337,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지 취득가액인 560,000,000원에 증여당시 기준시가로 산정한 증여자산 397,500,000원에서 부담부채무 337,000,000원이 차지하는 비율(이하 “부담부채무비율”이하 한다)을 곱하여 계산한 474,767,295원으로 하고, 기타 필요경비를 위와 같은 방법으로 계산한 9,353,618원으로 하여 양도차손을 147,120,913원으로 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여당시 실지거래가액이 없음을 이유로 부담부증여에 해당하는 양도차익을 기준시가로 산정하면서, 양도가액은 부담부채무액 337,000,000원으로 하고, 취득가액은 취득당시 기준시가 360,500,000원에 부담부채무비율을 곱하여 계산한 305,631,446원으로 하고, 필요경비를 위와 같이 계산한 9,168,943원으로 하여 2004.3.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 2,645,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 6. 7. 이 건 심판청구하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 투기지역에 속하여 있으므로 실지거래가액에 의하여 신고할 수 밖에 없는 경우로서, 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 실지거래가액으로 과세하는 경우 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 제61조 에서 공동주택의 경우 국세청장이 평가하여 고시한 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 양도가액은 증여당시 국세청장이 고시한 기준시가인 397,500,000원이 실지거래가액으로 의제되고, 따라서 증여당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 계산한 가액 즉 부담부채무 337,000,000원이 실지거래 양도가액이 되는 것이며, 취득가액은 실지 취득가액이 있으므로 실지 취득가액 560,000,000원에 부담부채무비율을 곱하여 계산한 금액으로 양도차익을 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이 있는 경우 적용되는 것이나 부담부증여는 당해자산 자체에 대한 양도당시 실지거래가액이 당초부터 없으므로 소득세법시행령 제159조 산식에서 증여당시 당해자산가액은 기준시가를 채택할 수 밖에 없으며, 증여당시 당해자산을 기준시가로 산정하였다면 취득당시 당해자산가액도 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하여야 하는 것인 바, 부담부 증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 증여당시 기준시가로 산정한 증여재산가액에 부담부채무비율을 곱하여 계산하는 것과 같이 취득가액도 취득당시의 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 계산한 금액으로 하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 투기지역내 아파트의 부담부증여에 대한 양도차익을 계산함에 있어서, 양도가액을 부담부증여시 실지 부담한 채무액으로 할 경우, 취득가액을 실지 취득가액에 증여당시 기준시가로 산정한 증여재산가액에서 채무액이 차지하는 비율을 적용하여 산정한 가액으로 할 것인지, 아니면 증여재산의 실지거래가액이 불분명하므로 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 소득세법시행령 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 상속·증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

• 다. 사실관계

(1) 쟁점아파트는 등기부등본상 2003.11.28. 증여를 원인으로 청구인의 자 민○○○에게 소유권이전 되었으며, 쟁점아파트를 근저당으로 한 채무자가 2003.12.9. 청구인에서 청구인의 子 민○○○으로 변경되었음이 확인된다.

(2) 청구인과 청구인의 자 민○○○간에 체결된 증여계약서에서 청구인은 은행부채 260,000,000원과 전세보증금 77,000,000원 합계 337,000,000원을 민○○○이 인수하는 조건으로 쟁점아파트를 증여하였으며, 은행부채는 ○○○은행 ○○○남지점장이 발행한 부채증명, 전세보증금은 부동산임대차계약서에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점아파트 취득가액은 2002.8.7. 양도자 유○○○과 청구인간에 체결한 아파트매매계약서에 의하여 매매대금이 560,000,000원인 사실이 확인된다.

(4) 필요경비로 취득세 2,670,000원, 등록세 및 법무사 수수료 6,362,830원 합계 9,032,830원은 취득세 영수증 및 법무사 발행 영수증 등에 의하여 확인되고, 증개수수료 2,000,000원에 대한 입증자료로는 청구외 유○○○이 발행한 영수증을 제시하고 있다.

• 라. 판단 투기지역에 소재하는 아파트라고 하더라도 부담부증여한 경우에는 현실적으로 당해 부동산 전체의 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 결과적인 면에서 증여당시 기준시가에 부담부채무비율(증여재산 중 인수한 채무가 차지하는 비율)을 곱하여 계산할 수 밖에 없고, 동 부담부채무비율이 증여당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부채무액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부채무비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 보아야 할 것이다(같은 뜻 국심○○○, 2004.8.19). 따라서 처분청이 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도차익을 결정하면서 실지 취득가액에 부담부채무비율을 곱하여 선정한 금액을 취득가액으로 인정하지 않고 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.