간주임대료계산시의 건물의 건설비 상당액은 기준시가로 안분하여 계산하도록 명문규정을 두고 있으므로 처분청의 처분은 정당함
간주임대료계산시의 건물의 건설비 상당액은 기준시가로 안분하여 계산하도록 명문규정을 두고 있으므로 처분청의 처분은 정당함
심판청구번호 국심2004서 950(2004. 7. 8) 청 구 인 성 명조○○○ 주 소 ○○○ 대리인 성명 세무사 조○○○ 주소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장
심판청구를 기각합니다.
청구인은 1996.4.27. ○○○ 소재 임대건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 취득하여 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자로 ○○○국세청장은 청구인의 쟁점부동산 취득자금 출처 등 증여세조사를 실시하여 증여세는 과세미달로 처리하였으나, 쟁점부동산 임대에 따른 수입금액을 과소신고한 사실을 조사하고 과소수입금액이 당초 신고 수입금액보다 무려 3배이상이 될 뿐만 아니라 그에 대응하는 관련 증빙이 거의 없어 청구인의 기장내용을 신뢰할 수 없다고 보아 추계조사결정 대상으로 하여 2003.4.16. 처분청에 과세자료로 통보하였다. 이에 따라 처분청은 2003.5.1. 청구인의 남편 안○○○에게 청구인의 소득을 합산하여 1997년∼2001년 귀속 종합소득세 5건 221,793,790원을 결정고지하였다가 2003.5.15. 부부간의 자산합산과세에 대한 청구인의 이의신청으로 남편 안○○○에게 합산과세한 1998년∼2001년 귀속분을 취소결정하고, 간주임대료에 대한 적용이자율 등을 정정하여 2004.1.10. 청구인에게 아래와 같이 경정고지하였다. (아 래)○○○ 소재 임대건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 취득하여 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자로 ○○○국세청장은 청구인의 쟁점부동산 취득자금 출처 등 증여세조사를 실시하여 증여세는 과세미달로 처리하였으나, 쟁점부동산 임대에 따른 수입금액을 과소신고한 사실을 조사하고 과소수입금액이 당초 신고 수입금액보다 무려 3배이상이 될 뿐만 아니라 그에 대응하는 관련 증빙이 거의 없어 청구인의 기장내용을 신뢰할 수 없다고 보아 추계조사결정 대상으로 하여 2003.4.16. 처분청에 과세자료로 통보하였다. 이에 따라 처분청은 2003.5.1. 청구인의 남편 안○○○에게 청구인의 소득을 합산하여 1997년∼2001년 귀속 종합소득세 5건 221,793,790원을 결정고지하였다가 2003.5.15. 부부간의 자산합산과세에 대한 청구인의 이의신청으로 남편 안○○○에게 합산과세한 1998년∼2001년 귀속분을 취소결정하고, 간주임대료에 대한 적용이자율 등을 정정하여 2004.1.10. 청구인에게 아래와 같이 경정고지하였다. (아 래)○○○ 청구인은 이에 불복하여 2004.2.26. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 1996.4.27. 부동산임대업을 개업한 이후 현재까지 장부를 비치·기장하고 장부 등에 근거하여 종합소득세를 신고하였고, 당초 수입금액을 낮게 신고하다 보니 이에 대응하는 필요경비도 과소신고할 수 밖에 없었으나, 처분청은 누락된 수입금액만 산입하고 인건비 등 필요경비는 인정하지 아니하여 부당하다. 쟁점부동산은 1981.10.22. 준공후 20년이 경과하여 노후한 관계로 년간 평균 1,000만원이상의 수선비가 소요되는 것이 사회통념상 당연하고, 간주임대료에 대한 부가가치세, 재산세, 도로사용료, 인건비 등 아래와 같이 지출한 경비의 합계액을 수입금액에 대응하는 필요경비로 공제하여야 한다.
○○○
(2) 총수입금액에 산입할 간주임대료 계산시 소득세법시행령 제58조 제2항 및 동 시행규칙 제22조 제3항의 "임대용부동산의 건설비상당액"은 쟁점부동산의 총매매가액이 13억 5,000만원으로 실지거래가액임이 확인되고 토지와 건물가액이 구분되지 아니하므로 지방세법상 과세시가표준액에 의하여 안분하여 건물가액을 4억 3,200만원으로 계산하여야 함에도 기준시가에 의하여 안분하였으므로 부당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 청구인은 1998년∼2001년 귀속 소득금액을 간편장부에 의하여 기장신고하였으나, 아래와 같이 수입금액 신고누락으로 적출된 금액이 신고금액의 무려 3배이상이나 되어 이는 정상적인 기장에 의한 신고소득으로 볼 수 없다. <수입금액 과소신고 내역> (백만원)○○○ 청구인은 쟁점부동산의 유지·보수에 연간 평균 1,000만원이상의 수선비가 소요되었다 하나, 지출증빙의 제시가 없고, 1999년도 주차시설 설계 및 보수공사비 4,200만원은 대금지급에 관한 금융자료 등의 객관적인 증빙없이 계약서만 제시하고 있으며, 연간 2,280만원을 지출하였다는 인건비는 쟁점부동산이 소규모 상가건물로 자체에 관리실이 없이 남편 안○○○이 3층에 입주해 대표자로 근무하고 있어 별도의 인건비 지출은 없으며, 급여지급자 3인에 대하여 국세청의 국○○○에 조회한 결과 다른 사업을 영위하고 있었다. 또한, 위와 같이 필요경비를 인정할 수 없는 인건비와 수선비를 제외하고 주장하는 나머지 필요경비를 모두 인정한다 하더라도 추계 과세표준보다 많아 청구인에게 불리한 처분이 예상되므로 청구인의 소득금액을 추계조사결정한 처분이 정당하다.
(2) 총수입금액에 산입할 간주임대료는 소득세법시행령 제58조 제2항 및 동법 시행규칙 제22조 제3항에 의거 임대용부동산의 건설비상당액은 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이지 청구인 주장과 같이 실지취득가액을 과세시가표준액으로 안분하여 계산하는 것이 아니므로 청구인이 관련규정을 오해하였고, 청구인의 장부상 토지취득가액은 12억원, 건물가액은 1억 1,500만원 합계 13억 1,500만원으로 기장되어 있고, 건물가액에 대하여 세금계산서를 교부받고 매입세액을 공제받은 바 있어 토지와 건물가액이 불분명한 경우에 해당하는 것도 아니므로 청구인 주장을 받아들일 수 없다.
(1) 과소신고한 임대수입금액에 대응하는 미계상 필요경비 금액(관리인 인건비, 유지·보수비용 등)을 추가로 인정할 수 있는지 여부
(2) 건설비 상당액 적수계산의 적정 여부
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 (2) 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】② 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 총리령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다) - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 취득당시의 법 제99조에 규정하는 기준시가에 의하여 계산한 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×정기예금이자율
④ 제2항 및 제3항에서 "임대용부동산의 건설비 상당액" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.
2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 총리령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다)
(1) 청구인이 주장하는 관리인 인건비, 유지·보수비용 등 필요경비 미계상금액을 추가로 인정할 수 있는지에 대하여 (가) 청구인은 쟁점부동산이 신축후 20년경과한 노후한 건물로 연간 평균 1,000만원이상의 수선비가 소요되는 것이 사회통념상 당연하다고 주장하나, 주장만 할 뿐 지출증빙의 제시가 전혀 없다. 1999년도 주차설비 설계 및 보수공사비 4,200만원은 계약서 사본을 제시하고 있으나, 공사대금지급 여부, 세금계산서, 시공자의 수입금액 신고 여부 등의 객관적인 증빙이 없으며, 인건비로 연간 2,280만원을 지급하였다고 주장하면서 아래 3인에 대한 급여지급확인서와 주민등록표를 받아 제시하고 있으나, 처분청 의견에서 본 바와 같이 쟁점부동산에 관리실도 없고, 남편이 입주하여 사업중인 관계로 인건비가 소요되지 않았을 뿐만 아니라 국세청의 ○○○에 조회한 결과 아래와 같이 청구인이 급여를 지급하였다고 주장하는 기간(1997년∼2001년) 중에 위 3인은 다른 사업을 영위하고 있었음이 확인된다. < 아 래 >○○○ (나) 따라서, 위에서 살펴본 바와 같이 연간 수선비(1,000만원), 1999년도 주차설비 설계 및 보수공사비(4,200만원), 연간 인건비(2,280만원)등은 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 이들 필요경비를 제외한 나머지 필요경비를 모두 인정한다 하더라도 처분청이 추계조사결정한 과세표준보다 많아져 청구인에게 불리한 처분이 예상되므로 청구인의 소득금액을 추계조사결정한 처분청의 부과처분이 타당하다고 판단된다.
(2) 건설비 상당액 적수계산에 대하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 소득세법시행령 제53조 제3항 의 규정에 의하여 임대용부동산의 건설비상당액은 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것으로 명문의 규정을 두고 있으므로 이를 따르는 것이 타당하며, 이와 달리 위 같은 조 제2항의 규정을 적용하되 쟁점부동산 중 건물가액이 확인되지 아니한다고 보아 쟁점부동산의 실지취득가액을 과세시가표준액으로 안분한 건물가액으로 하여야 한다는 주장은 타당하지 아니하다. 이 건 청구인 스스로이 관련규정을 오해한 주장이라 할것이고, 청구인 스스로 쟁점부동산 취득가액을 기장하여 매입세액공제까지 받은 건물가액이 1억 1,500만원이므로 토지와 건물가액이 분분명한 경우에 해당하는 것도 아니므로 이에 대한 청구인 주장 역시 받아들일 수 없다고 판단된다.
이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.