쟁점 부동산의 양도에 대하여 사업계획승인일까지는 부동산의 양도로 보고 그 이후는 입주자로 선정된 지위의 양도로 보아 부과한 처분은 정당함
쟁점 부동산의 양도에 대하여 사업계획승인일까지는 부동산의 양도로 보고 그 이후는 입주자로 선정된 지위의 양도로 보아 부과한 처분은 정당함
심판청구번호 국심2004서 1471(2005.6.27) "> ○○○(이하 "○○○"라 함)의 토지 등의 소유자 등은 2001. 3. 23. ○○○ 재건축을 위하여 '○○○'(이하 "재건축조합"이라 함)을 설립하였고, 2002. 1. 14. 사업시행인가를 받았고, 2002. 12. 22. 관리처분계획의 인가를 받았다. 청구인은 1996. 2. 12. ○○○호(이하 "쟁점부동산"이라 함, 13평짜리)를 취득하였고, 재건축사업을 위해 쟁점부동산을 2002. 3. 13. 재건축조합 명의로 신탁등기하였으며, 2002. 12. 6. 쟁점부동산이 철거된 상태에서 조합에 이를 양도키로 하고 재건축조합과 쟁점부동산 매매계약을 체결하여 2003. 2. 12.자로 재건축조합 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 재건축조합에 양도한 것과 관련하여 쟁점부동산의 취득일(1996. 2. 12.)부터 사업시행인가일(2002. 1. 14.)까지는 부동산의 양도에 해당하는 것으로 보고, 사업시행인가일 다음날부터 소유권이전등기일(2003. 2. 12.)까지는 소득세법시행령 제166조 제1항 의 '입주자로 선정된 지위'의 양도에 해당하는 것으로 보아 양도차익을 산정하여 2004. 3. 2. 양도소득세 117,779,160원을 청구인에게 부과·고지하였다.
(1) 청구인이 조합원으로서 입주권을 취득하기 전 쟁점부동산을 재건축조합에 양도한 것이므로 이는 '입주자로 선정된 지위'를 양도한 것이 아니라 부동산을 양도한 것으로 보아야 하며, 이와 같이 소득세법 제94조 제1호 의 부동산을 양도한 경우 양도소득세 과세표준 산정은 소득세법시행령 제166조 의 '입주자로 선정된 지위'의 양도차익 계산 산식을 적용할 것이 아니라 기준시가를 적용하여 과세해야 한다.
(2) 청구인은 청산금을 지급한 바가 없고, 쟁점부동산은 평가 전에 조합에 양도하여 '기존건물과 그 부수토지의 평가액'이 없음에도 불구하고 인근 부동산○○○의 평가액을 기준으로 하였기 때문에 소득세법시행령 제166조 의 '입주자로 선정된 지위'의 양도차익 계산 산식은 적용할 수 없다.
(3) '입주자로 선정된 지위'는 소득세법 제94조 에 과세대상으로 열거되어 있지 아니하여 소득세법시행령 제166조 제1항 은 법률에 위임하고 있지 아니한 과세의 종목을 추가하고 있어 위법한 조항이다.
(2) 청산금이 없는 경우에는 청산금을 0으로 하여 양도차익을 산정하면 되는 것이고, 소득세법시행령 제166조 제3항 에서는 '기존건물과 그 부수토지의 평가액'은 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의하도록 규정하고 있으므로 재건축조합이 동일조건의 기존아파트에 대하여 적용한 평가액은 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 '기존건물과 그 부수토지의 평가액'에 해당하므로 이를 근거로 쟁점부동산을 평가한 처분은 정당하다.
(3) 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목상의 '부동산을 취득할 수 있는 권리’의 일종으로 볼 수 있어 상위법에 위임근거가 있다고 보아야 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］
〔양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
③ 제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.
(1) 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 1996. 2. 12. 쟁점부동산을 취득하였고, 2002. 12. 6. 쟁점부동산의 건물이 철거된 상태에서 재건축조합과 쟁점부동산에 대하여 매매계약을 체결하였고, 2003. 2. 12.자로 재건축조합 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 확인할 수 있다.
(2) 처분청의 조사 복명서 등에 의하면 ○○○ 재건축 관련 일지는 다음과 같음을 확인할 수 있다.
○○○
(3) 처분청의 결정결의서 및 조사종결복명서에 의하면 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 무신고, 무납부한 양도소득세 조사결과 아래와 같이 조사, 적출한다는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.
○○○ <과세표준 및 세액 산출근거> 둁부동산으로 보는 기간의 양도차익: 180,193,333원 양도차익=(기존부동산 평가액-당초취득가액-필요경비) 180,193,333원=(451,000,000원-267,866,667원(1)-2,940,000원(2) 1: 451,000,000원×98,000,000원/165,000,000원 2: 98,000,000원×3% 둁권리로 보는 기간의 양도차익: 209,000,000원 양도차익=(양도가액-환지청산금-기존부동산 평가액-필요경비) 209,000,000=(660,000,000-0원-451,000,000원-0원) 둁양도차익: 180,193,333원 + 209,000,000원 = 389,193,333원 둁장기보유특별공제: 27,028,999원 180,193,333원 × 15% = 27,028,999원 둁양도소득기본공제: 2,500,000원 둁과세표준: 359,664,334원 (과세표준=양도차익-장기보유특별공제-양도소득기본공제) 둁산출세액: 117,779,160원 산출세액=과세표준×세율(36%)-누진세액공제(11,700,000원)
(4) 청구인이 제시하는 청구인과 재건축조합간에 2002. 12. 6.자에 체결된 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 재건축조합에게 매매대금 660백만원에 쟁점부동산을 양도하기로 하였고, 특약사항은 "본 아파트 재건축으로 건물이 철거된 상태에서 매매하고 ○○○ 재건축조합 대표 김○○○으로 신탁등기된 상태임. 이주비 금일억원은 잔금때 공제키로 한다" 라고 기재되어 있는 사실을 확인할 수 있다.
(5) 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리란 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 쟁점부동산은 재건축사업계획승인일 까지는 주택(부동산)으로 보고, 이후 재건축아파트가 완성되는 때(사용검사필증 교부일)까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이고○○○, 소득세법시행령 제166조 제1항 의 '입주자로 선정된 지위'는 기존건물과 그 부수토지를 조합에 제공하고 취득하는 권리인 점에서 쟁점부동산을 조합에 출자하고 당해 조합이 재건축사업계획승인을 받으면 그때부터는 '입주자 지위'에 있는 것이므로, 이 건의 경우는 사업계획승인일을 기준으로 '부동산'의 양도인지 '권리'의 양도인지를 구별하는 것이 타당하다고 판단된다.
(6) 또한, 기존건물과 그 부수토지의 평가액은 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격이라고 하나, 그 평가기준일은 조합설립인가 시점 등을 기준으로 행하여진 감정가액 등에 의하여 정하여지는바, 조합설립인가 시점에 쟁점부동산에 대하여 감정평가가 이루어졌다면 기존건물과 그 부수토지의 평가액이 없었다고 할 수 없고, 관리처분계획상 쟁점부동산에 대하여 자산 평가액이 없었다고 하더라도 이는 쟁점부동산이 재건축조합으로 양도되어 분양대상 조합원에서 제외된 사실에 기인하는 것으로서 기존건물과 그 부수토지에 대하여 평가 자체가 없었기 때문은 아니라고 보아야 할 것이다.
(7) 한편, 위임명령은 법률이나 상위명령에서 구체적으로 범위를 정한 개별적인 위임이 있을 때에 가능하고, 여기에서 구체적인 위임의 범위는 규제하고자 하는 대상의 종류와 성격에 따라 달라지는 것이어서 일률적 기준을 정할 수는 없지만, 적어도 위임명령에 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어서 누구라도 당해 법률로부터 위임명령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 하나, 이 경우 그 예측가능성의 유무는 당해 위임조항 하나만을 가지고 판단할 것이 아니라 그 위임조항이 속한 법률의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 위임조항의 규정형식과 내용 및 관련 법규를 유기적·체계적으로 종합 판단하여야 하며, 나아가 각 규제 대상의 성질에 따라 구체적·개별적으로 검토함을 요하는바○○○, 법률에 '부동산을 취득할 수 있는 권리'를 과세대상으로 열거하고 있고, '입주자로 선정된 지위'가 '부동산을 취득할 수 있는 권리'보다 과세대상을 확장하고 있다고 보기 어려워 위임입법의 한계를 일탈하고 있지 아니하다고 판단된다.
(8) 따라서, 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도에 대하여 사업계획승인일까지는 부동산의 양도로 보고 그 이후는 입주자로 선정된 지위의 양도로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.